На первый взгляд может показаться, что управляющий портфелем недвижимости похож на любого управляющего финансовыми активами. Но управление портфелем акций или фондами недвижимости в корне отличается от управления акциями, облигациями или взаимными фондами.
В отличие от управляющих акциями, которые исследуют компании и управляют вероятностями того, что они смогут реализовать свои четко сформулированные стратегии, управляющие недвижимостью должны помочь определить и использовать преимущества возможностей на уровне собственности. Менеджеры по недвижимости несут ответственность не только за распределение активов, управление рисками и транзакции, но и за непосредственное отношение к земле и строениям на ней.
Таким образом, управление активами недвижимости, в отличие от традиционного управления капиталом, требует опытных людей, которые могут оптимизировать стоимость недвижимости. Фактически, во многих отношениях управляющий активами в сфере недвижимости во многом похож на корпоративного исполнительного директора, управляющего компанией или учреждением. Напротив, традиционный управляющий деньгами может знать акции определенной отрасли или сектора, но не участвует в операциях самих компаний.
Думаете, карьера в управлении портфелем недвижимости может быть для вас подходящей? Читайте дальше, чтобы узнать больше.
Управление портфелем недвижимости
Обучение и опыт, приобретенный управляющими акциями в сфере недвижимости, аналогичны у других управляющих фондами. Тем не менее, они отличаются друг от друга тем, как они используют эти навыки для обеспечения эффективности портфеля. Менеджеры портфелей часто оцениваются по их способности обеспечивать соответствующую доходность с учетом риска и диверсификацию портфеля посредством превосходного распределения и выбора активов.
Кроме того, управляющие портфелем недвижимости обеспечивают ценность для клиентов, обеспечивая наиболее эффективное использование капитала инвестора и информируя клиентов посредством превосходного измерения эффективности и даже прогнозирования денежных потоков. За исключением инвестиционного траста недвижимости (REIT) и фонда управляющих фондами (эффективность которых определяется способностью оценивать способность других менеджеров разрабатывать и реализовывать стратегию), управляющий фондом акций недвижимости по сути является генеральным директором его или ее собственная компания, создающая и реализующая стратегии на уровне имущества для активов, находящихся под его или ее управлением.
Стратегии отбора инвестиций
Менеджеры портфеля недвижимости осуществляют распределение активов и выбор активов, не понимая динамику рынка и компаний в конкретных отраслях, но будучи экспертами в основах недвижимости. Они учатся в местных регионах и в различных областях коммерческого использования: офисные, промышленные, гостиничные, торговые, а также индивидуальные и многоквартирные жилые. Чтобы победить рынок, обеспечить диверсификацию и обеспечить адекватную доходность с поправкой на риск, управляющие портфелем недвижимости должны делать ставки на региональные или местные рынки недвижимости и, в случае портфелей с несколькими активами, правильную структуру собственности.
По этой причине многие управляющие фондами ориентируются на конкретные регионы или типы недвижимости; некоторые крупные управляющие недвижимостью организуют своих старших сотрудников и вспомогательный персонал по регионам или землепользованию. Обоснование такой организации состоит в том, чтобы гарантировать, что рыночные возможности могут быть идентифицированы и затем переведены в правильный выбор собственности и происхождение активов.
Способ приобретения недвижимости является одним из наиболее значительных отличий фондов недвижимости от более традиционных инвестиций. Как и трейдеры на бирже, фонды недвижимости используют специалистов по приобретению для выявления и проведения сделок с недвижимостью. Этот персонал по приобретению обычно работает на определенный фонд или организован на региональном уровне или по типу активов.
Поскольку большинство фондов акций недвижимости владеют всем (или значительной частью) каждого объекта недвижимости, портфельные управляющие часто непосредственно участвуют в процессе приобретения. Поскольку они несут ответственность за разработку и реализацию стратегии собственности, управляющие портфелями должны быть непосредственно вовлечены во все инвестиционные процессы, включая приобретения, финансирование, распоряжение и принятие решений об объектах. Чтобы облегчить охват и углубление процессов управления инвестициями в недвижимость, управляющие портфелями должны полагаться на значительный объем инфраструктуры по отношению к вложенному капиталу. Чтобы достичь этого максимально эффективно, управляющие фондами акций и управляющими активами в сфере недвижимости разработали специальную функцию управления активами.
