Коэффициент комбинированного кредита к стоимости (CLTV) - это расчет, используемый специалистами по ипотеке и кредитованию для определения общего процента имущества домовладельца, обремененного залоговым удержанием. Коэффициент CLTV определяется путем сложения остатков по всем непогашенным кредитам и деления на текущую рыночную стоимость имущества. Например, недвижимость с первым ипотечным балансом 300 000 долларов США, вторым ипотечным балансом 100 000 долларов США и стоимостью 500 000 долларов США имеет коэффициент CLTV 80%.
Кредиторы используют соотношение CLTV наряду с несколькими другими расчетами, такими как отношение долга к доходу и стандартное отношение кредита к стоимости (LTV), для оценки риска предоставления кредита заемщику. Коэффициент CLTV отличается от стандартного коэффициента LTV, поскольку последний сравнивает только остаток одного кредита со стоимостью имущества. В вышеприведенном примере свойство имеет коэффициент LTV 60%, который получается путем деления только остатка первой ипотеки на стоимость имущества.
Многие экономисты связывают смягченные стандарты CLTV с кризисом потери права выкупа, который преследовал Соединенные Штаты в конце 2000-х, среди других факторов. Начиная с 1990-х годов, особенно в начале и середине 2000-х годов, покупатели жилья часто брали вторые ипотечные кредиты во время покупки вместо внесения авансовых платежей. Кредиторы, стремящиеся не потерять бизнес этих клиентов конкурентам, согласились на такие условия, несмотря на повышенный риск.
До пузыря на рынке недвижимости, который разросся с конца 1990-х до середины 2000-х годов, стандартной практикой для покупателей жилья было внесение авансовых платежей на общую сумму не менее 20% от покупной цены. Большинство кредиторов удерживали клиентов в пределах этих параметров, ограничивая LTV 80%. Когда пузырь начал накаляться, многие из этих компаний предприняли шаги, чтобы позволить клиентам обойти 20%. Некоторые кредиторы подняли лимиты LTV или покончили с ними полностью, предлагая ипотечные кредиты с первоначальным взносом 5% или менее, в то время как другие сохранили требования LTV, но подняли лимиты CLTV, часто до 100%. Этот маневр позволил клиентам взять вторую ипотеку, чтобы финансировать свои 20% первоначальных взносов.
Пик взыскания, начавшийся в 2008 году, подчеркнул важность CLTV. Наличие скинов в игре, таких как первоначальные денежные затраты в размере 100 000 долларов США для дома стоимостью 500 000 долларов США, дает домовладельцу мощный стимул для продолжения выплаты по ипотеке. Если банк отказывается, он не только теряет свой дом, но и кучу денег, которую он заплатил, чтобы закрыть. Требование справедливости в собственности также изолирует кредиторов от падения цен на недвижимость. Если имущество оценивается в 500 000 долларов США, а общая сумма залогового права составляет до 400 000 долларов США, собственность может потерять до 20% своей стоимости, если владельцы залогового права не получат короткий платеж на аукционе взыскания.
