Содержание
- история
- Платежи по ипотечным кредитам
- Компоненты ипотечного платежа
- График амортизации
- Когда начинаются ипотечные платежи
- Суть
Ипотека - это долгосрочный кредит, предназначенный для того, чтобы помочь вам купить дом. В дополнение к погашению основного долга, вы также должны платить кредитору проценты. Дом и земля вокруг него служат залогом. Но если вы хотите иметь дом, вам нужно знать больше, чем эти общие черты. Эта концепция также применима к бизнесу, особенно в отношении постоянных затрат и точек останова.
Ключевые вынос
- Ипотечные платежи состоят из ваших основных и процентных платежей. Если вы вносите первоначальный взнос менее 20%, вам необходимо будет оформить частную ипотечную страховку, которая увеличивает ваш ежемесячный платеж. Некоторые платежи также включают налоги на недвижимость или недвижимость Заемщик платит больше процентов в начале ипотеки, в то время как последняя часть кредита благоприятствует основному балансу.
история
Почти у каждого, кто покупает дом, есть ипотека. Ставки по ипотечным кредитам часто упоминаются в вечерних новостях, а спекуляции о том, в каком направлении будут двигаться ставки, стали стандартной частью финансовой культуры.
Современная ипотека возникла в 1934 году, когда правительство - чтобы помочь стране преодолеть Великую депрессию - создало ипотечную программу, которая сводила к минимуму необходимый первоначальный взнос на жилье, увеличивая сумму, которую потенциальные домовладельцы могли бы занять. До этого требовался 50% предоплата. Сегодня желателен первоначальный взнос в размере 20%, главным образом потому, что если ваш первоначальный взнос составляет менее 20%, вам необходимо оформить частную ипотечную страховку (PMI), увеличивая ежемесячные платежи.
Желательно, однако, не обязательно достижимо. Существуют ипотечные программы, которые позволяют значительно снизить первоначальные взносы, но если вы можете управлять этими 20%, вам определенно следует это сделать.
Понимание структуры ипотечного платежа
Платежи по ипотечным кредитам
Основными факторами, определяющими ваши ежемесячные ипотечные платежи, являются размер и срок кредита. Размер - это сумма денег, которую вы одалживаете, а срок - период времени, в течение которого вы должны его вернуть. Как правило, чем дольше ваш срок, тем ниже ежемесячный платеж. Вот почему 30-летняя ипотека является самой популярной. Как только вы узнаете размер кредита, который вам нужен для вашего нового дома, ипотечный калькулятор - это простой способ сравнить типы ипотечных кредитов и разных кредиторов.
PITI: компоненты ипотечного платежа
Существует четыре фактора, которые играют роль в расчете ипотечного платежа: основная сумма, проценты, налоги и страхование (PITI). Когда мы смотрим на них, мы будем использовать ипотечный кредит на 100 000 долларов США в качестве примера.
принципал
Часть каждого ипотечного платежа предназначена для погашения основного баланса. Кредиты структурированы таким образом, что сумма основного долга, возвращаемого заемщику, начинается с малого и увеличивается с каждым платежом по закладной. Платежи в первые годы применяются в большей степени к процентам, чем к основной сумме, а платежи в последние годы меняют этот сценарий. Для нашей ипотеки на 100 000 долларов основная сумма составляет 100 000 долларов.
Интерес
Проценты - это вознаграждение кредитора за риск и заимствование денег. Процентная ставка по ипотеке напрямую влияет на размер ипотечного платежа: более высокие процентные ставки означают более высокие ипотечные платежи.
Более высокие процентные ставки обычно уменьшают сумму денег, которую вы можете одолжить, а более низкие процентные ставки увеличивают ее. Если процентная ставка по ипотечному кредиту в размере 100 000 долл. США составляет 6%, совокупный основной платеж и ежемесячный процентный платеж по 30-летней ипотеке составит около 599, 55–500 долл. США по процентам + 99, 55 долл. Основного долга. Тот же кредит с процентной ставкой 9% приводит к ежемесячной выплате в размере 804, 62 долларов США.
