Что такое обратный обмен?
Обратный обмен - это тип обмена свойств, при котором сначала приобретается свойство замены, а затем торгуется текущее свойство. Обратный обмен был создан, чтобы помочь покупателям приобрести новую недвижимость, прежде чем они будут вынуждены торговать или продавать текущую собственность. Это может позволить продавцу удерживать текущее имущество до тех пор, пока его рыночная стоимость не увеличится, что также увеличивает их собственные сроки продажи для получения максимальной прибыли.
Ключевые вынос
- Обратный обмен - это обмен имущества, при котором заменяющее имущество приобретается без продажи имеющегося в настоящее время имущества. Обратные обмены отличаются от отложенных обменов, в которых заменяющее имущество должно быть приобретено после продажи имеющегося в настоящее время имущества ». Правила обмена по принципу «один на один» обычно не применяются к обратным обменам. Обратные обмены применяются только к 1031 объектам недвижимости и разрешены только в случаях, когда у инвесторов есть финансовые средства для совершения новой покупки.
Как работает обратный обмен
Стандартные правила обмена по принципу «единомышленников» обычно не применяются к обратным обменам. Такие правила обычно позволяют инвестору имущества прекратить уплату налогов на прирост капитала с проданного им имущества, если прибыль от этой продажи применяется для покупки имущества «подобного рода». IRS создал набор правил безопасной гавани, которые допускают обращение с подобными людьми, при условии, что текущее или новое имущество хранится в квалифицированном соглашении об обмене жилья или QEAA. Кроме того, инвестор не может использовать имущество, уже находящееся в собственности, в качестве замены отказавшегося имущества.
Обратные обмены применяются только к собственности Раздела 1031, поэтому она также называется обменом 1031. Объекты Раздела 1031 - это объекты, которые предприятия или компании с соответствующими организациями обменивают по порядку и откладывают уплату налогов на прибыль, полученную от их продажи. Тем не менее, это не так просто, как индивидуальный налогоплательщик покупает одно имущество, продает его, а затем использует прибыль для покупки другого имущества. Вместо этого должен быть установлен стандарт обмена, а также присутствие посредника, который используется для организации процесса. Свойства раздела 1245 или 1250 не подходят для этого типа транзакции.
«Недвижимость 1031» получила свое название от Раздела 1031 Кодекса внутренних доходов США, который позволяет инвесторам избегать уплаты налогов на прирост капитала в процессе продажи и покупки инвестиционной недвижимости.
Особые соображения
Один из наиболее важных аспектов успешного обратного обмена зависит от того, что у инвестора должны быть финансовые средства для новой покупки. Новое имущество не будет передано во время обмена, поэтому инвестор должен быть в состоянии обеспечить полное финансирование нового имущества без полной продажи старого. Приобретение нового имущества может быть облегчено с кредитором, хотя только конкретные кредиторы будут готовы и способны работать с инвестором обратного обмена.
Требования к обратным обменам
Как правило, существует максимальный период удержания, который применяется к свойствам на обратных обменах, обычно в среднем около 180 дней. Противоположностью обратного обмена является отложенный или отсроченный обмен, при котором обменный пункт должен сначала отказаться от принадлежащего ему имущества путем торговли или продажи, прежде чем приобретать новое имущество.
Обратные обмены часто используются в тех случаях, когда инвестор должен закрыть продажу новой собственности, прежде чем сможет продать свою текущую собственность. Случаи, подобные этим, включают неожиданное обнаружение желательного нового имущества, которое должно быть приобретено в течение короткого периода времени или ситуаций, в которых продажа находящегося в настоящее время имущества неожиданно проваливается, оставляя тем самым обратный обмен в качестве потенциального исправления, которое позволяет инвестор продолжит покупку новой недвижимости.
