Содержание
- Неточная основная информация
- Ошибки в ключевых показателях
- Где обновления?
- Коэффициент оборота жилья
- Обновления алгоритма Зиллоу
- Суть
Zillow является одной из самых популярных баз данных недвижимости онлайн. Основанная в 2006 году бывшими руководителями Microsoft Ричем Бартоном и Ллойдом Фринком, базирующаяся в Сиэтле компания Zillow предоставляет информацию о миллионах домов для продажи и аренды в Соединенных Штатах и Канаде. Пользователи могут искать дом в определенном районе, используя различные критерии, включая, но не ограничиваясь, цены, количество спален и ванных комнат, площадь, тип дома и другие удобства.
Одна из ключевых особенностей Zillow - это Zestimates, популярный потребительский инструмент для определения стоимости домов. Эти оценки основаны на информации из таких источников, как сопоставимые продажи и публичные данные. Запущенный в 2011 году с информацией о 90 миллионах домов, Zestimates расширил сферу своей деятельности, предоставив пользователям данные о более чем 100 миллионах домов по всей территории Соединенных Штатов.
Если вы хотите узнать, насколько изменилась стоимость вашего дома, если оценочная стоимость вашего дома достаточно высока, чтобы позволить вам рефинансировать, или вам интересно, сколько ваш коллега потратил на его новый дом, Zestimates предлагает пользователям отправную точку в оценке стоимости дома.,
Но есть несколько причин, по которым эти цифры могут быть не такими точными, как хотелось бы.
Ключевые вынос
- Ziltima's Zestimates позволяет пользователям видеть, сколько стоят дома. Цифры основаны на информации из таких источников, как сопоставимые данные о продажах и общедоступных данных. Оценки являются такими же точными, как и данные за ними, что означает, что они могут быть устаревшими или неправильными. Могут быть ошибки в уплаченные налоги на имущество или налоговые оценки, а также Zestimates могут не включать какие-либо улучшения или улучшения, сделанные домовладельцами. Zillow также учитывает уровень текучести кадров, поэтому область, где люди хранят свои дома в течение более длительных периодов времени, может быть не такой точной.
Неточная основная информация
Уникальные алгоритмы Zillow обновляют свою коллекцию значений свойств три раза в неделю, основываясь на информации как из открытых данных, так и из пользовательских данных. По словам Зиллоу, «подавляющее большинство Zestimates находятся в пределах 10 процентов от продажной цены дома». Но Zestimates точны настолько, насколько данные за ними, так что если количество спален или ванных комнат в доме, его площадь в квадратных футах или размер его лота на Zillow неточный, Zestimate будет выключен.
Пользователи могут исправить эти ошибки. Тем не менее, Zillow предупреждает, что обновление деталей собственности не приведет к немедленному изменению Zestimate дома, а иногда не приведет к каким-либо изменениям вообще. Например, наличие четвертой ванной комнаты не обязательно может сильно повлиять на стоимость дома в вашем городе. Таким образом, ввод этой информации может вообще не иметь никакого эффекта.
Наряду с принятием пользовательских данных, Zillow решает проблемы неточности, сообщая диапазоны оценочных значений для отдельных свойств. Чем меньше диапазон, тем надежнее Zestimate, поскольку это означает, что у Zillow больше данных по этому свойству. Глядя на верхнюю и нижнюю границу диапазона, вы сможете лучше понять, чего стоит дом.
Zillow называет Zestimates отправной точкой для определения домашних ценностей, поэтому пользователи ни в коем случае не должны рассматривать их как оценки.
Ошибки в ключевых показателях
Zillow учитывает дату и цену последней продажи в своей оценке. В некоторых областях эта информация составляет большую часть этой цифры. Но если эта информация неточна, она может скинуть оценку. И поскольку сопоставимые продажи также влияют на оценку дома, ошибка в записи цены продажи одного дома может повлиять на оценку других домов в этом районе.
Zestimate также принимает во внимание фактические уплаченные налоги на имущество, исключения из налоговых оценок и другие общедоступные данные по налогу на имущество. Однако стоимость имущества оценщика налогов может быть неточной. База данных налогового эксперта может иметь ошибку, связанную с основной информацией объекта недвижимости, в результате чего оценочная стоимость будет слишком высокой или слишком низкой.
