Предполагаемая ипотека позволяет покупателю имущества брать закладную у продавца недвижимости. Для покупателя и продавца могут быть преимущества, связанные с предполагаемой ипотекой. Однако все зависит от того, насколько покупатель способен принять предполагаемую ипотечную ставку, которая зачастую ниже, чем преобладающие рыночные ставки. Кроме того, предполагаемая ипотека помогает покупателю избежать определенных расчетных расходов. Как правило, ссуды, предоставленные в течение последних 20 лет ипотеки, редко являются приемлемыми, за исключением заметных ссуд VA и FHA.
Покупатель - не единственная сторона, которая получает выгоду от предполагаемой ипотеки. Продавец принимает участие в арбитраже, взимая более высокую цену за недвижимость, требуя от покупателя оплатить заключительные расходы, которые может понести продавец, или требуя оплату наличными за половину сбережений покупателя в согласованные сроки.
Например, если текущая процентная ставка составляет 8%, предполагаемая ипотечная ставка составляет 5%, и покупатель планирует прожить в доме в течение пяти лет, продавец может потребовать половину часто недисконтируемых ожидаемых сбережений в течение пяти лет. период. В таком случае предполагаемая ипотека может принести пользу продавцу даже больше, чем покупателю!
Вот некоторые из преимуществ и недостатков предполагаемой ипотеки как для покупателей, так и для продавцов.
преимущества
- Если предполагаемая процентная ставка ниже текущих рыночных ставок, покупатель сразу же экономит деньги. Также есть меньше затрат на закрытие, связанных с принятием ипотеки. Это может сэкономить деньги как для продавца, так и для покупателя. Если покупатель получает более низкую процентную ставку, продавцу может быть легче договориться о цене, близкой к справедливой рыночной цене. Продавец также может извлечь выгоду из использования предполагаемой ипотеки в качестве маркетинговой стратегии для привлечения покупателей. Не все ипотеки являются предполагаемыми, и продавец может одержать верх над рыночной конкуренцией.
Недостатки
- Покупатель, который принимает ипотеку, может потребовать большую сумму наличных или взять вторую закладную. Если дом оценивается по цене, превышающей ипотеку, которая остается в доме, покупатель должен компенсировать разницу. Дом может быть на рынке за 350 000 долларов, но предполагаемая ипотека составляет всего 200 000 долларов. Покупатель должен будет внести $ 150 000. Второй ипотечный кредит проблематичен, потому что в нем участвуют два ипотечных кредитора, а договорные детали сложны в тех случаях, когда покупатель не выполняет своих обязательств. Более того, допущение другого займа сводит на нет преимущества предполагаемого займа.
Наконец, кредиты VA и FHA могут быть приняты при условии, что покупатель получит одобрение кредита от ипотечного кредитора. Это непредвиденное обстоятельство не возлагается на кредитора, который согласен с тем, что кредит может быть выдан, но для кредитора это способ определить, является ли покупатель кредитоспособным. В таких случаях продавец не будет получать какую-либо арбитражную прибыль, но покупатель должен заплатить дополнительные сборы VA или FHA.
