Должны ли пожилые живущие REITs быть частью вашего портфеля? Прежде чем искать ответ на этот вопрос, важно точно знать, что такое REIT или инвестиционный траст в недвижимость.
«REIT - это компания, которая владеет или финансирует приносящую доход недвижимость», - утверждает Национальная ассоциация инвестиционных фондов недвижимости или NAREIT. «Модели REIT, основанные на взаимных фондах, предоставляют инвесторам всех типов регулярные потоки доходов, диверсификацию и долгосрочное увеличение капитала. REIT обычно выплачивают всю свою налогооблагаемую прибыль в качестве дивидендов акционерам. В свою очередь, акционеры платят подоходный налог с этих дивидендов ». (Более подробную информацию см. В разделах« Инвестиции в REIT » и« Как анализировать трасты инвестиций в недвижимость » .)
REIT может инвестировать в очень специфические ниши в секторе недвижимости. Одна из таких ниш - старшее жилье. Это возвращает нас к вопросу: действительно ли REIT для пожилых людей является разумным дополнением к вашему портфелю?
Senior Living REIT Демография
Нельзя отрицать, что многие из нас стареют. Приблизительно 10 000 бэби-бумеров становятся 65-летними каждый день. По мере того, как многие из этих бумеров стареют, они захотят или должны будут перейти в более подходящее жилье для своих ситуаций. Многие из этих вариантов подпадают под эгиду старшего жилья, которое варьируется от ориентированных на пожилых людей учреждений, предлагающих независимые варианты проживания, до тех, которые предлагают помощь во многих формах.
Потребность во всех типах пожилых людей будет продолжать расти. Исследование, проведенное экономистами NAREIT, дало интересные наблюдения:
- Пожилые люди переезжают в жилье для престарелых с большей частотой, чем в прошлом, и эти движения происходят в более молодом возрасте, чем в прошлом. Частично это обусловлено широким спектром вариантов для пожилых людей, в том числе для тех, где нет срочной необходимости в уходе за престарелыми. В то время как пожилые люди чаще встречаются у пожилых пенсионеров, наиболее быстрый рост наблюдается среди тех, кто проживает в возрасте 70–10 лет. до 79 лет. У более обеспеченных пожилых людей больше возможностей для пожилых людей.
Эти и другие демографические тенденции благоприятны для старших жилищных предприятий. Остается вопрос: это хорошие инвестиции? Как и большинство вариантов инвестирования, ответ заключается в том, что это зависит.
Учитывайте эти факторы
Инвестиции в REITs, торгуемые на бирже, аналогичны инвестициям в любую другую компанию. Для начала вы должны знать, кто управляет компанией. Какова стратегия бизнеса / инвестирования? Каков послужной список компании? Другими словами, у вас должно быть много тех же вопросов, которые вы бы задали и исследовали, прежде чем инвестировать в Apple, IBM или любую другую отдельную акцию.
REITs для пожилых людей в основном находятся в секторе REIT здравоохранения. Процент здравоохранения и особенно REITs для пожилых людей будет варьироваться от REIT до REIT.
Помимо вышеперечисленных вопросов, вы должны сначала узнать, как REIT делает свои деньги. В рамках этой широкой категории есть REIT, которые инвестируют в ориентированные на пожилых людей квартиры и сообщества, вспомогательные жилые помещения и связанные с ними объекты, такие как медицинские здания.
Крупное здравоохранение REIT Ventas (VTR) сделало крупную ставку на жилье для пожилых людей. Недавние комментарии Морнингстара относительно REIT отражают некоторые опасения по поводу будущего жилья для пожилых людей: «Первоначально существенный рост основных активов Ventas в сфере жилищного строительства замедлился по мере роста новых конкурентоспособных предложений и неопределенности. Производительность можно будет продолжать тестировать, если динамика спроса / предложения ослабнет ».
Подобно многим тенденциям, которые мы наблюдаем в деловом мире, когда компании обнаруживают потенциал для получения прибыли, они стремятся попасть в бизнес-сегмент. Старшее жилье не исключение. В то время как демографические данные благоприятны для объектов пожилого возраста всех типов, избыточное предложение может сказаться на их прибыльности и, следовательно, на прибыльности и движении денежных средств REIT, инвестирующих в эти объекты.
Дивиденды и доходы
Одной из особенностей большинства REIT является то, что они дают значительный дивидендный доход. Например, Vanguard REIT ETF (VNQ) - индексный фонд, отслеживающий индекс MSCI US REIT - имеет доходность 3, 72% на Morningstar. По данным Morningstar, некоторые из крупных REIT в сфере здравоохранения, со значительными активами в жилищном секторе, приносят очень солидную доходность в сегодняшних условиях низкой процентной ставки:
- HCP, Inc. (HCP) - 7, 76% Траст для пожилых владельцев жилья (SNH) - 8, 15% Ventas (VTR) - 4, 60%
Суть
Демографические тенденции, безусловно, отдают предпочтение старшим жилищным фондам недвижимости и здравоохранительным фондам недвижимости со значительными долями в этом секторе. Однако прежде чем инвестировать в них, стоит рассмотреть несколько моментов.
Во-первых, хотя доход от дивидендов по многим из этих REIT очень заманчив в сегодняшних условиях низких процентных ставок, когда доходности по некоторым из этих REIT столь высоки, вам нужно спросить, являются ли они устойчивыми и какие дополнительные риски предпринимаются, чтобы предложить эти доходы, Во-вторых, более высокие процентные ставки являются врагом всех REIT, и инвесторы должны спросить себя, как повышение процентной ставки повлияет на любой REIT, который они рассматривают. И наконец, хотя демографические тенденции являются благоприятными, важно оставаться на вершине предложения жилья для пожилых людей по отношению к потенциальному спросу.
