Такие активы, как золото и недвижимость, являются основными инвестициями, и покупка дома является обычной инвестицией для людей во всем мире, поскольку она широко считается надежной и прибыльной инвестицией. Инвестиции в недвижимость, однако, требуют длительного периода обязательств и высокого первоначального взноса и являются рискованными даже в долгосрочной перспективе. Кроме того, многие инвесторы часто игнорируют затраты.
Примите во внимание некоторые важные моменты, касающиеся скрытых затрат и факторов, которые делают инвестиции в недвижимость рискованным, дорогостоящим и, возможно, не очень прибыльным предприятием. Инвесторы должны помнить обо всем этом, прежде чем бросить свои с трудом заработанные деньги.
Общее восприятие
Средний инвестор может заметить, что кондоминиум с двумя спальнями в пригороде был доступен за 300 000 долларов пять лет назад, а теперь продается за 450 000 долларов. Это крутая доходность в 50% за пять лет, намного лучше, чем доходность акций, облигаций или золота. Величина абсолютной прибыли также кажется высокой и составляет 150 000 долларов, а наличие финансирования создает иллюзию использования заемных средств для получения прибыли.
При всех этих очевидных преимуществах, каковы проблемы и скрытые затраты на инвестиции в недвижимость?
Стоимость Анатомия Кредитов Собственности
Рассмотрим случай, когда человек переезжает в новый город на новую работу. Он рассчитывает прожить около пяти лет, но может продлить этот период в зависимости от его карьерного роста с существующим работодателем или с другими работодателями в том же городе. Предполагая хорошую прибыль, он рассматривает возможность покупки дома или кондоминиума вместо аренды.
Имейте в виду, что человек может приобрести долю или часть биржевого фонда всего за 5 долларов, но для инвестирования в недвижимость требуются тысячи долларов. Хотя большая часть инвестиций в недвижимость финансируется за счет кредитов, покупка дома или квартиры стоимостью 300 000 долл. США по-прежнему требует 20% (60 000 долл. США) первоначального взноса.
Люди, которые вносят менее 20%, могут получить кредит, но в конечном итоге они будут платить более высокие процентные ставки и будут вынуждены иметь частную ипотечную страховку, которая увеличивает стоимость. Более высокие процентные ставки приводят к увеличению сумм погашения, а страхование ипотеки обычно стоит от 0, 15% до 2, 5% от суммы кредита.
Существуют дополнительные единовременные расходы на оформление кредита, которые составляют около 4% от суммы кредита (9600 долларов США). Налоги на передачу собственности или регистрационные сборы варьируются от штата к штату, и взятие в среднем 2, 5% от стоимости имущества добавляет 6000 долларов к стоимости.
Если бы наш инвестор купил квартиру, ежемесячная плата в размере 200 долларов для ассоциации кондоминиумов составила бы 12 000 долларов в течение пяти лет. Затем вы должны добавить расходы на ремонт, мебель и техническое обслуживание. Консервативная оценка в 1000 долларов в год приводит нас к 5000 долларов за пять лет.
Затем предположим, что владелец находит покупателя, готового купить его квартиру за 450 000 долларов через пять лет.
К тому времени инвестор выплатил бы банку 86 400 долларов США по кредиту. С учетом первоначального взноса в размере 60 000 долл. США, расходов на оформление кредита (9600 долл. США), налога на передачу собственности (6000 долл. США), налога на имущество (30 000 долл. США), сборов за кондо-ассоциации (12 000 долл. США) и общих расходов на содержание (5000 долл. США) общая сумма составит 209 000 долл. США.
Что такое чистый доход?
Первоначальная 20-летняя основная сумма кредита в размере 240 000 долл. США через пять лет сократится до 180 000 долл. США, поскольку инвестор продолжает выплачивать 1440 долл. США в месяц. Инвестор вернет непогашенные 180 000 долларов США по цене продажи 450 000 долларов США, полученной от нового покупателя. Инвестор платит 209 000 долларов США в общей стоимости этого имущества, еще 180 000 долларов США банку за оставшийся непогашенный платеж, и поэтому чистая сумма, которую он получает, составляет 61 000 долларов США.
По сути, инвестор потратил 209 000 долларов США за пять лет и получил чистую прибыль в размере 61 000 долларов США с возвратом в размере 29, 2%. Даже при том, что цена продажи кажется высокой, скрытые затраты отбирают большую часть прибыли.
Давайте возьмем большую продолжительность. Предположим, что инвестор продолжает свое пребывание в городе и держит свой кондоминиум в течение полного 20-летнего срока кредита. Каждые пять лет стоимость квартиры увеличивается в 1, 5 раза. Через 20 лет стоимость достигнет 1, 52 млн. Долларов, что более чем в пять раз.
Инвестор погасит 345 600 долларов. С учетом 60 000 долларов общая стоимость составит 405 600 долларов.
Используя те же расчеты, что и выше, мы получаем общий налог на имущество в размере 251 000 долл. США, расходы на техническое обслуживание (48 000 долл. США), общий ремонт и техническое обслуживание (20 000 долл. США), расходы на обработку кредита (9600 долл. США) и налог на передачу имущества (6000 долл. США). Общая сумма составляет 739 600 долл. США, и, таким образом, чистая прибыль за 20 лет составляет 780 400 долл. США с возвратом в размере 106%, что, по сути, удваивает деньги за 20 лет.
В долгосрочной перспективе эффективные доходы не так велики. Несмотря на то, что цена выросла в пять раз, затраты на выплату процентов, налоги и другие расходы уменьшают прибыль.
Инвесторам также следует учитывать, что реальная стоимость денег со временем снижается. Стоимость обслуживания и регулярного ремонта возрастает из-за инфляции. Если учитывать инфляцию, чистая прибыль будет снижаться дальше. Инвесторы также должны учитывать страхование, комиссионные сборы и налоги на передачу собственности во время продажи. В том числе это приведет к дальнейшему снижению чистой прибыли.
Есть и другие связанные риски в инвестициях в недвижимость. События в течение инвестиционного периода могут привести к затруднениям при продаже недвижимости позже. Например, новое шумное шоссе или всплеск преступности могут обесценить собственность. Любое сверхъестественное бедствие, такое как ураган или землетрясение, может полностью опустошить имущество, в то время как страховые возмещения могут быть возмещены только частично. Даже после восстановления с использованием страховых денег, получение более высокой цены становится трудным после возникновения таких событий в этом районе.
Альтернативы инвестициям в недвижимость
Вместо того, чтобы покупать недвижимость, инвесторы должны рассматривать трасты инвестиций в недвижимость, варианты недвижимости, ETF на основе недвижимости, паевые инвестиционные фонды и акции в качестве недорогих альтернатив.
В то время как акции подвержены специфическим рискам, фонды, ETF и REIT обеспечивают диверсификацию. Для смелых сердец, готовых пойти на риск контрагента на нерегулируемом рынке, варианты недвижимости могут предложить более высокую прибыль без затрат или налогов.
Суть
Инвестиции в недвижимость требуют больших финансовых обязательств, охватывающих длительные периоды времени. Оценка стоимости таких инвестиций, распределенных по длительным периодам, является сложной задачей. Хотя некоторые инвесторы заманивают, глядя на повышение номинальной цены, необходимо учитывать все расходы.
