Содержание
- Как найти исключенные дома
- Этапы выкупа
- Почему выкупленные дома дешевле
- Риски покупки выкупленных домов
- Покупка исключенного дома
- Варианты финансирования
- Суть
До ипотечного кризиса 2008-2009 годов покупка заложенного дома была трудным предложением. Охотники за сделками с недвижимостью должны были следить за аукционами, проводимыми в судах, или просеивать через множество юридических документов. Но волна потери права выкупа, вызванная кризисом субстандартного кредитования, не только увеличила количество доступных свойств, но также упростила их поиск и приобретение. Фактически, в настоящее время процесс часто похож на поиск любого другого вида дома. Выкупленные дома доступны практически на каждом рынке недвижимости по всей стране, предоставляя возможности как домовладельцам, так и инвесторам.
ключевые вынос
- Никогда не было так легко найти заложенный дом для продажи: многие онлайн-сайты специализируются на них. Есть несколько видов потери права выкупа, включая предварительную потерю права выкупа, короткие продажи, продажу шерифа и владение недвижимостью. Большое преимущество покупки заложенного дома Это низкая цена. Недостатки включают возможное плохое состояние дома, длительность процесса покупки и конкуренцию со стороны профессиональных ластов. Для заложенных домов доступно несколько вариантов финансирования, спонсируемых правительством.
Как найти исключенные дома
Можно найти исключенные свойства в периодических изданиях и веб-сайтах с несколькими листинговыми услугами (MLS), через онлайн-поиски недвижимости, банковские офисы и сайты, а также в местных газетах. В локальных сервисах с несколькими листингами свойства, на которые обращаются взыскания, сами по себе могут не выделяться; это может быть указано только в описании недвижимости.
Более прямым маршрутом являются многие веб-сайты, которые в настоящее время специализируются на домах и недвижимости, которые находятся в потере права выкупа, такие как HomePath.com Fannie Mae и usa-foreclosure.com. Некоторые финансовые учреждения, такие как Банк Америки, также предлагают страницы, посвященные поиску исключенного дома.
Кредиторы все чаще продают свои арестованные активы через агентов по недвижимости, поэтому не стесняйтесь спрашивать брокера или агента по недвижимости о возможностях. Некоторые профессионалы в сфере недвижимости даже специализируются на продаже недвижимости.
Дома в различных этапах выкупа
Более конкретно, поиск заложенного дома зависит от того, где именно он находится в процессе обращения взыскания: Свойства все еще могут принадлежать первоначальному домовладельцу (на более ранних стадиях, в случае предварительного выкупа и краткосрочной продажи недвижимости) или такой организации, как как банк или правительство (в более поздних).
Вот пять видов выкупа и подходы к покупке.
1. Перед выкупом
Собственность находится в предварительном обращении взыскания после того, как ипотечный кредитор уведомил заемщиков, что они по умолчанию, но прежде, чем собственность будет предложена для продажи на аукционе. Если домовладелец может продать имущество в течение этого времени, он может избежать процедуры взыскания и его негативного влияния на их кредитную историю и будущие перспективы. Таким образом, некоторые домовладельцы готовы вести переговоры. Предварительные потери права выкупа, как правило, перечислены в зданиях окружных и городских судов. Кроме того, многие онлайн-ресурсы, в том числе www.foreclosure.com, перечисляют свойства, которые находятся на этапе предварительной выкупа.
2. Короткие продажи
Короткие продажи происходят, когда кредитор готов принять меньше за имущество, чем задолженность по ипотеке. Заемщики не обязательно должны не выплачивать ипотечные кредиты, чтобы кредитор согласился на короткие продажи; однако им, как правило, необходимо доказать некоторые финансовые трудности, такие как потеря работы, что может привести к дефолту. Часто рассматриваемая резиденция находится под водой, что означает, что она стоит меньше, чем непогашенный остаток ипотеки. Для того, чтобы считаться короткой продажей, кредитор должен согласиться «продать короткую собственность», приняв меньше, чем должен, и дом должен быть выставлен на продажу. Эти свойства обычно рекламируются как короткие продажи «в ожидании одобрения банка».
