Покупка и владение недвижимостью - это захватывающая инвестиционная стратегия, которая может быть как выгодной, так и прибыльной. В отличие от инвесторов в акции и облигации, потенциальные владельцы недвижимости могут использовать кредитное плечо для покупки недвижимости, предварительно оплатив часть общей стоимости, а затем со временем выплатив остаток и проценты. В то время как традиционная ипотека, как правило, требует от 20% до 25% первоначального взноса, в некоторых случаях 5% первоначальный взнос - это все, что требуется для покупки всего имущества. Эта способность контролировать актив в момент подписания документов ободряет как флипперов, так и арендодателей, которые, в свою очередь, могут оформлять вторую ипотеку в своих домах, чтобы вносить взносы на дополнительные объекты недвижимости.
Ключевые вынос
- Стремящиеся владельцы недвижимости могут купить недвижимость, используя кредитное плечо, заплатив часть его полной стоимости авансом, а затем погасив остаток с течением времени. Четыре основных способа, которыми инвесторы могут зарабатывать деньги с помощью недвижимости: 1) стать арендодателями аренды свойства, 2) торговля недвижимым имуществом (или флиппинг), 3) инвестиционные группы в недвижимость и 4) инвестиционные фонды в недвижимость (REIT).
Вот четыре способа, которыми инвесторы могут эффективно использовать недвижимость:
5 простых способов инвестировать в недвижимость
1. Итак, вы хотите быть арендодателем
Идеально подходит для людей с навыками самостоятельной работы и ремонта, у которых есть терпение управлять арендаторами.
Что нужно для начала работы: Необходим значительный капитал для финансирования первоначальных затрат на обслуживание и покрытия незанятых месяцев.
Плюсы: аренда недвижимости может обеспечить регулярный доход при максимизации доступного капитала через кредитное плечо. Более того, многие связанные с этим расходы не облагаются налогом, и любые убытки могут компенсировать прибыль от других инвестиций.
Минусы: Если вы не нанимаете управляющую компанию, арендная недвижимость обычно полна постоянных головных болей. В худшем случае, шумные арендаторы могут повредить имущество. Кроме того, в определенных климатических условиях рынка аренды арендодатель должен либо переносить вакансии, либо брать меньшую арендную плату, чтобы покрыть расходы до тех пор, пока ситуация не изменится. С другой стороны, как только ипотека была полностью погашена, большая часть арендной платы становится всей прибылью.
Конечно, доход от аренды не является единственной целью арендодателя. В идеальной ситуации собственность ценится в течение ипотеки, оставляя арендодателю более ценный актив, чем он начал с.
Согласно данным Бюро переписи населения США, цены на продажу новых домов (приблизительный показатель стоимости недвижимости) постоянно увеличивались в стоимости с 1940 по 2006 год, прежде чем упали во время финансового кризиса. К счастью, цены продажи возобновили свое восхождение, даже превзойдя докризисные уровни.
2. Инвестиции в недвижимость
Идеально для: людей, которые хотят владеть арендной недвижимостью без хлопот по ее эксплуатации.
Что нужно, чтобы начать: Капитальная подушка и доступ к финансированию.
Плюсы: это гораздо более практичный подход к недвижимости, который по-прежнему обеспечивает доход и оценку.
Минусы: существует риск вакансий в группах по инвестированию в недвижимость, независимо от того, распространяется ли он по группе или зависит от владельца. Кроме того, затраты на управление могут влиять на прибыль.
Инвестиционные группы по недвижимости похожи на небольшие паевые инвестиционные фонды, которые инвестируют в аренду недвижимости В типичной инвестиционной группе в сфере недвижимости компания покупает или строит набор многоквартирных домов или квартир, а затем позволяет инвесторам приобретать их через компанию, тем самым присоединяясь к группе. Один инвестор может владеть одной или несколькими единицами автономной жилой площади, но компания, управляющая инвестиционной группой, совместно управляет всеми единицами, управляя обслуживанием, размещением рекламы и опросом арендаторов. В обмен на выполнение этих управленческих задач компания берет процент от ежемесячной арендной платы.
Стандартная аренда инвестиционной группы недвижимости на имя инвестора, и все подразделения объединяют часть арендной платы для защиты от случайных вакансий. С этой целью вы получите некоторый доход, даже если ваша единица пуста. Пока доля вакантных площадей в объединенных единицах не слишком высока, их должно быть достаточно для покрытия расходов.
Хотя эти группы теоретически являются безопасными способами инвестирования в недвижимость, они уязвимы для тех же сборов, которые преследуют отрасль взаимных фондов. Кроме того, эти группы иногда являются частными инвестициями, где недобросовестные управленческие команды выманивают инвесторов из своих денег. Поэтому привередливая должная осмотрительность имеет решающее значение для поиска наилучших возможностей.
