Когда в 2007 году рынок жилья начал падать, казалось, что дни ипотеки с низкими первоначальными взносами прошли. Но, что удивительно, всего через несколько лет даже потребители с кредитами ниже среднего могут часто покупать жилье с первоначальной стоимостью менее 20%.
Даже сразу после падения цен на жилье у потребителей было несколько вариантов, если их сберегательный счет был немного не хватает. Ипотека FHA, требующая снижения всего на 3, 5%, пользовалась огромной популярностью. И, для тех, кто имел право, ссуды на покупку жилья VA позволили покупателям финансировать полную стоимость их дома.
В наши дни также становится проще получить обычный кредит с низким первоначальным взносом. Fannie Mae и Freddie Mac, которые покупают большинство ипотечных кредитов у американских кредиторов, недавно объявили об уменьшении своего минимального первоначального взноса с 5% до 3%. Тем самым они открыли банкам возможность конкурировать за неимущих покупателей жилья.
В то время как все еще возможно купить дом с очень небольшим количеством вниз, является ли это хорошей идеей для потребителей, другой вопрос. Имеет ли смысл накопить свои сбережения и подождать, чтобы пойти домой за покупками, пока вы не сможете положить больше денег на закрытие? А сколько своих сбережений вы должны инвестировать в жилье? Вот некоторые факторы, которые следует учитывать.
Нижний авансовый платеж: более высокие долгосрочные расходы
Возможно, первое, о чем стоит подумать в случае ссуд с низкими авансовыми платежами, это то, что, за немногими исключениями, в долгосрочной перспективе они будут стоить вам дороже. Поскольку вы финансируете большую часть стоимости жилья, ваши процентные платежи в течение срока действия кредита будут значительно выше
Например, если вы покупаете дом за 200 000 долларов с 5% -ным снижением вместо 20%, вы будете платить примерно на 35 000 долларов больше процентов в течение 30-летнего кредита. Очевидно, вы также будете платить больше, чтобы покрыть основную сумму кредита.
Учитывая, насколько невероятно низкие процентные ставки сегодня, это само по себе не может помешать вам купить дом раньше, чем позже. Еще большее беспокойство вызывает добавление к вашим расходам страховых взносов по ипотечным кредитам, которые вам, как правило, придется переплачивать, если вы покупаете дом или квартиру со скидкой менее чем на 20%. Смысл этих платежей состоит в том, чтобы покрыть убыток кредитора, если вы не выполнили свой кредит.
Существует два основных вида ипотечного страхования. Если вы берете кредит FHA, частные кредиторы предоставляют средства для покупки вашего дома, а правительство выступает в качестве вашего страховщика. Если стоимость дома составляет менее 625 000 долларов, ежегодная страховая премия по ипотечному кредиту (MIP) в настоящее время составляет 0, 80% или 0, 85%, в зависимости от финансируемой суммы. Вам также придется заплатить авансовый взнос, который составляет чуть более 3000 долларов США за кредит в 180 тысяч долларов.
Компромисс авансового платежа
Означает ли перспектива ипотечного страхования, что вам следует подождать, пока вы не сможете опустить полные 20% стоимости дома? Не обязательно.
Для начинающих, в некоторых дорогих городах ожидание не всегда реалистично. Если вы живете в той части страны, где даже скромные дома стоят 400 000 долларов, вам придется набрать 80 000 долларов, прежде чем выходить на рынок. И если вы проживаете в районе, где покупка дешевле, чем аренда, может быть дополнительный сдерживающий фактор, чтобы остаться в стороне, пока вы не накопите достаточно, чтобы избежать страхования ипотеки.
Для некоторых людей лучшим вариантом может быть нахождение среднего уровня между минимальным первоначальным взносом и традиционными 20%. Например, если вы берете кредит FHA и откладываете 10%, ваша ипотечная страховка будет аннулирована через 11 лет; в противном случае вы будете продолжать платить за весь кредит. Можете ли вы рефинансировать позже, чтобы избавиться от страховки? Конечно. Но нет никакой гарантии, что процентные ставки будут на или близки к их историческим минимумам, когда вы это сделаете.
Кроме того, ваша страховая премия по ипотечному кредиту (MIP) падает, когда вы делаете больший первоначальный взнос. Например, если вы берете 15-летнюю ипотеку, если вы можете заплатить 10% авансом, годовой платеж падает с 0, 70% до 0, 45%.
Хотя детали немного отличаются в PMI, применяется та же логика. Чем больше ваш первоначальный взнос, тем меньше вы должны платить в виде премий. Одно из преимуществ PMI заключается в том, что вы можете отменить его, когда достигнете 20% собственного капитала в своем доме (см. Как перехитрить частную ипотечную страховку ).
Если банк хранит вашу ипотеку по своим книгам - то есть он не продает ее таким организациям, как Fannie Mae или Freddie Mac, - он может вообще не требовать страхования. Однако банки часто взимают авансовый платеж или более высокую процентную ставку, если вы выбираете ссуду с низкими авансовыми платежами, чтобы помочь снизить риск, который они принимают. Даже дополнительная половина одного процентного пункта может стоить вам на несколько тысяч долларов больше в течение 30-летнего периода. Общий эффект тот же: когда вы кладете больше, вы можете брать меньше.
Риск перехода под воду
Еще одна ловушка, которая заключается в том, что при покупке жилья вы устанавливаете минимальный минимум, вы получаете меньшую защиту в случае падения рынка жилья. Только с 3% или 4%, вы можете легко оказаться в банке больше, чем ваш дом стоит. Это именно то, что случилось со многими домовладельцами во время последнего обвала жилья.
Хотя вы не полностью защищены, даже если вы опускаете 10% или 15%, вы даете себе гораздо больший буфер, если цены на жилье изменятся в худшую сторону.
Хранение Подушки Сбережений
Сбережение для дома - главная жизненная цель. Но, собирая авансовый платеж, убедитесь, что у вас не осталось слишком мало денег. Мало того, что хорошо иметь чрезвычайный фонд (в идеале шесть месяцев расходов на проживание), вам также понадобятся свободные средства на непредвиденные расходы, которые часто влечет за собой покупка дома. Чтобы узнать больше, сколько наличных денег я должен хранить в банке?
Установите строгий бюджет, прежде чем начать домашнюю охоту, чтобы вы знали, что вы можете позволить себе потратить. И сделайте все возможное, чтобы накопить свои денежные резервы, как только вы рассчитываетесь и заканчиваете красить и заменять ковры и шкафы. Кроме того, помните, что люди говорят, что хорошо жить в доме немного, прежде чем делать ремонт, который не является обязательным, прежде чем вы переедете.
Суть
Могут ли ссуды с низкими взносами быть хорошим выбором для некоторых домовладельцев? Абсолютно. Но рассчитайте долгосрочные расходы на ипотечное страхование или более высокую процентную ставку, которую вы заплатите, чтобы убедиться, что оно того стоит. для получения дополнительной информации см. Ипотека: сколько вы можете себе позволить? и 10 самых распространенных мошенничеств с ипотекой, которых следует избегать .