Покупка недвижимости с короткой продажей в большинстве случаев совпадает с традиционной покупкой, но формулировка в контрактах будет отличаться, указывая, что условия подлежат утверждению кредитором. Банку может потребоваться несколько месяцев, чтобы ответить на предложение о короткой продаже, поэтому процесс может занять значительно больше времени, чем обычная покупка. Многие сайты по недвижимости, в том числе отдельные фирмы или листинговые услуги, предлагают возможность поиска по статусу короткой продажи.
3. Аукцион по продаже шерифа
Аукцион по продаже шерифа происходит после того, как кредитор уведомил заемщика о неисполнении обязательств и предоставил заемщику льготный период, чтобы наверстать упущенное при выплате ипотеки. Аукцион предназначен для кредитора, чтобы быстро погасить за кредит, который по умолчанию. Эти аукционы часто проводятся на ступенях городского суда, проводимых местными правоохранительными органами. Собственность продается с наибольшей цены в публично объявленном месте, дате и времени. Эти уведомления можно найти в местных газетах и во многих интернет-магазинах, выполнив поиск по запросу «аукционы по продаже шерифа».
4. Банковская недвижимость
Свойства, которые не продаются на аукционе, возвращаются обратно в банк; то есть они становятся недвижимостью (REO). Они часто управляются отделом REO учреждения. Источники в Интернете, такие как www.realtytrac.com, имеют обширные списки таких банковских объектов, которые можно искать по городу, штату или почтовому индексу.
5. Государственная собственность
Некоторые дома приобретаются за кредиты, гарантированные Федеральным управлением жилищного строительства (FHA) или Департаментом по делам ветеранов (VA). Когда эти объекты недвижимости обращаются взыскание, они возвращаются правительством и продаются брокерами, работающими на федеральное агентство. За государственным брокером необходимо связаться, чтобы приобрести государственную собственность. Покупатели могут изучить возможности на www.hud.gov (нажмите на «ТЕМАТИЧЕСКИЕ ОБЛАСТИ» и выберите «Дома для продажи»).
Почему выкупленные дома дешевле
Самая большая точка продажи заложенных домов - это, конечно, их сниженная цена - часто значительно ниже, чем у других аналогичных объектов в том же районе (которые, как говорят брокеры, называются сопоставимыми или сложными). Большинство выкупа продается по крайней мере на 5% ниже рыночной стоимости, с еще большими скидками в определенных регионах. Покупатели также могут воспользоваться дополнительными сбережениями, такими как сокращение авансовых платежей, снижение процентных ставок или отмена сборов за оценку и определенных затрат на закрытие.
Что делает их такой сделкой? Если место жительства находится в стадии предварительного взыскания или короткой продажи, его владельцы находятся в финансовом затруднении. И время не на их стороне: они должны разгрузить имущество и получить то, что могут, пока могут, чтобы не потерять его полностью. Короче говоря, эти продавцы не ведут переговоры с позиции силы. Хотя может показаться жестоким воспользоваться чужим несчастьем, покупатели могут извлечь выгоду.
Они могут получить еще большую выгоду, если имущество будет фактически конфисковано. Офис шерифа не заинтересован в том, чтобы висеть на доме; банки не хотят быть в бизнесе арендодателя. Финансовые учреждения, как правило, хотят быстро избавиться от заложенной недвижимости (конечно, за разумную цену - они должны ответить инвесторам и аудиторам, что они делали все возможное, чтобы возместить как можно большую часть первоначальной суммы кредита). Опять же, покупатели могут воспользоваться этой ситуацией.
Наконец, исключенные дома обычно продаются в состоянии «как есть» - если есть повреждения, ремонт владельцем не является частью уравнения - и, как знают поклонники подержанного автомобиля и винтажной мебели, «как есть» переводится как скидка. Конечно, «как есть» может быть обоюдоострым мечом, как мы обсудим ниже.
Риски покупки выкупленных домов
Цена ниже рыночной - это большой плюс покупки заложенного дома. Но эти свойства также несут свою долю подводных камней.
