Владельцы загородных домов могут сдавать в аренду свою недвижимость, чтобы компенсировать расходы на владение или получать доход. В зависимости от количества дней, в течение которых недвижимость сдается в аренду, владелец может иметь право на определенные налоговые льготы, которые могут помочь сделать владение загородным домом более доступным. Заблаговременное понимание правил налогообложения может помочь владельцам загородных домов воспользоваться налоговыми льготами и избежать неожиданностей во время налогов.
СМОТРИТЕ: прохождение недвижимости для отдыха
Правило 14 дней или 10%
Налоговые льготы, на которые может иметь право владелец, зависят от количества дней в году, когда имущество сдается в аренду, и от того, сколько времени владелец проводит в доме. Если дом для отдыха используется исключительно для личного пользования владельца (и он не сдается в аренду в любое время в течение года), владелец, как правило, может вычитать налоги на недвижимость и проценты по ипотеке дома. Как и в случае основного места жительства, расходы, связанные со страховкой, техническим обслуживанием и коммунальными услугами, не могут быть списаны.
Если дом используется для сдачи в аренду, домовладелец попадет в одну из трех категорий.
Недвижимость сдана в аренду на 14 дней или менее каждый год
В соответствии с налоговым законодательством, недвижимость для отпуска можно сдавать в аренду на срок до двух недель (14 ночей) каждый год без необходимости сообщать доход от аренды. В этом случае дом по-прежнему считается личным местом жительства, поэтому владелец может вычесть проценты по ипотечным кредитам и налоги на недвижимость по Приложению A в соответствии со стандартными правилами второго дома. Тем не менее, владелец не может вычесть какие-либо расходы в качестве арендной платы.
Эти налоговые льготы иногда называют «освобождение хозяев», поскольку домовладельцы, расположенные рядом с Национальным гольф-клубом Августы, могут заработать до 20 000 долларов, сдавая свои дома в аренду во время ежегодного турнира - без необходимости сообщать о доходах в своих налоговых декларациях.
Владелец сдает в аренду недвижимость на 15 и более дней и использует ее менее 14 дней
В этом случае недвижимость считается арендной собственностью, а аренда рассматривается как бизнес. Все доходы от аренды должны быть сообщены в IRS, и владелец может вычесть определенные расходы на аренду, включая:
- Комиссионные, выплачиваемые управляющим имуществом. Страховые взносы. Расходы на содержание. Проценты по ипотечным кредитам. Налоги на имущество.
Сумма расходов на аренду, которые могут быть вычтены, основана на проценте дней, в течение которых дом для отпуска был сдан в аренду (так называемые «дни аренды»). Это рассчитывается путем деления количества дней, в течение которых дом был сдан в аренду, на общее количество дней, в которых дом использовался (дни аренды плюс дни личного пользования). Например, если в загородном доме было 120 полных дней использования, и 100 из этих дней были днями проката, 83% расходов (100 дней аренды / 120 полных дней использования) могут быть вычтены из дохода от аренды (часть аренды из расходов сверх арендного дохода не может быть вычтено). Владелец не сможет вычесть оставшиеся 17% расходов на аренду.
Помимо вычета расходов на аренду, владельцы могут вычитать до 25 000 долл. США в год в виде убытков в зависимости от скорректированного валового дохода (AGI) владельца, а пассивные убытки могут списываться, если владелец сам управляет имуществом., СМОТРЕТЬ: Аренда недвижимости: Дойная корова или денежная яма?
Владелец использует собственность более 14 дней или 10% от общего количества дней, в которые дом был арендован
Если личные дни превышают 14 дней или 10% от количества дней аренды дома (в зависимости от того, что больше), IRS рассматривает собственность как личное место жительства, и потеря арендной платы не может быть вычтена. Расходы на аренду, вплоть до уровня дохода от аренды, а также налоги на недвижимость и проценты по ипотечным кредитам могут быть вычтены.
Поскольку 14-дневное сокращение может оказать существенное влияние на налоги, важно точно отслеживать и документировать дни личного пользования по сравнению с днями, использованными для ремонта и технического обслуживания. Согласно IRS, любой день, который потрачен на «работу, в основном занятую ремонтом и поддержанием (не улучшением)» вашей собственности, не считается днем личного использования. Не считайте такой день днем личного пользования, даже если члены семьи использовать имущество в рекреационных целях в тот же день."
Суть
Владельцы, которые сдают в аренду дома для отдыха, могут воспользоваться определенными налоговыми льготами, что делает второй дом более доступным. Налоговое законодательство предоставляет очень разные льготы в зависимости от количества дней, в течение которых недвижимость сдается в аренду каждый год, и количества времени, которое владелец использует в доме. Поскольку налоговое законодательство сложное, может быть полезно (и разумно) проконсультироваться с квалифицированным налоговым специалистом, чтобы получить полное представление о налоговом законодательстве и определить наилучший подход к сдаче в аренду вашего загородного дома.
СМ.: Налоговые вычеты для собственников аренды