налоги
Налоги на недвижимость или налоги на имущество оцениваются государственными органами и используются для финансирования общественных услуг, таких как школы, полиция и пожарные. Налоги рассчитываются правительством на ежегодной основе, но вы можете платить эти налоги как часть ваших ежемесячных платежей. Причитающаяся сумма делится на общее количество ежемесячных платежей по ипотечному кредиту за данный год. Кредитор собирает платежи и удерживает их на условном депонировании до тех пор, пока не будут уплачены налоги.
страхование
Как и налоги на недвижимость, страховые платежи осуществляются с каждым ипотечным платежом и удерживаются на условном депонировании до момента оплаты счета. Есть сравнения, сделанные в этом процессе, чтобы выровнять премиальное страхование. Существует два вида страхового покрытия, которые могут быть включены в ипотечный платеж. Одним из них является страхование имущества, которое защищает дом и его содержимое от пожара, кражи и других бедствий. Другой - PMI, который является обязательным для людей, которые покупают дом с первоначальным взносом менее 20% от стоимости. Этот вид страхования защищает кредитора в случае, если заемщик не может погасить кредит. Поскольку он сводит к минимуму риск дефолта по кредиту, PMI также позволяет кредиторам продавать кредит инвесторам, которые, в свою очередь, могут быть уверены, что их долговые инвестиции будут им возвращены. Покрытие PMI может быть прекращено после того, как заемщик имеет как минимум 20% собственного капитала в доме.
Ипотечное страхование может быть отменено, как только баланс достигнет 78% от первоначальной стоимости.
Хотя основная сумма, проценты, налоги и страховка составляют типичную ипотеку, некоторые люди выбирают ипотечные кредиты, которые не включают налоги или страховку в качестве части ежемесячного платежа. С этим видом кредита вы получаете меньший ежемесячный платеж, но вы должны платить налоги и страховку самостоятельно.
График амортизации
График амортизации ипотеки дает подробное представление о том, какая часть каждого ипотечного платежа предназначена для каждого компонента PITI. Как отмечалось ранее, ипотечные платежи в первые годы состоят в основном из процентов, а более поздние платежи - в основном из основной суммы.
В нашем примере 30-летней ипотеки на 100 000 долларов США график погашения включает 360 платежей. Частичное расписание, показанное ниже, демонстрирует, как баланс между основной суммой и процентными выплатами меняется со временем, перемещаясь в сторону более широкого применения к основной сумме.
| Оплата | принципал | Интерес | Основной баланс |
| 1 | $ 99, 55 | $ 500, 00 | $ 99, 900.45 |
| 12 | $ 105, 16 | $ 494, 39 | $ 98, 772.00 |
| 180 | $ 243, 09 | $ 356, 46 | $ 71, 048.96 |
| 360 | $ 597, 00 | $ 2, 99 | $ 0 |
Как видно из диаграммы, каждый платеж составляет 599, 55 долл. США, но сумма, предназначенная для основной суммы и процентов, изменяется. В начале вашей ипотеки, скорость, с которой вы получаете справедливость в вашем доме гораздо медленнее. Вот почему может быть полезно сделать дополнительные платежи основного долга, если ипотека позволяет вам делать это без штрафа за предоплату. Они уменьшают вашу основную сумму, что, в свою очередь, уменьшает проценты по каждому будущему платежу, продвигая вас к вашей конечной цели: погашению ипотеки.
С другой стороны, проценты - это та часть, которая не облагается налогом в той степени, в которой это разрешено законом - если вы укажете свои вычеты вместо стандартного вычета.
Ипотечные кредиты, поддерживаемые FHA, которые позволяют людям с низким кредитным рейтингом стать домовладельцами, требуют только минимальный первоначальный взнос в размере 3, 5%.