Имущественные проблемы
В то время как это несет компенсационную скидку, условие "как есть" может быть довольно мрачным. Если дом все еще занят хозяевами, он часто находится в плохом состоянии - в конце концов, если люди не могут сделать ипотечные платежи, они, вероятно, отстают от оплаты регулярного обслуживания, не говоря уже о капитальном ремонте. Кроме того, некоторые люди, которые сталкиваются с лишением права выкупа или подвергаются принудительному взысканию, подвергаются озлоблению и выносят свои разочарования в свой дом до того, как банк откажется. Это часто включает удаление приборов и приспособлений, а иногда даже прямой вандализм.
Скрытые расходы
Наряду с непредвиденными ремонтными и ремонтными работами, просроченные платежи, такие как возврат налогов и залогов (которые часто присваиваются им на аукционах, либо IRS, либо государством, либо другими кредиторами), могут привести к дополнительным затратам в отношении желаемого дома. Что бы ни было должно, правительство должно сначала заплатить и уладить, прежде чем процесс покупки может продолжаться. Это относится главным образом к объектам, которые продаются с аукциона; банк всегда будет погашать любые залоговые права, связанные с имуществом, прежде чем перепродавать его другой стороне.
Медленный процесс
Предыдущие осложнения часто означают много документов. Как правило, выкупа будет иметь ряд дополнительных документов, которые должны быть заполнены, чтобы подготовиться к закрытию, что не всегда так своевременно. Если ситуация короткой продажи, кредитор владельца должен одобрить сделку, и это может занять некоторое время, как упоминалось ранее. Серьезный ущерб, обнаруженный в доме, может привести к снижению оценки дома, что может повлиять на способность покупателя получить кредит. Некоторые кредиторы не дают ссуды ниже определенной суммы в долларах, потому что потенциальная прибыль по меньшему кредиту не стоит риска.
В то время как вы думаете, что банк будет стремиться разгрузить изъятое место жительства, время отклика между банком и другими вовлеченными сторонами может быть медленным с недвижимостью REO. Время, необходимое для получения ответа на вашу ставку, может варьироваться в широких пределах; если банк, который владеет вашей собственностью, завален лишением права выкупа, то для обработки вашего запроса банку может потребоваться гораздо больше времени. Известно, что банкам со значительными задержками отклика на предложение требуется до 90 дней. Если вы планируете финансировать покупку, было бы разумно потратить время на предварительное одобрение ипотеки.
Конкуренция
Как и на любом рынке, всякий раз, когда есть возможность приобрести что-то со скидкой от действующего курса, спрос будет расти. Таким образом, повышенный интерес и конкуренция - не только со стороны потенциальных жильцов, но и со стороны инвесторов и профессионалов, занимающихся флип-бизнесом, - неизбежны при работе с достойными заложенными объектами недвижимости. Очень часто цена заложенного дома может быть привлекательной по цене ниже, чем в других домах в окрестностях, но когда узнают об этом, могут быстро прийти многочисленные предложения, и начинается война предложений. Так что то, что когда-то было недооцененным домом в большом районе, может быстро стать дорогостоящей собственностью.
Потенциальным покупателям заложенных домов может быть целесообразно подать заявки сразу по нескольким объектам, потому что конкурирующие покупатели могут получить недвижимость с более высокой ставкой или предложением за наличные. Но не расстраивайтесь, если кто-то другой превосходит ваше предложение по конкретной недвижимости; периодически проверяйте, появляется ли оно в инвентаре банка. Сделки выкупа имеют тенденцию проваливаться довольно часто.
Покупка исключенного дома
Если вы покупаете в банке, вам нужно оттачивать свои навыки ведения переговоров и начать процесс с предложения по лоуболу на недвижимость, которую вы хотите. Банки, которые накопили значительные запасы исключенной собственности, будут более склонны вести переговоры о цене; чем дольше банк владеет имуществом, тем больше шансов, что он серьезно рассмотрит более низкие предложения, особенно в отношении имущества, которое удерживалось в течение более длительных периодов времени. Поэтому вам, вероятно, следует сделать свою первоначальную ставку по цене, которая, по крайней мере, на 20% ниже текущей рыночной цены, или, возможно, даже больше, если недвижимость, на которую вы предлагаете цену, находится в районе с высокой вероятностью выкупа.
