Когда возникает необходимость найти кучу денег, многие домовладельцы видят в использовании своего дома самый простой и удобный способ. Даже те, у кого есть другие активы, могут найти этот путь привлекательным, потому что они могут не захотеть продавать налогооблагаемые активы, которые будут генерировать прирост капитала или платить штрафы за снятие средств при досрочном распределении IRA или пенсионного плана. У тех, кто берет в долг на свой капитал, есть три варианта. Лучший для вас будет зависеть от ваших обстоятельств и целей.
Вторичные кредиты для дома: ландшафт
Вторичные жилищные кредиты делятся на три категории:
- Второй ипотечный кредит - также известный как ипотечный кредит, этот тип ипотечного кредита является наиболее структурированным и, по сути, отражает первичную ипотеку. В то время как они могут прийти с переменными процентными ставками, процентная ставка обычно является фиксированной и обычно выше, чем для первой ипотеки. Эти кредиты амортизируются в начале и также имеют определенный срок, например, 15 лет. Каждый полученный платеж делится на проценты и основную сумму таким же образом, как и первичная ипотека. Они не могут быть использованы в дальнейшем после их выдачи. Кредитная линия Home Equity (HELOC) - этот тип кредита является наиболее гибким из трех, и при одобрении может не быть фактических средств, хотя для некоторых линий требуется минимальная начальная сумма. Затем у вас есть возможность использовать эту кредитную линию, когда вам это нужно, так же, как и кредитную карту. Большинство кредитных линий теперь поставляются с чековой или дебетовой картой, чтобы обеспечить легкий доступ к средствам. HELOC также обычно предлагают амортизацию в будущем из-за их структуры, и вы будете осуществлять платежи только на сумму, которая была фактически использована. И в отличие от двух других форм вторичных займов, HELOC обычно не требуют затрат на закрытие. Другой вариант: кредит, в котором вы платите только проценты за каждый месяц. Это может быть опасно, потому что деньги, которые вы сняли, будут причитаться в конце срока. Рефинансирование с выдачей наличных - в отличие от двух других альтернатив, этот метод не обязательно включает в себя второй заем, хотя во многих случаях он используется для избежания первичной ипотечной страховки или предоставления дополнительных средств. В этом случае вы просто рефинансируете свой дом на большую сумму и берете разницу наличными. Затраты на закрытие для этого типа кредита могут быть довольно высокими в некоторых случаях.
Ключевые вынос
- Использование вашего дома в качестве источника средств может быть разумным выбором для получения финансирования в некоторых ситуациях. Если вы обналичиваете капитал из дома, важно набрать цифры и предвидеть ваш будущий денежный поток, прежде чем подписывать пунктирной линией. Возможно, удастся получить лучшую процентную ставку для другого вида финансирования, такого как бизнес-кредит или студенческий кредит; это могут быть лучшие источники финансирования.
Все три метода доступа к домашней справедливости имеют несколько общих характеристик. Первое и самое важное, заемщики, которые не погашают эти кредиты, могут потерять свои дома в результате потери права выкупа. Процент, начисляемый по каждому виду займа, раньше вычитался, но с появлением закона о сокращении налогов и рабочих мест критерии стали другими. Начисленные проценты подлежат вычету только в том случае, если кредит используется для покупки, строительства или существенного улучшения дома налогоплательщика, обеспечивающего кредит. При использовании для этих целей вы можете вычесть проценты по займам на сумму до 750 000 долларов США (обратите внимание, что этот лимит покрывает все долги по недвижимости; он будет меньше, если у вас также есть ипотека).
Сколько денег вы можете заимствовать из капитала вашего дома, зависит от того, сколько акций у вас есть в вашем доме. Справедливость - это разница между вашей задолженностью и стоимостью вашего дома. Кредиторы используют это число для расчета вашего отношения ссуды к стоимости, или LTV, фактор, используемый для определения того, имеете ли вы право на ссуду. Чтобы получить свой LTV, разделите текущий кредитный баланс на текущую оценочную стоимость.
Конечно, фактическая сумма, которая предоставляется, зависит от вашего кредитного рейтинга и отношения долга к доходу (DTI). Кредитный балл выше 700, вероятно, даст вам право на кредит. Меньше чем 700 может подходить вам, но с более высокими процентными ставками. Соответствующий DTI варьируется от кредитора к кредитору, но большинство требует, чтобы ваши ежемесячные долги съедали менее 50% вашего валового ежемесячного дохода. Кредиторы складывают общие ежемесячные платежи за ваш дом, в том числе - помимо вашей основной суммы ипотеки - проценты, налоги, страхование домовладельца, взносы в товарищество собственников жилья и любые другие непогашенные долги, которые являются юридической обязанностью. Затем сумма долга делится на ваш валовой ежемесячный доход - базовый оклад, комиссионные и бонусы, а также другие источники дохода, такие как доход от аренды и алименты, - чтобы получить соотношение DTI.
Всегда полезно поговорить с квалифицированным кредитным консультантом, который поможет вам решить, следует ли вам подавать заявку на кредит.
Лучшая посадка
Лучшая форма использования собственного капитала, вероятно, зависит больше от того, для чего вам понадобятся деньги, чем от чего-либо еще. Конечно, ваш кредитный рейтинг и финансовое положение также имеют значение, но они будут иметь значение независимо от того, какой вариант вы выберете. В целом, каждый из этих методов часто соответствует следующим ситуациям и целям.
- Home Equity Loans - Поскольку все деньги в этом виде кредита выплачиваются с самого начала, большинству заемщиков, которые обращаются за ними, обычно срочно требуется весь остаток. Эти кредиты часто используются для оплаты образовательных, медицинских или других единовременных расходов или для финансирования консолидации долга. По данным Bankrate.com, процентная ставка по кредитам на акции составляет около 5, 7% по состоянию на 25 апреля 2018 года; Между тем, средний показатель APR по кредитной карте на конец марта составляет 16, 47%, что является рекордно высоким. HELOCs - кредитная линия для домашнего капитала больше подходит для домовладельцев, которым периодически требуется доступ к денежным средствам с течением времени, например, для расходов, которые возникают на постоянной основе, например, ряд улучшений дома или открытие малого бизнеса. Как правило, это самая дешевая форма ссуды, так как вы платите проценты только за то, что вы на самом деле заимствуете, и нет затрат на закрытие. Просто убедитесь, что вы сможете погасить весь остаток к истечению срока. Рефинансирование с выплатой наличных - это, как правило, хорошая идея, если вы накопили значительную долю капитала в своем доме и нуждаетесь в наличных сейчас, но также имеете право на получение более выгодной ставки, чем при первой ипотеке. Например, если ваш кредитный рейтинг теперь намного выше, чем при покупке вашего дома, то более низкая ставка может помочь компенсировать более высокий платеж, который будет сопровождаться новым большим кредитным балансом, который включает сумму вывода средств. И если вы используете сумму вывода средств для погашения других долгов, таких как автокредиты или кредитные карты, ваш общий поток денежных средств может все еще улучшиться, и ваш счет может снова возрасти достаточно, чтобы гарантировать повторное рефинансирование в будущем.
Суть
Долговые обязательства не являются хорошим способом финансирования рекреационных расходов или регулярных ежемесячных счетов, но они могут стать реальной спасением для тех, кто сталкивается с серьезными неожиданными финансовыми проблемами или кто хочет инвестировать в свое будущее. Ключ заключается в том, чтобы убедиться, что вы берете кредиты по самой низкой ставке, и использовать средства только по назначению.
