Содержание
- Что такое короткая продажа?
- Как работает короткая продажа
- Как выкупа отличается
- Шаги к короткой продаже
- Краткосрочный договор купли-продажи
- Плюсы и минусы
- Подводные камни, которых следует избегать в короткой продаже
- Лучший агент для короткой продажи
- Торг над ценами
- Продолжай искать
- Хорошая сделка или плохая?
Что такое короткая продажа?
Короткая продажа - это дом, доступный по цене покупки, которая меньше суммы, причитающейся его нынешнему владельцу.
Транзакция приносит пользу банку, позволяя ему избежать повторного владения домом при обращении взыскания, что является дорогостоящим и отнимает много времени. Продавец избегает кредитного удара, который идет с потерей права выкупа и банкротством, которое иногда сопровождает это.
Как работает короткая продажа
Короткая продажа - это финансовый вариант, который иногда доступен домовладельцам, которые находятся в затруднительном положении заемщиков. Они отстают по своим ипотечным платежам и имеют дом под водой. То есть дом стоит меньше, чем непогашенный остаток по ипотеке.
За исключением неожиданного денежного неожиданности, владелец вынужден расстаться с домом. На самом деле есть только два варианта: короткая продажа или выкупа.
Эксперты не согласны с тем, насколько выгодны короткие продажи. Сторонники говорят, что такие дома по цене ниже рыночной. Противники говорят, что банки не заинтересованы в распродаже.
Короткие продажи обычно инициируются домовладельцем, когда стоимость дома падает на 20% и более. Прежде чем процесс может начаться, кредитор, владеющий ипотекой, должен подписать это решение. Кроме того, кредитор, как правило, банк, нуждается в документации, которая объясняет, почему короткие продажи имеют смысл. В конце концов, кредитное учреждение может потерять деньги в этом процессе.
Если одобрено для короткой продажи, покупатель сначала договаривается с домовладельцем, а затем запрашивает одобрение покупки во втором банке. Важно отметить, что никакая короткая продажа не может произойти без одобрения кредитора.
Короткие продажи, как правило, являются длительными и трудоемкими транзакциями, на обработку которых уходит целый год. Тем не менее, они не так вредны для кредитного рейтинга домовладельца, как выкупа. Короткая продажа выглядит лучше для будущих кредиторов и кредиторов. Это показывает, что человек принял меры, прежде чем банк переехал, чтобы забрать дом. Домовладелец, который прошел короткую продажу, может даже иметь право на покупку другого дома немедленно.
Ключевые вынос
- Для подводных домовладельцев короткие продажи могут быть способом избежать повторного владения, выселения и черных отметок в их кредитных рейтингах. Для потенциального покупателя завершение короткой продажи требует гибкости и большого терпения. Покупатель должен убедиться, что сделка стоит усилий.
Как выкупа отличается
В потере права выкупа, кредитор захватывает дом после того, как заемщик не может сделать определенное количество платежей. В отличие от большинства коротких продаж, потери права выкупа могут иметь место после того, как домовладелец покинул дом. Если жильцы еще не уехали, они выселяются кредитором в процессе взыскания.
Выкупа обычно не занимает так много времени, как короткие продажи, потому что кредитор заинтересован в быстрой ликвидации актива. Выкупленные дома также могут быть проданы с аукциона на «попечительской распродаже», когда покупатели делают ставки на дома в публичном процессе.
Домовладельцы, которые подвергаются потере права выкупа, испытывают немедленное падение и резкое падение их кредитных рейтингов. В большинстве случаев они должны ждать как минимум пять лет, чтобы купить другой дом, или три года с займом FHA. Выкупа появляется в кредитном отчете в течение семи лет.
Когда следует делать короткие продажи?
Шаги к короткой продаже
Процесс короткой продажи варьируется от штата к штату, но обычно включает следующие этапы:
- Пакет короткой продажи - финансовый пакет предоставляется кредитору продавцом. Он включает в себя финансовые отчеты, письмо с описанием трудностей продавца и копии финансовых отчетов. Предложение на короткую продажу - если продавец принимает предложение от заинтересованного покупателя, агент по листингу отправляет кредитору соглашение о листинге, оформленное предложение о покупке, письмо о предварительном одобрении покупателя и копию чека на серьезную сумму денег. Банковская обработка - Банк рассматривает предложение и либо одобряет, либо отклоняет короткую продажу. Это может занять от нескольких недель до месяцев.
Краткосрочный договор купли-продажи
В некотором смысле, покупка недвижимости с короткой продажей такая же, как любая покупка дома. Однако в этом случае в договоре будет указано, что условия подлежат утверждению ипотечным кредитором.
В контракте также должно быть указано, что недвижимость приобретается «как есть». Хотя покупатель может использовать формулировку, позволяющую отменить сделку, если в результате проверки обнаружатся значительные проблемы, вряд ли можно договориться о более низкой цене. Банк также вряд ли выполнит какие-либо ремонтные работы, а продавец, будучи ограниченным наличными, с меньшей вероятностью поможет.
