Что такое уровень капитализации?
Ставка капитализации (также известная как предельная ставка) используется в мире коммерческой недвижимости, чтобы указать норму прибыли, которая, как ожидается, будет получена от инвестиций в недвижимость. Эта мера рассчитывается на основе чистого дохода, который ожидается получить от имущества, и рассчитывается путем деления чистого операционного дохода на стоимость имущества и выражается в процентах. Он используется для оценки потенциальной доходности инвесторов на их инвестициях на рынке недвижимости.
Хотя ставка ограничения может быть полезна для быстрого сравнения относительной стоимости аналогичных инвестиций в недвижимость на рынке, она не должна использоваться в качестве единственного показателя силы инвестиций, поскольку она не учитывает левередж, временную стоимость денег и будущие денежные потоки от улучшения собственности, среди других факторов Нет четких диапазонов для хороших или плохих предельных ставок, и они в значительной степени зависят от контекста недвижимости и рынка.
Ключевые вынос
- Коэффициент капитализации рассчитывается путем деления чистого операционного дохода объекта недвижимости на текущую рыночную стоимость. Этот коэффициент, выраженный в процентах, является оценкой потенциальной доходности инвестора при инвестировании в недвижимость. Коэффициент капитализации наиболее полезен для сравнения относительной стоимости. аналогичных инвестиций в недвижимость.
Понимание уровня капитализации
Предельная ставка является наиболее популярной мерой, с помощью которой инвестиции в недвижимость оцениваются с точки зрения их доходности и потенциальной доходности. Предельная ставка просто представляет доходность имущества за период в один год, если предположить, что недвижимость приобретается за наличные, а не в кредит. Коэффициент капитализации указывает на внутреннюю, естественную и неэффективную норму прибыли объекта.
Формула ставки капитализации
Существует несколько версий для расчета ставки капитализации. В наиболее популярной формуле коэффициент капитализации инвестиций в недвижимость рассчитывается путем деления чистого операционного дохода (NOI) собственности на текущую рыночную стоимость. Математически,
Коэффициент капитализации = Чистый операционный доход / Текущая рыночная стоимость
где, Чистый операционный доход представляет собой (ожидаемый) годовой доход, генерируемый имуществом (например, арендной платой), и получается путем вычета всех расходов, понесенных при управлении имуществом. Эти расходы включают в себя расходы на регулярное обслуживание объекта, а также налоги на имущество.
Текущая рыночная стоимость актива - это текущая стоимость имущества в соответствии с преобладающими рыночными курсами.
В другой версии эта цифра рассчитывается на основе первоначальных капитальных затрат или стоимости приобретения имущества.
Коэффициент капитализации = Чистый операционный доход / Цена покупки
Однако вторая версия не очень популярна по двум причинам. Во-первых, он дает нереалистичные результаты для старых свойств, которые были приобретены несколько лет / десятилетий назад по низким ценам, и, во-вторых, он не может быть применен к наследуемому имуществу, поскольку их покупная цена равна нулю, что делает разделение невозможным.
Кроме того, поскольку цены на недвижимость сильно колеблются, первая версия, использующая текущую рыночную цену, является более точным представлением по сравнению со второй, в которой используется первоначальная цена покупки с фиксированной стоимостью.
Примеры коэффициента капитализации
Предположим, что у инвестора есть 1 миллион долларов, и он рассматривает возможность инвестирования в один из двух доступных вариантов инвестирования - один, он может инвестировать в выпущенные государством казначейские облигации, которые предлагают номинальную 3-процентную годовую процентную ставку и считаются самыми безопасными инвестициями, и два, он может приобрести коммерческое здание, в котором есть несколько арендаторов, которые должны платить регулярную арендную плату.
Во втором случае предположим, что общая сумма арендной платы, получаемой в год, составляет 90 000 долл. США, и инвестору необходимо заплатить в общей сложности 20 000 долл. США на покрытие различных расходов на содержание и налоги на имущество. Чистый доход от инвестиций в недвижимость составляет 70 000 долларов США. Предположим, что в течение первого года стоимость недвижимости остается неизменной при первоначальной цене покупки в 1 миллион долларов.
Коэффициент капитализации будет рассчитываться как (Чистый операционный доход / Стоимость имущества) = 70 000 долл. США / 1 млн. Долл. США = 7%.
Эта доходность в 7 процентов, полученная от тарифов на инвестиции в недвижимость, лучше, чем стандартная доходность в 3 процента от безрисковых казначейских облигаций. Дополнительные 4 процента представляют собой прибыль за риск, взятый инвестором при инвестировании в рынок недвижимости, по сравнению с вложением в самые безопасные казначейские облигации, которые имеют нулевой риск.
Инвестиции в недвижимость рискованны, и может быть несколько сценариев, когда доходность, представленная мерой ставки капитализации, может широко варьироваться.
