Многие люди мечтают о финансировании значительной части своей пенсии, продавая свой нынешний дом, покупая меньшее место и вкладывая разницу в доход. В действительности, однако, они часто получают гораздо меньше прибыли, чем они могли надеяться.
Сделано правильно, сокращение может быть хорошей идеей. Вы можете не только уйти с большим количеством денег, но и упростить свою жизнь и сократить расходы на содержание дома и коммунальные услуги на долгие годы. Чтобы достичь этого счастливого результата, вам нужно избегать неожиданных ловушек, которые делают сокращение столь рискованным. Вот четыре ловушки, которые ждут даунсайзеров, и способы их избежать.
Ловушка № 1: переоценка того, чего стоит ваш нынешний дом
Легко фантазировать о высокой цене, которую принесет ваш дом. Возможно, соседи по улице продали свои за экстравагантную сумму, или, по их словам, их видели в последний раз, когда они упаковывали свой новый Бентли и направлялись в Акапулько. Скорее всего, вы не знаете (а) что они фактически получили от сделки; (б) чем их дом отличается от вашего по качествам, которые наиболее ценят потенциальные покупатели; (в) был ли рынок недвижимости в тот момент лучше или хуже, чем сейчас.
Что делать вместо этого: любое количество веб-сайтов, включая Realtor.com и Zillow.com, предоставят вам информацию о том, какие дома в вашем районе были проданы за последнее время. Вы также можете использовать онлайн-оценки крупных банков, таких как Bank of America и JP Morgan Chase, для определения стоимости дома. Лучше проверить некоторые из них, частично потому, что они используют разные формулы для получения своих оценок.
Другой вариант - проконсультироваться с несколькими местными агентами по недвижимости для получения объективной оценки текущей рыночной стоимости вашего дома. Важно получить более одного, потому что агент, который отчаянно хочет получить ваши данные, может дать вам слишком радужную оценку. Вы также можете нанять независимого оценщика.
«У каждого хорошего консультанта по пенсионному доходу должен быть список авторитетных агентов по недвижимости, которые специализируются на старшем рынке и могут помочь пенсионерам оценить стоимость своего дома», - говорит Дейв Энтони, CFP®, президент Anthony Capital, LLC, в Broomfield, Colo.
Когда вы говорите с агентами или оценщиками, спросите о недорогих вещах, которые вы можете сделать, чтобы повысить цену продажи вашего дома. Большинство экспертов говорят, что капитальный ремонт не является хорошей идеей, если ваш дом полностью разрушен, потому что они редко окупают свою стоимость. В отчете Remodeling «Стоимость против стоимости 2014 года» даже проект, который окупил свою стоимость больше всего, - новая стальная входная дверь - потерял деньги, хотя и приблизился к безубыточности на уровне 96, 6%. Другие проекты далеки от этого. Например, новые виниловые окна окупились всего на 78, 7%, а ванная - на 72, 5%. Урок здесь: сэкономьте деньги и хлопоты и позвольте следующим владельцам вашего дома заниматься такими проектами; их вкусы могут отличаться от ваших.
Тем не менее, некоторые простые ели, такие как свежая краска здесь и там, обрезка заросших кустарников и разрушение вашего дома сверху донизу, могут стоить усилий. Если вы хотите, вы можете воспользоваться услугами профессионального домашнего постановщика, чтобы помочь вам. Чтобы получить бесплатную консультацию по этой теме, просто выполните поиск в сети по фразе «домашняя постановка».
Ловушка № 2: Недооценка того, что новый дом будет стоить вам
Точно так же, как люди с оптимизмом смотрят на то, за что их дома будут продавать, они, вероятно, думают, что их украдут в следующем месте, которое они купят. Стоит помнить, что потенциальные покупатели вашего нынешнего дома и продавцы вашего следующего дома думают точно так же.
Что делать вместо этого: Используйте инструменты, перечисленные выше, для изучения последних продажных цен, чтобы найти то, что вы можете ожидать заплатить за тип дома, который вы планируете купить. Однако, если вы думаете о переезде в новый район, ничто не заменит вашего пребывания там и посещения потенциальных домов. Даже если вы знакомы с местами для отдыха в окрестностях, вы можете посетить разные сезоны, чтобы быть счастливыми круглый год. Разумный курс, если у вас есть время, это переехать в район и арендовать на год или около того, прежде чем покупать. Слишком много пенсионеров двигаются импульсивно, сожалеют о своем решении и заканчивают тем, что снова вызывают движущийся фургон.
