Что такое дополнительный фактор?
Коэффициент надстройки - это процент от общей полезной площади здания, которая добавляется к арендованной площади каждого арендатора для определения общей арендной платы.
Ключевые вынос
- Коэффициент надстройки - это процент от общей полезной площади здания, которая добавляется к арендованной площади каждого арендатора для определения общей арендной платы. Фактор надстройки играет важную роль в установлении арендных ставок, особенно в коммерческой недвижимости. чтобы понять, что арендодатель классифицирует как пригодные для использования (дополнительный фактор) в сравнении с непригодными для использования (коэффициент потерь) квадратными метрами.
Понимание фактора надстройки
Коэффициент надстройки - это количество полезных квадратных футов в коммерческой недвижимости, деленное на количество арендуемых квадратных футов. Результатом этого расчета будет один, если два числа идентичны, но он всегда меньше единицы, потому что некоторые квадратные метры в здании не будут сдаваться в аренду. Этот не подлежащий аренде квадратный метраж включает пространство, обозначенное как общая площадь, которое используется совместно с другими арендаторами. В здании, специально спроектированном с большим количеством пространства, предназначенного для общих площадей, вычисление дополнительного коэффициента помогает коммерческим арендодателям и арендаторам заключить соглашение о справедливой аренде.
Дополнительный фактор играет важную роль в установлении арендных ставок. В коммерческой недвижимости стоимость аренды рассчитывается на основе арендуемой площади с дополнительным фактором, применяемым для использования общих площадей. Например, здание площадью 20 000 кв. Футов может иметь 2000 кв. Футов общей площади, включая фойе и т. Д., Которые арендаторы могут совместно использовать. Чтобы правильно оценить это общее пространство в аренде, арендодатель рассчитает дополнительный коэффициент для использования в аренде арендатора.
В этом случае дополнительным фактором является пространство общего пользования площадью 2000 квадратных футов, разделенное на общую арендуемую площадь 18 000 (20 000 минус 2000 квадратных футов в общей площади)
Коэффициент надстройки = 2000 кв. Футов ÷ 18000 кв. Футов = 11, 11%
Таким образом, если арендатор арендует 1000 квадратных футов, арендодатель будет использовать 11, 11% в качестве дополнительного фактора и взимать с арендатора 1111, 11 квадратных футов, чтобы покрыть долю арендатора в использовании общего пространства и его содержание.
Фактор надстройки и фактор потери
Фактор надстройки часто соотносится с коэффициентом потерь. Коэффициент потерь - это квадратные метры, которые нельзя использовать, деленные на метраж для съемной площади. Квадратные метры, включенные в коэффициент потерь, включают структурные компоненты, такие как внутренние стены, опорные стойки и помещения для технического обслуживания, которые не могут использоваться арендаторами. Иногда коэффициент потерь классифицируется как дополнительный фактор, поэтому арендаторы должны понимать, что арендодатель классифицирует как пригодные для использования, а не пригодные для использования квадратные метры. Если неиспользуемые квадратные метры рассчитываются по дополнительному коэффициенту, то это означает, что при том же объеме полезного пространства здание с более низким дополнительным коэффициентом будет стоить арендатору меньше, чем здание с более высокой добавочной стоимостью. на фактор. Однако, если здание было спроектировано с акцентом на общие области, то более высокий дополнительный коэффициент не является отрицательным, если это то, что является ценностью арендатора.
Потенциальные арендаторы часто используют дополнительный фактор, чтобы помочь им сравнивать аренду и определять, какая аренда предлагает лучшую стоимость. Хотя дополнительный фактор важен и полезен в этом смысле, не менее важно уточнить, что используется для расчета числа, чтобы убедиться, что вы сравниваете яблоки с яблоками.
