Недвижимость может быть хеджом против волатильности рынка, когда акции падают, и есть много льгот, связанных с владением инвестиционной собственностью. Стать арендодателем - это умный способ генерировать устойчивый пассивный поток дохода, но для начала требуется определенное количество денег. Когда у вас нет большого банкролла, получение кредита может быть единственным способом заключить сделку. (Для получения дополнительной информации см. Учебное пособие: Изучение инвестиций в недвижимость.)
Финансирование инвестиционной собственности может принимать несколько форм, и существуют определенные критерии, которым заемщики должны соответствовать. Выбор неправильного вида кредита может повлиять на успех ваших инвестиций, поэтому очень важно понять, как работают различные альтернативы, прежде чем обращаться к кредитору.
Вариант № 1: обычные банковские кредиты
При обычном кредите ваш личный кредитный рейтинг и кредитная история определяют вашу способность получить одобрение и то, какая процентная ставка применяется к ипотеке. Кредиторы также проверяют доходы и активы, и заемщики должны иметь возможность позволить себе существующую ипотеку, если у них есть один и ежемесячные платежи по кредиту на инвестиционную собственность. Будущий доход от аренды не учитывается при расчете долга к доходу, и большинство кредиторов ожидают, что заемщики будут иметь как минимум шесть месяцев наличных денег для покрытия обеих ипотечных обязательств. (Подробнее о финансировании читайте в разделе «Покупка первой инвестиционной недвижимости? 10 лучших советов» .)
Вариант № 2: Ссуды с фиксированным и обратным смещением
Хотя у арендодателя есть свои льготы, у него также есть определенные головные боли. Для некоторых инвесторов переключение является более привлекательной альтернативой, поскольку оно позволяет им получать свою прибыль единовременно, когда дом продается, а не ждать сдачи в аренду каждый месяц. В этом сценарии ссуды с фиксированным оборотом были бы более подходящими.
Заем с фиксированной оплатой - это вид краткосрочного займа, который позволяет заемщику завершить ремонт, чтобы дом можно было как можно быстрее вернуть на рынок. Фиксированные ссуды - это, по сути, кредиты на твердые деньги, которые означают, что ссуда обеспечивается собственностью Кредиторы с твердыми деньгами специализируются на таких займах, но некоторые краудфандинговые платформы также предлагают их.
Преимущество использования кредита на твердые деньги для финансирования переворота дома заключается в том, что его легче квалифицировать по сравнению с обычным кредитом. Хотя кредиторы все еще рассматривают такие вещи, как кредит и доход, основное внимание уделяется доходности объекта. Предполагаемая стоимость после ремонта дома (ARV) используется для определения того, сможете ли вы погасить кредит. Также возможно получить кредитное финансирование в считанные дни, а не ждать недели или месяцы для обычного закрытия ипотеки. (Подробнее о том, как сохранить флип на треке, см.: 5 ошибок, которые делают флоп с флопом .)
Самый большой недостаток использования фиксированного кредита заключается в том, что он не будет дешевым. Процентные ставки по этому виду кредита могут доходить до 18%, в зависимости от кредитора, и ваши сроки погашения могут быть короткими. Ссуды с тяжелыми деньгами не редкость, если срок их действия составляет менее года. Сборы за отправку и расходы на закрытие могут также быть выше по сравнению с обычным финансированием, которое может снизить отдачу.
Вариант № 3: Касание домашнего капитала
Использование собственного капитала посредством займа собственного капитала, HELOC или рефинансирования при выводе средств является третьим способом обеспечения инвестиционной собственности для долгосрочной аренды или финансирования сальто. В большинстве случаев можно взять в долг до 80% от стоимости дома, чтобы использовать его для покупки второго дома.
Использование капитала для финансирования инвестиций в недвижимость имеет свои плюсы и минусы, в зависимости от типа займа, который вы выбираете. Например, с помощью HELOC вы можете брать ссуды под капитал так же, как с кредитной картой, и ежемесячные платежи часто осуществляются только в виде процентов. Ставка обычно является переменной, однако это означает, что она может увеличиться при изменении основной ставки.
Рефинансирование при выводе средств будет осуществляться с фиксированной ставкой, но это может продлить срок действия существующей ипотеки. Более длительный срок кредита может означать выплату большего процента за основное место жительства. Это должно быть сопоставлено с ожидаемой прибылью, которую принесет инвестиционная недвижимость.
Суть
Инвестирование в арендуемую недвижимость или решение проблем с домом - рискованное предприятие, но оно может принести большую отдачу. Поиск денег, чтобы воспользоваться инвестиционной возможностью, не должен быть препятствием, если вы знаете, где искать. Когда вы сравниваете различные варианты заимствования, имейте в виду, каковы краткосрочные и долгосрочные затраты и как это может повлиять на конечный результат инвестиций.