3. Торговля недвижимостью (ака Flipping)
Идеально для: людей со значительным опытом в оценке недвижимости и маркетинге.
Что нужно, чтобы начать: Капитал и возможность делать или контролировать ремонт по мере необходимости.
Плюсы: торговля недвижимостью имеет более короткий период времени, в течение которого капитал и усилия связаны в собственности. Но в зависимости от рыночных условий, могут быть значительные доходы, даже в более короткие сроки.
Минусы: торговля недвижимостью требует более глубокого знания рынка в сочетании с удачей. Горячие рынки могут неожиданно охладиться, оставляя краткосрочных трейдеров с потерями или долгосрочными головными болями.
Торговля недвижимостью - это дикая сторона инвестиций в недвижимость. Так же, как дневные трейдеры - это не то же самое, что инвесторы, покупающие и удерживающие недвижимость, трейдеры, работающие с недвижимостью, отличаются от тех, кто покупает и арендует недвижимость. Показательный пример: трейдеры недвижимости часто надеются выгодно продать недооцененную недвижимость, которую они покупают, всего за три-четыре месяца.
Чистая собственность ласты часто не вкладывают средства в улучшение свойств. Поэтому инвестиции должны уже иметь внутреннюю ценность, необходимую для получения прибыли без каких-либо изменений, иначе они устранят собственность из-за раздоров.
Ласты, которые не могут быстро разгрузить имущество, могут оказаться в беде, потому что они, как правило, не имеют достаточного количества свободных денежных средств под рукой, чтобы оплатить ипотеку в течение длительного срока. Это может привести к дальнейшим потерям в снежном коме.
Существует целый другой вид ласт, который зарабатывает деньги, покупая недвижимость по разумным ценам и добавляя стоимость, обновляя их. Это могут быть долгосрочные инвестиции, когда инвесторы могут позволить себе приобретать только одно или два объекта одновременно.
4. Инвестиционные трасты в недвижимость (REIT)
Идеально для: Инвесторов, которые хотят получить доступ к портфелю недвижимости без традиционных сделок с недвижимостью.
Что нужно для начала: Инвестиционный капитал.
Плюсы: REIT - это, по сути, акции, приносящие дивиденды, основными активами которых являются объекты коммерческой недвижимости с долгосрочной арендой, приносящей доход.
Минусы: REIT по сути являются акциями, поэтому левередж, связанный с традиционной арендной недвижимостью, не применяется.
REIT создается, когда корпорация (или траст) использует деньги инвесторов для покупки и управления доходами. REIT покупаются и продаются на крупных биржах, как и любые другие акции. Корпорация должна выплачивать 90% своей налогооблагаемой прибыли в форме дивидендов, чтобы сохранить свой статус REIT. Делая это, REIT избегают уплаты корпоративного подоходного налога, в то время как обычная компания будет облагаться налогом на свою прибыль, а затем должна решить, распределять ли ее прибыль после налогообложения в качестве дивидендов.
Как и обыкновенные акции, приносящие дивиденды, REIT являются надежной инвестицией для инвесторов на фондовом рынке, которые хотят получать регулярный доход. По сравнению с вышеупомянутыми типами инвестиций в недвижимость, REIT позволяют инвесторам вступать в нежилые инвестиции, такие как торговые центры или офисные здания, которые, как правило, не могут быть осуществлены отдельными инвесторами напрямую. Что еще более важно, REIT являются высоколиквидными, потому что они торгуются на бирже. Другими словами, вам не понадобится риэлтор и передача права собственности, чтобы обналичить ваши инвестиции. На практике REIT являются более формализованной версией инвестиционной группы в сфере недвижимости.
Наконец, рассматривая REIT, инвесторы должны проводить различие между REIT акций, которые владеют зданиями, и закладными REIT, которые обеспечивают финансирование недвижимости и балуются ипотечными ценными бумагами (MBS). Оба предлагают воздействие на недвижимость, но характер воздействия отличается. REIT по акциям является более традиционным в том смысле, что он представляет собственность на недвижимость, тогда как REIT по ипотечным кредитам фокусируется на доходах от ипотечного финансирования недвижимости.
Суть
Независимо от того, используют ли инвесторы в недвижимость свою собственность для получения дохода от аренды или для того, чтобы выждать время, пока не появится идеальная возможность продажи, возможно построить надежную инвестиционную программу, заплатив сравнительно небольшую часть от общей стоимости недвижимости. Но, как и в случае любых инвестиций, в сфере недвижимости есть прибыль и потенциал, независимо от того, растет рынок в целом или нет.
1:35Как заработать на недвижимости