Как работает управление активами недвижимости
Функция управления активами недвижимости состоит из специалистов уровня собственности, которые повышают ценность для управляющих фондами, выполняя стратегию уровня собственности. Специалисты являются экспертами либо по основам регионального рынка, либо по конкретным типам недвижимости и несут ответственность за оптимизацию стоимости активов, находящихся на их хранении. В дополнение к предоставлению информации управления портфелем о местных перспективах и содействии транзакциям, управляющий активами отвечает за эффективность на уровне собственности.
Помимо утверждения бюджетов и управления расходами, управляющие активами увеличивают стоимость, управляя арендой одного или нескольких объектов. Хотя это может показаться черно-белым делом, лизинг является сложной функцией, которая неизбежно определяет стоимость имущества и портфеля. Успех в лизинге достигается не только путем нахождения и реализации максимально возможных лизинговых возможностей на каждом объекте, но также путем проведения лизинговой программы, соответствующей стратегии портфеля, при сохранении лучших отношений с существующими арендаторами.
Лизинг - это очень сложный процесс, который может включать принятие решений, противоречащих потребностям арендатора, с целью оптимизации стоимости имущества. Например, для объектов недвижимости, которые планируется продать, аренда может быть приостановлена в течение периода продаж, чтобы позволить новым владельцам учитывать более высокие потенциальные ставки аренды. Это может привести к увеличению прогнозируемой стоимости недвижимости и, следовательно, увеличению продаж.
В периоды повышения арендных ставок долгосрочная аренда может быть заблокирована для объектов недвижимости, ориентированных на доход, в то время как для стратегий, ориентированных на повышение стоимости капитала, условия аренды могут быть сокращены, чтобы воспользоваться преимуществами более высоких ожидаемых ставок в будущем. Способность управляющего активами обеспечить надлежащее сочетание арендаторов, реализовать стратегию лизинга, которая обеспечивает соответствие денежных потоков с потребностями портфеля, а также управлять как капитальными, так и операционными расходами, может существенно повлиять на общую стоимость портфеля.
Менеджеры портфеля недвижимости в качестве генеральных директоров
Если рассматривать объект как отдельную компанию или дочернюю компанию, каждая из которых имеет собственную стратегию и потенциальные возможности, он начинает понимать, почему управляющие портфелем акций в сфере недвижимости во многом похожи на корпоративных руководителей. Как и генеральные директора, которые должны распределять ограниченный запас капитала между различными возможностями для создания наибольшей общей отдачи от инвестиций, управляющие портфелем недвижимости должны делать то же самое в отношении объектов, которыми они управляют. Эта необходимость распределения ограниченного количества ресурсов создает ситуацию, отличную от многих традиционных фирм по управлению активами.
В фондах долевого участия в недвижимости существует конфликт между управляющими портфелями и их управляющими активами, поскольку они работают на несколько разные цели. В то время как управляющие активами являются специалистами, получающими вознаграждение за оптимизацию стоимости своих активов, а управляющие портфелями - универсалы, вознагражденные за оптимизацию доходности портфеля и удовлетворенности инвесторов, успешный управляющий фондом недвижимости может управлять этим конфликтом и поддерживать эффективную управленческую команду и эффективность портфеля. Для этого необходимо четко сформулировать стратегию портфеля в хорошо связанной команде менеджеров, которые понимают и усвоили общие инвестиционные цели. Это может быть трудной задачей для любого фонда, который значительно увеличил количество и сложность управляемых объектов.
Также очень важно, чтобы управляющие портфелем недвижимости не только воплощали в себе требуемое распределение капитала, выбор недвижимости и другие необходимые инвестиционные навыки, но и чтобы у них была возможность создавать соответствующие инвестиционные стратегии и навыки лидерства, чтобы мобилизовать организацию к одной и той же миссии портфеля.,
Суть
Когда дело доходит до фондов недвижимости, способность руководства выполнять планы управления активами в дополнение к выполнению более традиционных методов управления фондами является ключевой. Для управляющего инвестициями в недвижимость это означает оптимизацию стоимости имущества в его или ее портфеле, как путем выбора, так и последующего управления активами портфеля недвижимости. Менеджеры портфеля недвижимости должны распределять свои ресурсы по свойствам, которыми они управляют, для максимально возможной доходности, и держать свою команду на пути к достижению того же самого. Для тех, у кого правильное сочетание навыков, эта карьера является уникальной возможностью в управлении активами.
