Содержание
- 1. Риэлторы могут не показывать ФСБО
- 2. Агенты избегают эмоциональных продаж
- 3. Недвижимость - это работа на полный рабочий день
- 4. Агенты получают доступ к крупным сетям
- 5. Отсеивание неквалифицированных покупателей
- 6. Ценовые переговоры принять навык
- 7. Вы игнорируете недостатки вашего дома
- 8. Подверженность юридическим рискам
- Суть
Метод «для продажи владельцем» (FSBO) кажется отличным способом сэкономить тысячи долларов, когда вы продаете свой дом. В конце концов, стандартная комиссия агента по недвижимости составляет 6% - это 15 000 долларов на дом с 250 000 долларов. Учитывая размер этой комиссии, вы можете подумать, что, выступая в качестве агента своего продавца, вы, безусловно, окупитесь. Вот восемь причин, по которым вы должны подумать еще раз.
Ключевые вынос
- У вас может возникнуть соблазн избежать агента по операциям с недвижимостью, сэкономить комиссионные и просто продать свой дом самостоятельно, то есть предложить «для продажи собственником» (FSBO). Хотя соблазнительно, риски, связанные с этим, скорее всего, перевешивают выгоды, в в большинстве случаев. Риски включают в себя несколько потенциальных покупателей, не говоря уже о квалифицированных покупателях, принимающих эмоциональные решения, не знающих, как вести переговоры должным образом, и не имеющих достаточно свободного времени, чтобы посвятить себя поиску покупателя. Один из самых больших рисков продажи - это отсутствие опыт или знания, чтобы ориентироваться во всех правовых и нормативных требованиях, связанных с продажей дома.
1. Риэлторы могут не показывать ФСБО
В сделке на продажу владельцу агент покупателя знает, что на другом конце сделки не будет профессионального коллеги. Даже если клиент настаивает на том, чтобы увидеть ваш дом, агент может отговорить сделать предложение, сославшись на трудности и риски, связанные с попыткой закрыть сделку без профессионала, представляющего продавца, и без гарантированной комиссии.
«Есть только две причины, по которым я показываю FSBO: нет другого доступного инвентаря или цена смехотворно низкая», - говорит Брюс Айлион, риэлтор из RE / MAX Greater Atlanta. Опытные брокеры, как правило, были сожжены в результате сделки с FSBO, в ходе которой продавец не заплатил полную согласованную комиссию - или вообще какую-либо комиссию - агенту, который привел покупателя, говорит Айлион. «Продавцы FSBO рассматриваются как нереальные, неразумные и сложные продавцы, которых профессиональные риэлторы отвергли», - говорит он.
Но есть агенты покупателей, которые покажут вашу недвижимость на правильных условиях. Риэлтор из Филадельфии Дениз Барон из Berkshire Hathaway HomeServices Fox & Roach говорит, что, пока она подписывает соглашение с покупателем о том, что, когда она показывает дом FSBO, ее агентству платят, она уверена.
«У меня также есть соглашение, заранее подписанное владельцем, который продает свою собственность или дом», - говорит Барон. В соглашении указывается, какую процентную плату продавец будет платить агенту. (Агент может указать комиссию в размере 6%, пытаясь захватить как сторону покупателя, так и продавца. Вместо этого договориться об общей комиссии до более разумных 2–3%.) Соглашение также разъясняет, что Барон работает только от имени покупатель и что как агент покупателя она обязана раскрывать своему клиенту всю информацию, которую продавец предоставляет ей, например, необходимость продажи к определенной дате.
2. Агенты избегают эмоциональных продаж
Продажа дома обычно является эмоциональным процессом. Наличие агента исключает вас на шаг и снижает вероятность совершения глупых ошибок, таких как завышение цены на ваш дом, отказ от противодействия низкому предложению, потому что вы оскорблены, или слишком легкая сдача, когда у вас есть крайний срок для продажи. «Риэлтор может следить, не передавая чувства рвения или отчаяния; следит за их работой », - говорит Айлион. «Когда продавец неоднократно проверяет, он правильно или неправильно сигнализирует о готовности принять более низкую цену».