Варианты финансирования для выкупленных домов
Вы можете использовать ипотечный кредит, чтобы купить недвижимость REO, хотя частные кредиторы, как правило, капризны в финансировании сделок выкупа. Тем не менее, для тех, кто соответствует требованиям, доступно несколько финансируемых государством вариантов финансирования: 203 (k) займов от Федеральной жилищной администрации (FHA), программы HomePath ReadyBuyer Fannie Mae и программы HomeSteps через Freddie Mac.
203 (к) займы
FHA разработал свои 203 (k) ссуды, чтобы помочь смягчить опасения банков, которые в противном случае уклонялись бы от рискованного REO. покупки. Взимая с заемщиков премию по ипотечному страхованию, они могут гарантировать ссуды, предоставленные частными кредиторами, которые участвуют в программе.
Для заемщиков одним из больших преимуществ является возможность финансировать покупку дома, а также любые необходимые ремонтные работы в рамках одной ипотеки. Более базовая версия, упрощенный кредит 203 (k), предназначена для ограниченного ремонта, который не требует инженерных или архитектурных планов. Физические лица могут занимать до $ 35 000 сверх продажной цены дома, чтобы покрыть основные средства, такие как новая техника, сайдинг и окна.
С более обширными исправлениями, такими как создание дополнения или забота о структурном повреждении, традиционный кредит 203 (k) обычно является лучшим вариантом. В отличие от упрощенного варианта, домовладельцы должны брать не менее 5000 долларов; максимальная сумма основана на пределах FHA для каждого округа. Кроме того, вы должны заплатить за независимого консультанта, чтобы осмотреть имущество и убедиться, что работа соответствует руководящим принципам программы.
Дополнительным недостатком этих кредитов является цена. Помимо оплаты ипотечного страхования, заемщики обычно платят процентные ставки, которые на четверть процентного пункта выше, чем по обычным кредитам. Им также, возможно, придется раскошелиться на одно или два очка, которые представляют собой авансовые платежи, каждый из которых стоит 1% от основной суммы.
Рисунок 1. Сравнение традиционных 203 (k) кредитов и упрощенной версии.
HomePath ReadyBuyer
Программа HomePath ReadyBuyer, предлагаемая Федеральной национальной ипотечной ассоциацией (FNMA) - или Fannie Mae, как ее ласково известно, - ориентирована на начинающих покупателей. После прохождения обязательного учебного курса по покупке жилья, доступного для участия в Интернете, участники могут получить до 3% в качестве компенсации за покрытие расходов на приобретение заложенного имущества, принадлежащего Fannie Mae. Это спонсируемое правительством предприятие предлагает и другие перерывы; Например, домовладельцам может потребоваться внести только 500 долларов в виде реальных денег, а частная ипотечная страховка может быть отменена после того, как ваш капитал в доме достигнет 20%.
HomeSteps
Freddie Mac обеспечивает ликвидность на ипотечном рынке, покупая кредиты в банках, объединяя их и продавая их инвесторам в качестве ценных бумаг. С HomeSteps организация - через своих частных кредитных партнеров - предлагает специальное финансирование для тех, кто хочет купить только те исключенные свойства, которыми она владеет. HomeSteps в настоящее время доступны только в следующих штатах: Алабама, Флорида, Джорджия, Иллинойс, Кентукки, Северная Каролина, Южная Каролина, Теннесси, Техас и Вирджиния.
Покупатели могут найти список объектов недвижимости для одной семьи, квартиры и нескольких семей на веб-сайте HomeSteps.
Суть
На первый взгляд, исключенные дома могут показаться ужасно привлекательными. Однако затраты могут быть крайне непредсказуемыми, а лежащие в их основе убытки могут сделать собственность нежелательной. Процесс покупки часто вялый, что может подстегнуть вторичные мысли в умах покупателей, в то время как высокий спрос на заманчивые выкупленные свойства может оттолкнуть некоторых обнадеживающих покупателей.
С учетом всего вышесказанного исключенные дома могут оказаться невероятными сделками. Покупатели имеют уникальную возможность заплатить ниже рыночной стоимости домов, которые не были бы доступны для них при нормальных обстоятельствах. Если есть сбережения на стороне приобретения, это повышает вероятность того, что покупатель оценит свой актив и выиграет от его инвестиций, если он продаст, в будущем.
Если все сделано ответственно, покупка исключенного дома может позволить покупателю получить множество преимуществ на многие годы вперед.
