Что такое ипотека с регулируемой ставкой 2/28 (ARM 2/28)
Ипотека с регулируемой ставкой 2/28 (2/28 ARM) - это тип 30-летнего ипотечного кредита с начальным двухлетним периодом с фиксированной процентной ставкой. После этого двухлетнего периода ставка колеблется в зависимости от индекса плюс маржа. Начальная ставка тизера ниже средней для обычной ипотеки, но регулируемая ставка может значительно возрасти. Поскольку банки не зарабатывают много денег на начальной ставке тизера, ARMS 2/28 включают большие штрафы за предварительную оплату в течение первых двух лет.
НАРУШЕНИЕ 2/28 Ипотека с регулируемой ставкой (2/28 ARM)
ARM 2/28 стало популярным во время бума недвижимости в начале 2000-х, когда растущие цены сделали недоступными для многих покупателей обычные ипотечные платежи. Например, обычная 30-летняя ипотека на 300 000 долларов будет ежемесячно выплачивать 1610 долларов. Но ARM 2/28 с начальной ставкой тизера в 3 процента потребует ежемесячных платежей всего в 1265 долларов.
Потенциальные ловушки 2/28 ARMS
Уловка-22 ипотеки с регулируемой процентной ставкой 2/28 заключается в том, что через два года ставка корректируется каждые шесть месяцев, как правило, в сторону увеличения, на процентную долю, основанную на Лондонской межбанковской предлагаемой ставке (LIBOR), плюс дополнительную маржу. 2/28 В АРМС встроены проверки безопасности, такие как ограничение процентной ставки в течение жизни и ограничения на то, насколько ставка может увеличиваться или уменьшаться с каждым периодом. Но даже с кепками домовладельцы могут столкнуться с потрясающими всплесками оплаты.
В примере, приведенном выше, в 300-долларовом 30-летнем займе ARM 2/28 на сумму 300 000 долл. США, если через два года ЛИБОР составит 2, 7, а маржа - 1, 5, процент увеличится на 4, 2 процента до 7, 2 процента. Эта 7, 2% ставка может быть значительно выше нынешних обычных ставок по ипотечным кредитам. Ежемесячный платеж домовладельца увеличится за ночь более чем на 60%, до $ 2036.
Многие домовладельцы во время бума не смогли понять, как незначительное повышение ставки может резко увеличить их ежемесячный платеж. И даже те, кто был полностью осведомлен о рисках, рассматривали 2/28 ARM как средство краткосрочного финансирования. Идея заключалась в том, чтобы воспользоваться низкой ставкой тизера, а затем рефинансировать через два года либо на обычную ипотеку, либо, если их кредит был недостаточно хорош, на новую регулируемую ипотеку. И, учитывая скачки цен на недвижимость, пнуть долг можно дальше в будущем. Для многих это имело определенный смысл, поскольку, в конце концов, собственный капитал заемщика быстро рос.
Проблемы пришли с обвалом рынка в 2008 году. Цены на жилье резко упали. Многие владельцы АРМС 2/28 оказались не в состоянии рефинансировать, осуществлять свои платежи или продавать свои дома за сумму непогашенного кредита. Сыпь взысканий привела к ужесточению стандартов кредитования. Сегодня банки более тщательно оценивают способность заемщика осуществлять платежи с регулируемой ставкой.