Агент может избавиться от отказа и положительно повлиять на любой отрицательный отзыв. «Сложнее скрывать свои эмоции от продажи, потому что нет третьей стороны, от которой можно что-то отскочить», - говорит брокер по недвижимости Джесси Гонсалес, владелец Archer Realty в Санта-Розе, штат Калифорния. «Например, если недвижимость сидит на рынке, домовладелец не знает причину, по которой дом не продается ".
«Эмоции у продавца всегда будут, - добавляет Гонсалес, - но конструктивная критика может быть легче воспринята продавцом, когда он исходит от брокера, который на их стороне, пытаясь получить лучшее для них».
3. Недвижимость - это работа на полный рабочий день
Можете ли вы спешить домой с работы каждый раз, когда кто-то хочет увидеть ваш дом? Можете ли вы извиниться от встречи каждый раз, когда ваш телефон звонит потенциальному покупателю? В конце длинного рабочего дня, у вас есть энергия, чтобы воспользоваться каждой возможной возможностью продать свой дом? Вы специалист по маркетингу дома?
У вас есть какой-нибудь опыт? Ваш ответ на все эти вопросы, вероятно, «нет». Агент отвечает на все эти вопросы «да». Кроме того, пройдя через агента, вы получите ящик для входа в вашу дверь, который позволяет агентам показывать ваш дом, даже если вы не доступны.
4. Агенты получают доступ к крупным сетям
Да, вы можете указать свой дом в Zillow, Redfin, Craigslist и даже в службе множественных списков (MLS), которую используют агенты. Но будет ли этого достаточно? Даже если у вас большая личная или профессиональная сеть, эти люди, скорее всего, будут мало заинтересованы в распространении информации о том, что ваш дом продается. У вас нет отношений с клиентами, другими агентами или агентством недвижимости, чтобы привлечь наибольшее количество потенциальных покупателей к вашему дому. Меньший пул потенциальных покупателей означает меньший спрос на вашу собственность, что может привести к тому, что вы будете ждать дольше, чтобы продать свой дом, и, возможно, не получите столько денег, сколько стоит ваш дом.
«У хорошего агента по недвижимости должен быть Rolodex с именами и контактной информацией, чтобы он или она могли быстро распространить информацию о недвижимости, которую они только что перечислили», - говорит брокер по недвижимости Пей Барлави, генеральный директор Barlavi Realty в Нью-Йорке. «У меня есть список рассылки из более чем 3500 контактов, которые получают от меня электронное письмо в течение 48 часов, когда мы перечисляем недвижимость. Затем я начинаю продавать недвижимость на каждом доступном веб-сайте, MLS и сайте по недвижимости, чтобы поддерживать динамику и показывать последовательно ».
5. Отсеивание неквалифицированных покупателей
Агент может выяснить, действительно ли кто-то, кто хочет осмотреть ваш дом, является квалифицированным покупателем или просто мечтателем или любопытным соседом. Каждый раз, когда вам приходится откладывать свою жизнь, делать свой дом идеальным и показывать свой дом, это большая работа и серьезный перерыв. Вы хотите ограничить эти неприятности показами, которые, скорее всего, приведут к продаже.
«Риэлторы обучены задавать квалификационные вопросы, чтобы определить серьезность, квалификацию и мотивацию потенциального клиента», - говорит Айлион. Риэлторы также обучены задавать заключительные вопросы о том, как долго покупатели искали, видели ли они какие-либо другие дома, которые будут работать для их нужд, платят ли они наличными или прошли ли они предварительную квалификацию, какие школы они ищут и т.д. на. Они могут переместить квалифицированного и мотивированного человека к месту покупки. Продавцам FSBO не хватает этого обучения и навыков, говорит он.
Покупателям также неудобно видеть продавца, а не агента продавца, когда они совершают поездку по дому. «При показе дома владелец никогда не должен присутствовать», - говорит Кин. «Ничто не делает потенциального покупателя более неудобным, чем нынешний владелец, находящийся в доме. Когда присутствует продавец, большинство покупателей спешат по дому и не будут замечать или много помнить о том, что видели ».