Домовладельцы, которые видят несоответствия, могут сообщать Zillow онлайн неверные данные о продажах или налоговые записи
Где обновления?
Иногда домовладелец вносит улучшения или улучшения в недвижимость, что должно увеличить стоимость дома. Но Зиллоу не обязательно знает об этих факторах. То есть, если местный эксперт по налогу на имущество не располагает этой информацией. Если домовладелец получает разрешение города на проведение каких-либо улучшений, эта информация может быть передана в налоговые органы и внесена в публичный реестр. Zillow может обновлять свои списки только тогда, когда эта информация доступна.
Например, если вы добавите в свой дом разрешенную пятую спальню, а эксперт по налогу на имущество сочтет, что повышение повышает стоимость вашего дома, эта информация, скорее всего, в какой-то момент попадет в Zestimate вашего дома. Но если в вашем доме есть совершенно новая дизайнерская кухня, которая не требует каких-либо серьезных разрешений, а в доме вашего соседа есть оригинальная кухня 1975 года, Zillow будет одинаково ценить оба дома, даже если ваш дом может стоить дороже.
Обновления не всегда так ценны, как вы думаете. Это зависит от условий местного рынка жилья и от того, какие проекты вы сделали. Так что, просто потому, что стоимость вашего дома на Zillow не изменилась с тех пор, как вы добавили эту спальню или перестроили свою кухню, не думайте, что вы можете прибавить к Zestimate дополнительные 30000 долларов. И наоборот, если Zillow говорит, что ваш дом стоит 300 000 долларов, но вы знаете, что вы не обновили его так же, как аналогичные дома в вашем районе, он может продать дешевле или занять больше времени, чтобы найти заинтересованного покупателя.
Коэффициент оборота жилья
Чем больше продаж домов в вашем районе, тем больше у Zillow данных о том, сколько покупатели думают, что эти дома стоят. Это делает оценки более точными. Поэтому, если вы живете на горячем рынке в районе залива Сан-Франциско, ваш Zestimate может быть более точным, чем если бы вы жили в сельском городе, где люди десятилетиями остаются в своих домах, а продажи редки.
Обновления алгоритма Зиллоу
Zillow обновляет свой алгоритм, поскольку предлагает больше способов повысить его точность. Когда это происходит, Zestimates может значительно измениться, даже если ничего не изменилось об этих домах или рынке недвижимости.
В январе 2019 года компания Zillow объявила о заключении контракта на 1 миллион долларов с группой ученых и инженеров, занимающихся данными, для повышения точности оценок Zestimates. Команда использовала различные факторы, влияющие на стоимость дома, включая общедоступные данные, время в пути, шум от дороги и другую информацию, чтобы учесть в своем алгоритме. Зиллоу подсчитал, что общенациональный уровень ошибок упадет ниже 4%.
Компания была объектом группового иска, поданного в 2017 году чикагскими домовладельцами, которые утверждали, что вводят в заблуждение покупателей жилья, предоставляя им очень низкие цифры. Истцы также заявили, что большинство пользователей относились к оценкам как к оценкам. Согласно отчету Market Watch, Zillow сказал, что иск не имеет смысла, отрицая, что его оценки были оценками. Вместо этого он назвал их точкой отсчета, где пользователи могут начать поиск домашних значений.
Суть
Zillow не пытается скрыть недостатки своих Zestimates от потребителей, и вы также не можете ожидать совершенно точных оценок от конкурирующих сайтов. Дело в том, чтобы домовладельцы использовали цены от Zestimates в качестве общего ориентира и сравнивали эти цифры с другими источниками. Это никоим образом не должно рассматриваться как оценка. Сравнительный анализ рынка от местного агента по недвижимости и профессиональная оценка дома - лучшие способы узнать его ценность.
Даже эти инструменты несовершенны: иногда нет недавних продаж подобных домов, и оценщики, которые являются только людьми, могут быть несколько субъективными в своих оценках. В конце концов, нет никакого способа получить точную оценку стоимости дома, но есть только рекомендации, которым мы можем следовать при покупке, продаже, подаче заявки на кредит и когда нам нужно знать стоимость дома.
