Владение арендованным имуществом может быть финансово выгодным. Если вы рассматриваете этот тип недвижимости как инвестицию, помните о рисках и обязанностях.
Аренда недвижимости: обзор
Идея покупки дома или квартиры для сдачи в аренду с целью получения прибыли может звучать заманчиво. Но покупка арендуемой недвижимости для получения дохода и долгосрочного прироста капитала может иметь свои взлеты и падения. Например, рынок жилья может колебаться в зависимости от местоположения, спроса и предложения и экономики.
С финансовой точки зрения, чтобы арендная собственность была действительно прибыльной, прибыль, которую вы получаете, должна быть больше, чем вы могли бы заработать на консервативных инвестициях, таких как облигации и акции, приносящие дивиденды, из-за реальных рисков. А с человеческой стороны не у всех есть возможность управлять собственностью и арендаторами.
Ключевые вынос
- Аренда недвижимости может быть финансово выгодной и иметь многочисленные налоговые льготы. Недостатки включают в себя недостаток ликвидности, стоимость обслуживания, а также потенциал для трудных арендаторов и призыв соседей к снижению. Для инвесторов в любой тип недвижимости важно оставаться на вершине процентных ставок и консультироваться с налоговым профессионалом.
Плюсы аренды недвижимости
Есть несколько преимуществ владения арендуемой собственностью. Они включают:
Налоговые льготы
Служба внутренних доходов позволяет вычитать многие расходы, связанные с арендой недвижимости, в категориях:
- Обычные и необходимые расходы
Это означает, что вы можете вычесть свою страховку, проценты по ипотеке, расходы на техническое обслуживание и физический износ вашей собственности.
Амортизация может привести к номинальным убыткам, которые вы, в свою очередь, можете вычесть из другого дохода. Другими словами, вы можете получить чистый положительный денежный поток от дохода от аренды за вычетом расходов и при этом иметь чистый убыток для целей налогообложения. Но имейте в виду, что амортизация также снижает основную стоимость имущества для расчета прироста капитала при продаже вашей собственности.
Кроме того, Закон о сокращении налогов и рабочих местах 2017 года, вступивший в силу 1 января 2018 года, предлагает ряд новых налоговых льгот для арендодателей. Если вы владеете сквозным предприятием (также называемым сквозным бизнесом) и управляете им в качестве индивидуального предпринимателя, компании с ограниченной ответственностью, партнерства или корпорации S, вы теперь можете вычесть сумму, равную 20% вашей чистой арендной платы. доход - если ваш общий налогооблагаемый годовой доход из всех источников после вычетов составляет менее 157 500 долл. США для одиноких или 315 000 долл. США для супружеских пар, подающих совместно.
Рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом, если вы планируете владеть арендуемой недвижимостью, особенно с учетом недавних изменений в налоговом кодексе.
Сезонная аренда
1031 Обмен
На бирже 1031 вы можете продать арендуемую недвижимость и инвестировать в другую, подобного рода, без уплаты налогов на прирост капитала.
Аренда дополнительного пространства
Вы также можете рассматривать комнату или площадь вашего дома, например, гараж, подвал или вспомогательную жилую единицу, в качестве арендной платы, списывая процентную ставку по ипотечным кредитам и другие расходы по отношению к его доходу, хотя вы должны знать о потенциальные ловушки при сдаче в аренду дополнительного пространства, включая местные правила зонирования.
Плюсы и минусы владения арендной собственностью
Минусы аренды недвижимости
Есть также недостатки в владении арендуемой собственностью. Они включают:
Недостаток ликвидности
Недвижимость не является ликвидным активом. Даже на самом горячем рынке для продажи может потребоваться несколько месяцев. И если ваш выбор времени обусловлен чрезвычайной ситуацией или другим непредвиденным событием, ваша потребность в быстрой продаже может не принести лучшую цену.
Повышение налогов и страховых взносов
Проценты и основная сумма вашей ипотеки могут быть фиксированными, но нет никакой гарантии, что налоги не будут расти быстрее, чем вы можете увеличить арендную плату. Страховые премии также могут резко возрасти, поскольку они имеют место после стихийных бедствий.
Сложные Арендаторы
Несмотря на вашу тщательную проверку потенциальных арендаторов, вы можете столкнуться с арендаторами, которые не являются идеальными. Например, они могут быть нуждающимися или требовательными, платить поздно, забыть выключить воду и так далее. Или они могут быть разрушительными, и в этом случае надбавка на амортизацию в налоговом кодексе может быть крайне недостаточной. Однако вы всегда можете добавить гонщика в стандартную форму аренды, в которой прописаны правила проживания, домашних животных, курения, страховки арендатора и т. П. Здесь также может помочь залог.
Снижение соседства
В идеальном случае ваша инвестиционная недвижимость будет процветать среди других благоустроенных жилищ и улучшатся местные удобства. В результате ваш денежный поток будет стабильно увеличиваться, а ваши расходы останутся стабильными. Однако, окрестности могут измениться, и ваши инвестиции могут со временем обесцениться. Вы должны обращать внимание на местную политику, в которую вы инвестируете, так же, как если бы вы жили. С некоторой должной осмотрительностью вы можете минимизировать это воздействие.
Неблагоприятные изменения в Налоговом кодексе
Налоговый кодекс не застрахован от изменений. Это может измениться таким образом, чтобы либо уменьшить, либо устранить некоторые или все налоговые льготы для домовладельцев и бизнес-компаний.
Арендодатель Роль
Быть хозяином не для всех. Вы можете стесняться увеличивать арендную плату или защищать отношение других людей к вашей собственности, что может привести к конфликтам. Вы можете даже подружиться со своими арендаторами, или они уже могут быть семьей или друзьями. Если вы, например, не можете быть уверены в повышении арендной платы или в уходе за имуществом, вы можете получить арендную плату, которая значительно ниже рыночной, или с недвижимостью, которая недооценена.
содержание
При содержании имущества возникают мелкие и капитальные ремонты. Некоторые владельцы недвижимости могут сэкономить деньги, выполняя работу самостоятельно. Однако большинству не хватает времени, инструментов или навыков для ремонта дома. Ожидайте выложить периодические сборы подрядчика.
Особые соображения
Если вы покупаете основной дом или арендуемую недвижимость, важно учитывать, что происходит с процентными ставками по ипотечным кредитам. Ипотечный долг с низкой фиксированной ставкой, как правило, является хорошим средством защиты от инфляции. Если вы являетесь арендодателем, периодическое повышение арендной платы является одним из способов компенсации инфляционного роста расходов на содержание недвижимости.
Ожидается, что процентные ставки в 2019 году составят в среднем от 4, 8% до 5, 3% для 30-летней ипотеки с фиксированной ставкой. Это выше среднего показателя в 4, 19% в 2018 году и 3, 99% в 2017 году, но все еще остается относительно низким. Хотя эти ставки представляют собой возможность, также важно помнить, что ставки по ипотечным кредитам обычно выше для инвестиционной недвижимости, чем для традиционных домов.