6. Ценовые переговоры принять навык
Даже если у вас есть опыт продаж, у вас нет специального опыта ведения переговоров о продаже дома. Агент покупателя делает, так что он или она с большей вероятностью преуспеет в переговорах, а значит, меньше денег в вашем кармане. «Опытный агент по продаже мог договориться о сотнях покупок дома», - говорит Кин. «Мы знаем все игры, предупреждающие признаки нервного или нечестного покупателя».
Мало того, что вы неопытны, но вы также, вероятно, испытываете эмоциональное отношение к процессу, и - без вашего собственного агента, который будет указывать, когда вы иррациональны, - вы, скорее всего, будете принимать плохие решения. По словам Кина, вместо обиженного продавца, делающего эмоционально заряженный, ненадлежащий ответ покупателю, агент предложит что-то более профессиональное, например: «Продавец отклонил ваш первоначальный запрос, но сделал следующее встречное предложение».
Продавцы, которые идут в одиночку, также обычно не знакомы с местными обычаями или рыночными условиями. «Агенты знают пульс рынка и то, что движет спросом, что дает им преимущество, зная, о каких условиях стоит договариваться, а какие стоит позволить выиграть другой стороне», - говорит Роб МакГарти, соучредитель и назначенный брокер в Surefield, брокерская контора жилой недвижимости со штаб-квартирой в Сиэтле.
Кроме того, говорит Гонсалес, агенты знают местные обычаи продажи дома, например, платит ли покупатель или продавец такие сборы, как налоги на передачу и заключительные расходы.
7. Вы игнорируете недостатки вашего дома
Агенты являются экспертами в том, что заставляет дома продавать. Они могут пройтись по вашему дому и указать на изменения, которые вам нужно сделать, чтобы привлечь покупателей и получить лучшие предложения. Они могут видеть недостатки, которые вы не замечаете, потому что вы видите их каждый день - или потому, что вы просто не рассматриваете их как недостатки. Они также могут помочь вам определить, с какими отзывами потенциальных покупателей вам следует действовать после того, как вы разместите свой дом на рынке, чтобы повысить его шансы на продажу.
«Любой, кто решил продать свой дом, должен нанять дизайнера интерьера или имущественного посредника, чтобы оценить текущее состояние и привлекательность дома на рынке», - говорит Кин. «Все продавцы должны нанять профессиональную уборку, чтобы тщательно очистить дом, прежде чем выставлять его на рынок. Хорошая чистка поможет удалить любые отчетливые запахи, такие как домашние животные, которые жители не могут пахнуть, поскольку живут с ними каждый день ».
8. Подверженность юридическим рискам
Многие юридические документы связаны с продажей дома, и она должна быть правильно заполнена экспертом. Одним из наиболее важных пунктов является раскрытие информации продавцом. «Продавец недвижимости обязан утвердительно раскрыть любой факт, который существенно влияет на стоимость или желательность собственности», - говорит Мэтью Рейшер, адвокат и генеральный директор LegalAdvice.com. Продавец может быть привлечен к ответственности за мошенничество, халатность или нарушение договора, если он или она не раскрывает должным образом. «Вопрос о том, является ли факт существенным или нет, обычно устанавливается в прецедентном праве штата, в котором вы живете», - говорит Райшер.
Если вы не адвокат по недвижимости, ваш агент, вероятно, знает больше о законах о раскрытии информации, чем вы. Если вы не обнаружите опасность, неудобство или дефект - и покупатель вернется к вам после переезда и обнаружит проблему - покупатель может подать в суд на вас. Агенты тоже могут совершать ошибки, но у них есть профессиональная страховка от ошибок и упущений, чтобы защитить себя и предоставить покупателю регресс, поэтому покупателю может не потребоваться преследовать продавца за ущерб.
Суть
Продажа вашего дома, вероятно, станет одной из самых больших сделок в вашей жизни. Вы можете попытаться сделать это в одиночку, чтобы сэкономить деньги, но найм агента имеет много преимуществ. Агенты могут получить более широкую информацию о вашей собственности, помочь вам договориться о более выгодной сделке, посвятить больше времени вашей продаже и не дать вашим эмоциям саботировать ее. Агент привносит опыт, которым обладают немногие продавцы жилья, в сложную сделку со многими финансовыми и юридическими ошибками.