В отличие от выкупа, кредитное учреждение не владеет собственностью в короткой продаже. Однако, поскольку он должен одобрить продажу и получить выручку, покупатель будет иметь дело главным образом с банком, а не с домовладельцем.
Плюсы и минусы
Короткие сделки по продаже могут быть намного более длительными и проверять терпение, чем обычные сделки с недвижимостью. Если вы делаете предложение о продаже недвижимости на короткий срок, будьте готовы подождать. Банки, как известно, занимают до нескольких месяцев, чтобы ответить на короткие предложения о продаже.
Убедитесь, что короткие продажи уже одобрены кредитором. Если продавец еще не договорился о короткой продаже с банком, покупатель ожидает долгое ожидание, вполне возможно, даром.
Некоторые эксперты рекомендуют предоставить кредитору крайний срок, чтобы сократить время ожидания. Хотя трудно сказать, действительно ли эта стратегия подтолкнет банк к действию.
Подводные камни, которых следует избегать в короткой продаже
Покупатель должен убедиться, что короткая продажа уже одобрена кредитором. Если продавец еще не вступил в дефолт или не договорился о короткой продаже с банком, покупатель ожидает долгое ожидание, вполне возможно, ни за что. Банк может быть не заинтересован в короткой продаже, если он думает, что может получить больше денег, перейдя в обращение взыскания.
Потенциальные покупатели также должны заранее проверить, чтобы убедиться, что у ипотечного кредитора нет проблем с короткой продажей недвижимости.
Лучший агент для короткой продажи
Из-за сложности транзакции покупатель должен работать с агентом или риэлтором, который имеет опыт коротких продаж и готов работать над ним. Некоторые агенты по операциям с недвижимостью специализируются на коротких продажах и могут иметь сертификат Short Sales и Foreclosure Resource (SFR), обозначение, предлагаемое Национальной Ассоциацией Риэлторов. Обладатели этого сертификата прошли специальную подготовку.
Торг над ценами
Покупатель недвижимости с короткой продажей должен быть готов повысить цену размещения. В конечном счете, продавец не имеет реальных полномочий утверждать цену продажи, а только банк, и они могут встречное предложение.
С другой стороны, банк может отклонить предложение напрямую, особенно если это предложение значительно ниже. В худшем случае они могут вообще не отвечать.
Продолжай искать
Учитывая, сколько времени, вероятно, потребуется банку, чтобы ответить на ваше предложение, покупатель, вероятно, должен продолжать смотреть на другие дома, ожидая ответа. Агент может заключить договор купли-продажи на короткий срок таким образом, чтобы покупатель сохранял гибкость для отзыва предложения.
Даже если покупатель делает это на условное депонирование, банк может продолжать собирать предложения. Большинство людей сочли бы это неэтичным, потому что потенциальный покупатель, скорее всего, уже выделил несколько тысяч долларов на проверки, поиски названий и тому подобное. Но банк сталкивается с проигрышной сделкой, и он хочет минимизировать свои потери.
Отказ от сделки так поздно в игре - огромная трата времени и денег для покупателя, не говоря уже об огромном разочаровании.
По всем этим причинам листинговая цена короткой продажи должна приниматься со здоровой дозой скептицизма.
Хорошая сделка или плохая?
Эксперты не согласны с тем, являются ли короткие продажи выгодными для покупателей. Сторонники говорят, что недвижимость с короткой продажей оценивается ниже рыночной стоимости, что дает покупателям возможность получить выгодную сделку или впервые купившимся в домах попасть в дом, который они иначе не могли бы себе позволить. Противники говорят, что банки не заинтересованы в распродаже, и проведут сопоставимый анализ рынка, прежде чем устанавливать или принимать цену за недвижимость.
Кроме того, листинговая цена короткой продажи может быть суммой, которую, по мнению агента продавца, может принять банк, а не суммой, которую банк фактически согласился принять. Банк может посчитать цену слишком низкой или продавец может выставить недвижимость ниже рыночной с намерением начать тендерную войну.
В некоторых штатах продавец будет иметь дело с недостатком, который обязывает его выплатить банку разницу между суммой ипотеки и продажной ценой дома, поэтому в интересах продавца получить как можно больше денег., Одним из преимуществ как для банка, так и для покупателя является то, что в отличие от имущества, находящегося в собственности банка, недвижимость с короткой продажей с меньшей вероятностью будет разграблена или разграблена. В то время как имущество может страдать от отложенного технического обслуживания из-за финансового положения владельца, продавец вряд ли разрушит это место, когда он или она еще живет в нем. В отличие от домовладельцев, которые теряют свои свойства из-за потери права выкупа, часто выдают свои разочарования на дом, чтобы вернуться в банк.
