Продажа дома обычно не простой процесс. Тем не менее, это может стать еще более сложным и дорогим, если покупатель делает предложение, и продажа проваливается из-за отказа покупателя. Поэтому, как продавцу, вы должны знать кое-что о выходах на поздней стадии. Если вы думаете о продаже своего дома, выясните, что вы можете сделать, чтобы защитить себя, если сделка провалится.
Как продажа дома может провалиться
При типичной продаже жилья покупатели делают предложение на дом продавца, и, когда оно принято, между двумя сторонами подписывается договор. В этот момент статус объекта обычно меняется с «на продажу» на «по контракту» или «по контракту». Изменение статуса сообщает другим покупателям и агентам по недвижимости, что продавец имеет покупателя и находится в процессе закрытия сделки. Тем не менее, продажа или покупка дома не является окончательной, пока обе стороны не подписали все необходимые юридические документы, передающие право собственности на дом на момент закрытия.
Покупатели часто имеют в своих договорах оговорки на случай непредвиденных обстоятельств, которые являются законными способами «отступления» от договора либо бесплатно, либо с небольшими затратами для покупателя. Условие на случай непредвиденных обстоятельств записано в договоре купли-продажи, согласно которому и покупатель, и продавец соглашаются с условиями договора. Некоторые из наиболее распространенных непредвиденных обстоятельств включают в себя:
Непредвиденные обстоятельства ипотеки
Покупатель должен иметь возможность получить ипотечный кредит на имущество, как правило, в течение определенного периода времени с момента подписания договора. Иногда в контракт может быть записано условие, согласно которому, если финансирование проваливается, договор аннулируется. Для продавцов важно попросить покупателя предоставить письмо с предварительным одобрением ипотеки.
Главная инспекция непредвиденных обстоятельств
Дом для продажи должен либо пройти проверку, либо покупатель может потребовать, чтобы продавец выполнил ремонт, указанный в отчете об инспекции. Если ремонт сделан, дополнительная проверка обычно заказывается, чтобы гарантировать, что дом проходит. В качестве альтернативы покупатель может использовать информацию в отчете об инспекции в качестве рычага для согласования более низкой цены продажи.
Главная Продажа непредвиденных обстоятельств
Новая покупка дома может зависеть от покупателя, продающего его или ее текущую собственность. Чрезвычайная ситуация с продажей жилья помогает покупателям, так как позволяет им отказаться от договора, если их дом не продается, оставляя продавца, чтобы начать процесс заново. Хотя обычно существует определенный период времени, в течение которого, если дом не продается, продавец может отказаться от договора; продавец может пропустить другие предложения от потенциальных покупателей, которые готовы закрыть.
Оценка непредвиденных расходов
Оценка непредвиденных обстоятельств позволяет покупателю оценить дом, чтобы определить его стоимость. Цена дома должна соответствовать или быть ниже официальной оценочной цены. Если оценка приходит по более низкой цене, покупатель может продолжить покупку или попросить продавца снизить цену дома.
Когда продажа жилья проваливается, это, как правило, происходит из-за того, что одно из непредвиденных обстоятельств, изложенных выше, не выполняется, или у покупателя или продавца произошли изменения.
Ключевые вынос
- Покупатели часто имеют в договоре оговорки на случай непредвиденных обстоятельств, которые являются законными способами «отказаться» от покупки дома. Если предложение о продаже дома проваливается, продавец теряет время, деньги и пропускает других покупателей, которые были готовы закрыть. Условие об эвакуации помогает продавцам, поскольку позволяет продавцу принимать предложения от других покупателей, несмотря на непредвиденные обстоятельства в первоначальном предложении.
Предупреждающие знаки
Несоблюдение одного из непредвиденных обстоятельств контракта - это оправданная причина не закрываться. Однако есть некоторые другие предупреждающие признаки того, что покупатель может отказаться от покупки, и они включают в себя:
- Невозможность вернуть документы, подписанные, датированные и заполненные в соответствии с инструкциями. Невозможность произвести необходимые платежи третьим лицам (например, инспекторам). Не возвращать звонки. Пропущенные встречи. Многочисленные запросы на изменение контракта.
