Что такое ипотека с нулевым купоном
Ипотека с нулевым купоном - это долгосрочная коммерческая ипотека, которая откладывает все выплаты основного долга и процентов до погашения.
Структура ссуды представлена в виде начисления, означающего, что проценты к уплате отражаются в задолженности. При наступлении срока погашения заемщик либо погашает облигацию, либо размещает другую ссуду с текущими процентными ставками.
BREAKING DOWN Ипотека с нулевым купоном
Коммерческие проекты используют ипотечные кредиты с нулевым купоном, когда денежные потоки для обслуживания долга могут быть недоступны до тех пор, пока проект не будет близок к завершению. Примером этого может быть спортивный стадион, где доходы не будут доступны, пока структура не будет завершена и не сможет принимать мероприятия.
Поскольку общий процент плюс погашение основного долга получает кредитор только по истечении срока кредита, кредитный риск значительно выше, чем при обычном кредите. Кредиторы обычно предлагают эту форму финансирования установленным коммерческим заемщикам с чистыми кредитными отчетами. Заемщик может финансировать коммерческий проект с меньшим денежным потоком, ожидая, что оценка стоимости имущества в течение срока действия займа будет достаточной для погашения займа.
Инвестирование в ипотечные облигации с нулевым купоном
Многим инвесторам нравятся ипотечные кредиты и облигации с нулевым купоном. Одной из причин является их доступность на конкретных рынках недвижимости. Также привлекательно то, что облигации с нулевым купоном продаются с дисконтом от номинальной стоимости облигации. Инвесторы не будут получать регулярные выплаты процентов. Однако заемщик добавит сумму процентов к основной сумме. Эта сумма возвращается кредиторам при наступлении срока погашения. Проценты будут накапливаться каждые полгода, и по мере увеличения первоначальной стоимости будут создаваться более высокие процентные платежи, которые будут возвращаться к общей основной сумме.
Подоходный налог взимается каждый год, даже если доход приписывается и не регулярно получает инвесторы. Но, если инвестиционное соглашение не дает обещания выплатить инвесторам конкретную прибыль, не будет текущего налогооблагаемого годового дохода. Другой аналогичный тип инвестиций используется в основном для индивидуальных пенсионных счетов и других организаций, где налогообложение в текущем году не учитывается.
Расчет процентных ставок по облигациям
Ипотечные кредиты и облигации с нулевым купоном не выплачивают проценты, а торгуются с большим дисконтом, что дает прибыль при погашении с выкупом облигаций по полной номинальной стоимости. Из-за этого их цены, как правило, более изменчивы, чем цены купонных облигаций. Фактическая, реальная или эффективная процентная ставка по облигации - это ставка, которая будет дисконтировать все будущие денежные поступления обратно до суммы, уплаченной за покупку облигации.
Эта процентная ставка также известна как доходность к погашению, доходность и рыночная процентная ставка. Облигации будут продаваться с дисконтом или премией к номиналу. Эта цена является рыночной стоимостью облигации. Когда заявленная процентная ставка по облигации меньше, чем преобладающая рыночная ставка, рыночная стоимость облигации меньше, чем номинальная сумма при погашении для продукта. Товар продается со скидкой.
Если заявленная ставка по облигации больше, чем преобладающая рыночная ставка, облигация будет иметь рыночную стоимость, когда она превышает номинальную стоимость при погашении. В этом случае облигация продается с премией.
