Низкие цены на недвижимость привлекают на рынок некоторых начинающих инвесторов. Но прежде чем вступать в ряды арендодателей, убедитесь, что вы хорошо разбираетесь в финансовой информации, которая может иметь значение для того, чтобы стать следующим Дональдом Трампом и оказаться в суде по делам о банкротстве. Вот восемь цифр инвестирования в недвижимость, которые вы должны знать. (Для получения дополнительной информации о покупке дома, см.: Руководство по покупке жилья для новичков)
1. Ваш ипотечный платеж
Для стандартного дома, занимаемого владельцем, кредиторы, как правило, предпочитают общее отношение долга к доходу 36%, но некоторые будут расти до 45% в зависимости от других квалифицирующих факторов, таких как ваш кредитный рейтинг и денежные резервы. Этот коэффициент сравнивает ваш общий валовой ежемесячный доход с вашими ежемесячными обязательствами по выплате долга. Для оплаты жилья кредиторы предпочитают общий доход с общей суммы дохода от 28 до 33%, в зависимости от других факторов. Согласно рекомендациям Freddie Mac, в отношении инвестиционной недвижимости максимальное отношение долга к доходу составляет 45%. (Для более подробной информации ознакомьтесь с Простыми способами инвестировать в недвижимость. )
2. Требования к авансовому платежу
В то время как занимаемые владельцами объекты недвижимости могут финансироваться с помощью ипотеки и всего лишь на 3, 5% ниже для кредита FHA, ипотечные кредиты инвесторов обычно требуют первоначального взноса от 20 до 25%, а иногда и до 40%. Ни один из авансовых платежей или затрат на закрытие инвестиционной недвижимости не может быть получен из подарочных средств. Индивидуальные кредиторы будут определять, сколько вам нужно отложить, чтобы претендовать на кредит, в зависимости от вашего отношения долга к доходу, кредитного рейтинга, цены на недвижимость и вероятной арендной платы.
8 цифр для оценки инвестиций в недвижимость
3. Доход от аренды для квалификации
Хотя вы можете предполагать, что, поскольку арендные платежи вашего арендатора будут (надеемся) покрывать вашу ипотеку, вам не потребуется дополнительный доход, чтобы претендовать на ипотечный кредит. Однако для того, чтобы арендная плата считалась доходом, вы должны иметь двухлетнюю историю управления инвестиционной недвижимостью, страховой полис от потери арендной платы в течение как минимум шести месяцев валовой ежемесячной арендной платы, и любой отрицательный арендный доход от любой арендуемой недвижимости должен быть рассматривается как долг в соотношении долга к доходу. (Помимо создания постоянного дохода и прироста капитала, недвижимость предоставляет вычеты, которые могут снизить подоходный налог с вашей прибыли. Ознакомьтесь с налоговыми вычетами для владельцев арендуемой собственности .)
Учебник: Изучение инвестиций в недвижимость
4. Соотношение цены и дохода
Это соотношение сравнивало среднюю цену домохозяйства в районе со средним доходом домохозяйства. До того, как лопнул пузырь на рынке жилья, соотношение цены и дохода в США составляло 2, 75, а в конце 2010 года - 1, 71. По данным Fiserv, Inc., Федеральное агентство по жилищному финансированию, Moody's Analytics, среднее значение за период с 1989 по 2003 год составляет 1, 92.
5. Коэффициент аренды
Отношение цены к арендной плате - это расчет, который сравнивает средние цены на жилье и среднюю арендную плату на конкретном рынке. Просто разделите среднюю цену дома на среднюю годовую арендную плату, чтобы получить соотношение. На пике рынка США в 2006 году соотношение для США составляло 18, 46. Коэффициент снизился до 11, 34 к концу 2010 года. Долгосрочный средний показатель (с 1989 по 2003 год) составил 9, 56. Как общее практическое правило, потребители должны рассмотреть возможность покупки, когда соотношение меньше 15, и арендной платы, когда оно превышает 20. Рынки с высоким соотношением цена / арендная плата, как правило, не предлагают такую хорошую инвестиционную возможность. (Думаете о покупке дома? Мы смотрим на первоначальные и текущие расходы, а также на преимущества. Проверьте, чтобы арендовать или купить? Финансовые вопросы .)
6. Валовой доход от аренды
Валовой доход от аренды для отдельного имущества можно найти, разделив годовую арендную плату, собранную на общую стоимость имущества, а затем умножив это число на 100, чтобы получить процент. Общая стоимость имущества включает в себя стоимость покупки, все расходы на закрытие и ремонт.
7. Коэффициент капитализации
Более ценным показателем, чем валовая рентная доходность, является ставка капитализации, также известная как предельная ставка или чистая рентная доходность, поскольку эта цифра включает операционные расходы на недвижимость. Это можно рассчитать, начав с годовой арендной платы и вычитая годовые расходы, затем разделив это число на общую стоимость имущества и умножив полученное число на 100 для процента. Общие расходы на аренду имущества включают расходы на ремонт, налоги, страхование домовладельцев, расходы на вакансии и агентские сборы.
8. Денежный поток
Суть
После того, как вы произвели все эти расчеты, вы можете принять обоснованное решение о том, будет ли конкретная недвижимость ценной инвестицией.