Затраты продавцам
Альтернативные стоимость
Другие покупатели, которые могут быть заинтересованы в предложении вашего дома, начнут смотреть на другие объекты на рынке, когда ваш дом перейдет «по контракту». Вы можете потерять возможность продавать этим покупателям, когда ваш дом находится по контракту, так как они, возможно, приобрели другую недвижимость.
Время
Один из самых неприятных моментов провала продажи дома - потерянное время. Продавец отправляется обратно на круги своя, чтобы снова начать процесс, чтобы найти другого покупателя. Кроме того, задержка может сорвать ваши планы по приобретению другого дома или изменить график приезда.
Ваш следующий дом
Если у вас есть договор на покупку другого дома, и эта сделка зависела от продажи вашего текущего места жительства - потому что вам потребовались доходы от продажи - вы, возможно, не сможете купить дом. В результате вам, возможно, придется отказаться от покупки или найти другой способ ее финансирования.
Деньги
Вы можете потерять деньги в результате провала сделки, если вам нужно будет продолжать вносить ипотечные платежи по вашему текущему дому, который вы продаете, а также оплачивать ипотеку по только что приобретенному вами дому. Кроме того, вы можете платить за квартиру, пока не закроете покупку нового дома, особенно если это далеко от дома, где вы продаете. Короче говоря, отказ покупателя может временно увеличить ваши ежемесячные расходы на жилье.
Если у вас есть контракт на покупку нового дома и потенциальный покупатель вашего текущего дома отказывается, вам, возможно, придется заплатить за нарушение договора на покупку нового дома.
Текущие расходы на содержание вашего текущего дома будут продолжаться, включая налоги на недвижимость, коммунальные услуги и благоустройство. А так как важно, чтобы дом выглядел презентабельно, чтобы привлечь нового покупателя, затраты могут со временем увеличиваться.
Сохранение сделки
Есть шаги, которые вы можете предпринять, если ваш покупатель хочет отказаться. Во-первых, убедитесь, что задействованные агенты по недвижимости для вас и покупателя эффективно общаются. Будьте уверены, что вы и потенциальный покупатель получите копии всех сообщений в письменном виде. Если вы или покупатель не используете агента (или если вас не устраивает уровень общения), попробуйте поговорить напрямую с покупателем, чтобы понять его намерения или проблемы. Кроме того, определите, есть ли какие-либо уступки, на которые вы могли бы пойти, чтобы держать покупателя на пути к закрытию.
Хотя вы, возможно, не захотите снижать продажную цену вашего дома или платить за обновления и ремонт, может оказаться целесообразным, если потеря от продажи будет более дорогостоящей, чем ремонт.
Изучите договор, чтобы определить, какие средства вы можете использовать в качестве продавца, если покупатель отступит. Например, есть ли в вашем договоре пункт, который предоставил бы вам правовые основания для предъявления иска вашему заемщику за нарушение договора и получения процента от согласованной цены продажи? Или есть пункт, в котором говорится, что покупатель по умолчанию, если она или он не в состоянии отменить сделку в течение указанного периода времени после подписания соглашения?
Используйте Escape Clause
Условие об уходе позволяет продавцу принимать и принимать предложения от других покупателей, даже если покупатель заключил в договоре условия или непредвиденные обстоятельства.
Если по дому было сделано другое предложение, продавец уведомит первоначального покупателя, у которого будет определенное количество дней, чтобы удовлетворить непредвиденные обстоятельства или отказаться от них. Другими словами, пункт об эвакуации помогает защитить продавцов, чтобы они не упускали возможности продавать, ожидая при этом непредвиденных обстоятельств покупателя, таких как продажа дома покупателя.
Суть
Существует ряд факторов, которые могут привести к провалу продажи жилья, в том числе неспособность выполнить одно из непредвиденных обстоятельств или оговорок в договоре, или у покупателя передумает.
Однако продавцы могут защитить себя, будучи информированными и зная детали контракта. Продавцы должны убедиться, что их агент работает и эффективно общается. Кроме того, если вы продавец, вы можете подумать о том, чтобы юрист по недвижимости рассмотрел контракт, предложил какие-либо положения, которые могли бы вас защитить, и предложил варианты регресса, если покупатель отказался, в том числе возможность предъявить иск вашему покупателю, если это необходимо.