Например, некоторые арендаторы могут переехать, и доход от аренды может снизиться до 40 000 долларов. Снижая 20 000 долл. США на различные расходы на техническое обслуживание и налоги на имущество и полагая, что стоимость имущества остается на уровне 1 млн. Долл. США, коэффициент капитализации составляет (20 000 долл. США / 1 млн. Долл. США) = 2%. Это значение меньше, чем доходность по безрисковым облигациям.
В другом сценарии предположим, что доход от аренды остается на уровне первоначальных 90 000 долларов, но стоимость обслуживания и / или налог на имущество значительно возрастают, скажем, до 50 000 долларов. Тогда ставка капитализации составит (40 000 долл. США / 1 млн. Долл. США) = 4%.
В другом случае, если текущая рыночная стоимость самой недвижимости уменьшается, скажем, до 800 000 долларов США, при этом рентный доход и различные расходы остаются прежними, ставка капитализации возрастет до 70 000 долларов США / 800 000 долларов США = 8, 75%.
По сути, различные уровни дохода, получаемого от собственности, расходы, связанные с собственностью, и текущая рыночная оценка собственности могут существенно изменить уровень капитализации.
Избыточный доход, который теоретически доступен инвесторам в собственность сверх инвестиций в казначейские облигации, может быть отнесен к связанным рискам, которые приводят к вышеупомянутым сценариям. Факторы риска включают в себя:
- Возраст, местонахождение и статус имущества. Тип недвижимости - многосемейная, офисная, промышленная, розничная или рекреационная. Платежеспособность арендаторов и регулярные поступления арендной платы. Срок и структура аренды арендатора. Общая рыночная ставка имущества и факторы, влияющие на его оценку. регион, а также факторы, влияющие на бизнес арендаторов
Интерпретация ставки капитализации
Поскольку предельные ставки основаны на прогнозируемых оценках будущих доходов, они подвержены значительным колебаниям. Тогда становится важным понять, что представляет собой хороший предел капитализации для инвестиционной собственности.
Тариф также указывает продолжительность времени, которое потребуется, чтобы восстановить инвестированную сумму в собственность. Например, на недвижимость с предельной ставкой 10% потребуется около 10 лет для возврата инвестиций.
Разные уровни предельных значений для разных свойств или разные предельные значения для разных временных горизонтов одного и того же свойства представляют разные уровни риска. Если посмотреть на формулу, это означает, что значение предельной ставки будет выше для объектов недвижимости, которые генерируют более высокий чистый операционный доход и имеют более низкую оценку, и наоборот.
Скажем, есть два свойства, которые похожи по всем атрибутам, кроме географического разделения. Один находится в престижном районе в центре города, а другой - на окраине города. При прочих равных условиях первая недвижимость будет приносить более высокую арендную плату по сравнению со второй, но они будут частично компенсированы более высокой стоимостью обслуживания и более высокими налогами. У собственности центра города будет относительно более низкий уровень предела по сравнению со вторым из-за его значительно высокой рыночной стоимости.
Это указывает на то, что меньшее значение предельной ставки соответствует лучшей оценке и лучшей перспективе доходности с более низким уровнем риска. С другой стороны, более высокая величина предельной ставки подразумевает относительно более низкие перспективы возврата инвестиций в недвижимость и, следовательно, более высокий уровень риска.
Хотя приведенный выше гипотетический пример облегчает инвестору выбор недвижимости в центре города, реальные сценарии могут быть не такими простыми. Инвестор, оценивающий недвижимость на основе предельной ставки, сталкивается с трудной задачей определения подходящей предельной ставки для данного уровня риска.
Коэффициент капитализации
Представление модели Гордона для скорости Cap
Другое представление о предельной ставке происходит от модели роста Гордона, которая также называется моделью дисконтирования дивидендов (DDM). Это метод расчета внутренней стоимости акций компании, не зависящей от текущих рыночных условий, и стоимость акций рассчитывается как текущая стоимость будущих дивидендов акций. Математически, Стоимость акций = ожидаемый годовой поток дивидендов / (Требуемая норма прибыли инвестора - ожидаемый темп роста дивидендов)
Переставляя уравнение и обобщая формулу за гранью, (Требуемая норма доходности - Ожидаемый темп роста) = Ожидаемый денежный поток / Стоимость актива
Приведенное выше представление соответствует базовой формуле ставки капитализации, упомянутой в предыдущем разделе. Ожидаемая стоимость денежного потока представляет собой чистый операционный доход, а стоимость актива совпадает с текущей рыночной ценой имущества. Это приводит к тому, что уровень капитализации эквивалентен разнице между требуемой нормой доходности и ожидаемой скоростью роста. То есть предельная норма - это просто требуемая норма прибыли за вычетом темпа роста.
Это может использоваться, чтобы оценить оценку свойства для данной нормы прибыли, ожидаемой инвестором. Например, скажем, чистый операционный доход от имущества составляет 50 000 долларов, и ожидается, что он будет расти на 2 процента в год. Если ожидаемая доходность инвестора составляет 10 процентов в год, то чистая предельная ставка составит (10% - 2%) = 8%. Используя его в приведенной выше формуле, оценка активов составляет (50 000 долл. США / 8%) = 625 000 долл. США.