Кроме того, остерегайтесь дорогостоящих надстроек, которые могут поднять цену вашего нового дома за пределы предполагаемых. В некоторых районах новое кондо с двумя спальнями легко приблизиться к цене дома с четырьмя спальнями, особенно если вы решите побаловать себя всеми новейшими удобствами.
Ловушка № 3: Игнорирование налоговых последствий
Если вы не получите колоссальную прибыль от продажи своего дома (и, если вы это сделаете, поздравляю), вы не должны платить подоходный налог на прибыль. Действующие правила IRS позволяют большинству пар исключать до 500 000 долл. США из своего налогооблагаемого дохода. Синглы могут вообще исключать до 250 000 $.
Правила также учитывают, как долго вы владели и жили в доме, среди других факторов. Все они описаны в публикации IRS 523 «Продажа дома».
«Если вы не находитесь в низком налоговом диапазоне - и либо не выполнили исключение, либо получили значительную прибыль от продажи своего дома - вы можете рассмотреть возможность использования стратегии сбора налоговых убытков, зачета акций, облигаций или взаимного фонда убытки с прибылью, поскольку она подана в Приложении D », - говорит Карлос Диас-младший, менеджер по благосостоянию в Excel Tax & Wealth Group в Лейк-Мэри, штат Флорида. (Для получения дополнительной информации см. Сбор налоговых потерь: сокращение инвестиционных потерь .)
Даже если вы не должны подоходного налога, существуют другие налоговые соображения, которые необходимо учитывать, прежде чем вы решите переехать. У некоторых популярных мест выхода на пенсию есть высокие налоги на собственность. У места с низкими налогами на недвижимость могут быть более высокие налоги с продаж или подоходный налог, или это может обложить налогом ваш пенсионный доход по-другому
Что делать вместо этого: сначала попытайтесь определить ваш вероятный выигрыш. Это не только разница между тем, что вы заплатили за свой дом и за что вы его продали, но и разница между ценой продажи и базой стоимости вашего дома. Стоимость включает в себя то, что вы заплатили изначально плюс любые постоянные улучшения, которые вы сделали за эти годы. IRS Publication 523 тоже объясняет это.
Сравните доходы и налоги на недвижимость того места, где вы планируете переехать, с налогами в вашем текущем местоположении Кроме того, посмотрите на любые специальные льготы для домовладельцев старше определенного возраста. Веб-сайт государственного налогового или налогового департамента - хорошее место для начала. Отобразите новую налоговую ситуацию в своем пенсионном бюджете и посмотрите, сократит ли она ваш налоговый счет или приведет к повышению общей налоговой нагрузки.
Ловушка № 4: забывание о закрытии расходов
Если с тех пор, как вы купили дом, прошли годы, вы, возможно, забыли обо всех затратах, которые вам пришлось заплатить в то время. Это, вероятно, включало в себя оплату юридических услуг, регистрационные сборы, страхование титула и длинный список прочих дополнительных расходов. Вам не только придется оплачивать заключительные расходы при покупке вашего следующего дома, но вы также столкнетесь со вторым набором в качестве продавца дома. Наиболее важно, что они могут включать комиссионные за недвижимость до 6%, а иногда и выше, если вы используете агента.
Что делать вместо этого: комиссионные агента могут быть предметом переговоров, поэтому постарайтесь с самого начала получить максимально выгодную цифру. Как покупатель, вы, возможно, сможете убедить заинтересованного продавца взять на себя часть затрат на закрытие, но имейте в виду, что тот, кто купит ваш дом, вероятно, попытается использовать тот же маневр на вас. В противном случае планируйте принести свою чековую книжку и написать много чеков.
Суть
Сокращение вашего дома может быть способом высвободить дополнительные деньги для выхода на пенсию, но наберите цифры, прежде чем начинать собирать вещи. Вы можете найти способы, которые вы не понимали, сэкономит вам деньги на коммутаторе. Или вы можете решить, стоит ли уходить на пенсию, по крайней мере, сейчас.
