Процентные ставки по-прежнему крайне низки, но они не должны оставаться там долго. Вы должны рефинансировать, пока не стало слишком поздно? Не обязательно. Вот четыре причины, почему рефинансирование может быть плохой идеей.
Учебник: Изучение инвестиций в недвижимость
1. Период безубыточности слишком длинный.
Период безубыточности - это количество месяцев, которое потребуется вам, чтобы окупить затраты на закрытие нового кредита. Чтобы рассчитать период безубыточности, вам необходимо знать, сколько будет стоить цена закрытия вашего нового кредита и какова будет ваша новая процентная ставка. Вы должны быть в состоянии получить оценку этих цифр от кредитора.
Не существует магического числа, которое представляет собой приемлемый период безубыточности - это зависит от того, как долго вы планируете оставаться в доме, и насколько вы уверены в этом прогнозе. (Узнайте, как определить, будет ли рефинансирование ставить вас впереди или еще больше отставать. Подробнее см., Как рефинансирование ипотеки влияет на вашу чистую стоимость. )
2. Долгосрочные затраты слишком высоки.
Рефинансирование для снижения ежемесячного платежа - это здорово - если только это не причинит вам значительного ущерба в долгосрочной перспективе. Если вы на несколько лет получаете 30-летнюю ипотеку, вы заплатили много процентов, но не так много основной суммы. Рефинансирование в 15-летнюю ипотеку, вероятно, увеличит ваш ежемесячный платеж, возможно, до уровня, который вы не можете себе позволить. Если вы начнете заново с новой 30-летней ипотеки, вы начнете с почти такого же основного долга, как и в начале вашей текущей ипотеки. Хотя ваша новая процентная ставка будет ниже, вы будете платить ее в течение 30 лет. Таким образом, ваши долгосрочные сбережения могут быть незначительными или кредит может даже стоить вам больше в долгосрочной перспективе.
Если понижение вашего ежемесячного платежа означает разницу между тем, чтобы оставаться текущим для нового, более низкого платежа и невыполнением обязательств по текущему, более высокому платежу, вы можете счесть эту долгосрочную реальность приемлемой. Но если вы можете позволить себе текущий ипотечный платеж, вы можете сделать это сейчас. (Для связанного чтения см. Ипотека: Азбука рефинансирования. )
3. Вы должны перейти в ARM, чтобы значительно снизить вашу ставку.
Допустим, у вас уже есть низкая процентная ставка: 5% на 30-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой. Если вы перефинансируете еще на 30 лет с фиксированной ставкой 4, 5%, ежемесячные сбережения не будут существенными, если у вас не будет ипотеки в несколько раз больше, чем в среднем по стране.
Получение ипотеки с регулируемой ставкой (ARM) может показаться отличной идеей. У ARM самые низкие процентные ставки: например, Quicken Loans рекламирует ставки всего 2, 75%. Объявленные ставки настолько низки, что может показаться сумасшедшим не использовать их, особенно если вы планируете перейти к моменту сброса ARM. Конечно, рынок жилья восстановится через пять или семь лет, и вы сможете продавать, верно?
Дело в том, что ставки сейчас настолько низки (около 4, 5% для 30-летней ипотеки с фиксированной ставкой) как по историческим, так и по абсолютным стандартам, что вряд ли они будут значительно ниже в будущем. Таким образом, вы, вероятно, столкнетесь со значительно более высокими процентными выплатами при перезагрузке ARM, если сможете рефинансировать свой выход из ARM, или с выплатой процентов, если вам удастся продать и купить другой дом.
Если у вас уже есть низкая фиксированная процентная ставка, и вы управляете своими платежами, вы можете придерживаться определенной вещи. Ипотека с регулируемой ставкой обычно намного более рискованна, чем ипотека с фиксированной ставкой. Это может окупиться и сэкономить вам тысячи долларов - или может стоить вам тысячи долларов или даже вынудить покинуть ваш дом. (Для связанного чтения, см. Это ARM имеет зубы. )
Учебник: Изучение инвестиций в недвижимость
4. Вы не можете позволить себе расходы на закрытие.
На самом деле не существует такой вещи, как бесплатное рефинансирование. Вы либо оплачиваете стоимость закрытия из своего кармана, либо платите более высокую процентную ставку. В некоторых случаях вам разрешается свернуть расходы по закрытию в ваш кредит, но затем вы платите проценты по ним, пока у вас есть этот кредит.
Можете ли вы позволить себе потратить несколько тысяч долларов прямо сейчас на закрытие расходов, или вам нужны эти деньги для чего-то другого? Если вы смотрите на бесплатное рефинансирование, стоит ли рефинансирование по более высокой процентной ставке? Если вы рассчитываете свести заключительные расходы в свой заем, учтите, что 6000 долларов под 4, 5% в течение 30 лет обойдутся вам примерно в 5000 долларов в долгосрочной перспективе по сравнению с простой выплатой денег из своего кармана сейчас. (См. Также «Истинную экономику рефинансирования ипотеки». )
Суть
Единственный человек, который может решить, подходит ли вам время для рефинансирования, это вы - и если вы хотите получить профессиональное мнение, вы, скорее всего, получите объективный ответ от платного финансового консультанта, чем от того, кто хочет продать вас. ипотека. Детали вашей индивидуальной ситуации, а не рынка, должны быть главным определяющим фактором при выборе рефинансирования. (Для связанного чтения, см. Остерегайтесь "Мусорных" Ипотечных сборов. )
