Владение недвижимостью в Канаде может быть выгодным, если вы понимаете канадское налоговое законодательство, которое применяется к инвестициям в недвижимость.
Для покупки и владения недвижимостью в Канаде не требуется проживание или гражданство. Вы можете временно проживать в канадской резиденции, но вам нужно будет соблюдать иммиграционные требования, если вы хотите продлить пребывание или стать постоянным жителем. Нерезиденты могут также владеть арендуемой недвижимостью в Канаде, но должны подавать ежегодные налоговые декларации в Канадское налоговое агентство (CRA).
Налог на недвижимость
Когда вы покупаете недвижимость, вы платите провинциальный трансфертный налог это варьируется от провинции к провинции, но может составлять около 1% на первые 200 000 долларов и 2% на балансе. Существуют некоторые исключения, если это ваша первая покупка недвижимости в Канаде. Муниципалитеты также взимают ежегодные налоги на имущество, исходя из оценочной стоимости имущества, которая отражает рыночную стоимость. Школьные и другие налоги включены в этот муниципальный налог. Информация о текущем муниципальном налоге на определенную собственность, как правило, легко доступна.
Покупки новых домов облагаются федеральным налогом на товары и услуги (GST), но частичная скидка может быть получена для новых или отремонтированных домов, если вы планируете жить в доме. GST не распространяется на перепродажу домов.
Налоги на аренду имущества
Канадский закон о подоходном налоге требует, чтобы 25% валового дохода от аренды имущества перечислялось каждый год. Тем не менее, нерезиденты могут выбрать оплату 25% чистого дохода от аренды (после расходов), заполнив форму NR6. Если арендованная недвижимость несет чистые убытки, вы можете вернуть ранее уплаченные налоги. Ваш доход будет рассматриваться по-разному в зависимости от того, являетесь ли вы совладельцем или партнером, и считается ли он доходом от аренды или бизнеса.
Вы можете вычесть два вида понесенных расходов для получения дохода от аренды: текущие операционные расходы и капитальные расходы. Последнее обеспечивает долгосрочную выгоду. Стоимость мебели или оборудования для арендуемой недвижимости не может быть вычтена из вашего дохода от аренды за этот год. Однако стоимость может быть вычтена в течение нескольких лет, поскольку эти статьи обесцениваются в стоимости. Вычет называется резервом на капитальные затраты (CCA).
Налог на недвижимость и ипотека, банковский кредит или проценты по кредитной линии подлежат налогообложению в Канаде, если недвижимость является инвестиционной собственностью. Чтобы узнать больше об использовании вашей ипотеки в инвестиционных целях, обязательно прочитайте « Создание налоговой канадской ипотеки» .
Продажа канадской недвижимости
Когда нерезидент продает канадскую собственность, канадское правительство берет 50% любой продажи в качестве подоходного налога. Американские жители также должны сообщать о приросте капитала в Службу внутренних доходов (IRS). Однако, если прибыль облагается налогом в Канаде, она может быть заявлена как иностранный налоговый кредит. Когда нерезидент продает канадскую недвижимость, продавец должен предоставить покупателю свидетельство о допуске, подготовленное CRA. Без этого сертификата покупатель может сохранить часть покупной цены, поскольку покупатель может нести личную ответственность перед CRA за любые неуплаченные налоги нерезидента.
Когда вы покидаете Канаду, возникает «предполагаемое распоряжение» капитальной собственностью. Другими словами, если вы владели канадскими активами, стоимость которых возросла, вы будете платить налог на эту прибыль, если и когда вы покинете страну. Это «предполагаемое распоряжение» также может применяться, когда умирает нерезидентный владелец недвижимости или когда собственность передается от физического лица компании или родственнику физического лица, даже если деньги не выплачены.
Home Equity Loans
Вы можете получить капитал в своей канадской жилой недвижимости с помощью обратной ипотеки или кредитной линии (HELOC).
Обратная ипотека не для всех, но они позволяют домовладельцам в возрасте 60 лет и старше получать регулярные платежи, которые составляют до 40% от текущей оценочной стоимости дома. Погашение не требуется, а выручка не облагается налогом. Средства могут быть инвестированы, процентные расходы могут быть списаны (если средства инвестированы в приносящий доход актив), и домовладелец может проживать в доме столько, сколько пожелает. Кредит заканчивается, когда домовладелец умирает или продает дом, и в этот момент он выплачивается с выручки от продажи.
HELOC - это вторая ипотека в вашем доме для обеспечения кредита или кредитной линии. Он предлагает большую гибкость оплаты, чем обычная ипотека, так как вы можете погасить любую сумму основного долга в любое время без штрафа. Процентная ставка по кредитной линии, как правило, выше, чем ставки по ипотечным кредитам, но, как правило, ниже, чем необеспеченный долг.
Альтернативные инвестиции в недвижимость
Инвестиционные фонды недвижимости (REIT) являются публично торгуемыми компаниями, которые инвестируют в портфель объектов недвижимости. Большинство базирующихся в Канаде REIT торгуются на канадской фондовой бирже в Торонто (S & P / TSX).
Как трасты, они должны распределять большую часть своего налогооблагаемого дохода среди акционеров. В 2007 году федеральное правительство Канады приняло закон, согласно которому к 1 января 2011 года трастовые доходы должны быть преобразованы в обычные корпорации, которые платят налоги, но многие REITS были исключены из этого законодательства. Новые трастовые правила требуют, чтобы REIT поддерживал 95% своего дохода от пассивных источников дохода (рента от недвижимости, проценты, прирост капитала от недвижимости, дивиденды и роялти) и 75% своего дохода от доли ренты и прироста капитала предыдущего правила. Если REIT поддерживает эту структуру, он останется в соответствии с предыдущими законами о налоге на траст. Подробнее об этом типе структуры доходов читайте в Основах налогообложения недвижимости .
Вывод
В целом, канадские законы довольно либеральны, когда речь идет о владении недвижимостью. Вам не нужно быть гражданином Канады или даже проживать в стране, а налоги на имущество и процентные расходы не облагаются налогом. Однако для того, чтобы выгодно инвестировать, вы должны знать о налоговых последствиях каждого этапа инвестиций, от владения собственностью до ее приобретения или сдачи в аренду, до последующей ее продажи.