Когда начинаются ипотечные платежи
Первый платеж по ипотечному кредиту производится за один полный месяц после последнего дня месяца, в котором покупка дома была закрыта. В отличие от арендной платы, причитающейся в первый день месяца за этот месяц, выплаты по ипотеке выплачиваются с просрочкой, в первый день месяца, но за предыдущий месяц
Скажем, закрытие происходит 25 января. Затраты на закрытие будут включать начисленные проценты до конца января. Первый полный платеж по ипотечному кредиту за февраль месяц должен быть произведен 1 марта.
В качестве примера, давайте предположим, что вы берете первоначальную ипотеку в размере 240 000 долларов США при покупке в размере 300 000 долларов США с 20% первоначального взноса. Ваш ежемесячный платеж составляет $ 1 077, 71 при 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой с процентной ставкой 3, 5%. Этот расчет включает только основную сумму и проценты, но не включает налоги на имущество и страхование.
Ваш ежедневный интерес составляет $ 23, 01. Это рассчитывается путем умножения кредита в размере 240 000 долларов США на процентную ставку 3, 5%, а затем деления на 365. Если ипотека закрывается 25 января, вы должны 161, 10 доллара США за семь дней начисленных процентов за оставшуюся часть месяца. Следующий ежемесячный платеж, который является полной ежемесячной выплатой в размере 1 077, 71 долл. США, должен быть осуществлен 1 марта и покрывает февральский ипотечный платеж.
Вы должны иметь всю эту информацию заранее. В соответствии с правилом комплексного раскрытия информации TILA-RESPA вам необходимо предоставить две формы за три дня до запланированной даты закрытия - оценку ссуды и раскрытие информации о закрытии. Сумма начисленных процентов, наряду с другими затратами на закрытие, указана в форме раскрытия информации. Вы можете просмотреть сумму кредита, процентную ставку, ежемесячные платежи и другие расходы и сравнить их с предоставленной первоначальной оценкой.
Суть
Ипотека - важный инструмент для покупки дома, позволяющий вам стать домовладельцем без внесения крупного первоначального взноса. Однако, когда вы берете ипотечный кредит, важно понимать структуру ваших платежей, которая охватывает не только основную сумму (сумму, которую вы взяли в долг), но также проценты, налоги и страховку. Он говорит вам, сколько времени вам потребуется для погашения ипотеки и, в конечном итоге, насколько дорого будет финансировать покупку вашего дома.
Статьи по Теме
Ипотечный кредит
Пути Быстрее Без Ипотеки
Ипотечный кредит
Сколько ипотеки вы можете себе позволить?
Ипотечный кредит
Как выбрать лучшую ипотеку для вас
Покупка дома
Основы финансирования для начинающих покупателей жилья
Ипотечный кредит
Займы FHA требуют счета сделки?
экономия
Как установить бюджет на покупку вашего первого дома
Партнерские ссылкиСвязанные условия
Пересчет ипотеки Пересчет ипотеки берет оставшиеся основные и процентные платежи по ипотеке и пересчитывает их на основе нового графика амортизации. подробнее Кредит Федеральной жилищной администрации (Кредит FHA) Кредит Федеральной жилищной администрации (FHA) - это ипотека, застрахованная FHA, предназначенная для заемщиков с низким доходом. больше Ипотека Ипотека является долговым инструментом, который заемщик обязан погасить с заранее установленным набором платежей. подробнее Определение воздушного шара Воздушный шар - это вид кредита, который не полностью амортизируется в течение срока его действия. Поскольку он не полностью амортизируется, в конце срока требуется балансовый платеж для погашения оставшейся основной суммы кредита. подробнее Постепенное ипотечное кредитование (GPM) Определение Постепенное ипотечное кредитование (GPM) - это вид ипотеки, при котором платеж увеличивается с низкой начальной ставки до более высокой. подробнее Определение стоимости закрытия Стоимость закрытия - это расходы, помимо стоимости имущества, которые покупатели и продавцы несут для завершения сделки с недвижимостью. Больше