Что такое инвестиционный канал недвижимости (REMIC)?
Инвестиционный канал ипотеки в недвижимость (REMIC) - это специализированный инструмент (SPV), который используется для объединения ипотечных кредитов и выпуска ценных бумаг с ипотечным покрытием (MBS).
Ключевые вынос
- Ипотечный инвестиционный канал недвижимости (REMIC) - это специальный инструмент (SPV), который используется для объединения ипотечных кредитов и выпуска ценных бумаг с ипотечным покрытием (MBS). Впервые REMIC были утверждены в соответствии с принятием Закона о налоговой реформе 1986 года. Инвестиционный канал в недвижимость (REMIC) может быть организован как товарищество, траст, корпорация или ассоциация и освобожден от федеральных налогов.
Понимание ипотечного инвестиционного канала (REMIC)
Инвестиционные каналы ипотечного кредитования в сфере недвижимости держат коммерческую и жилищную ипотеку в доверительном управлении и предоставляют инвесторам интерес в этих секьюритизированных ипотеках. Подобно обеспеченным ипотечным обязательствам (CMO), REMIC объединяют различные отдельные ипотеки в пулы, основанные на риске и сроках погашения, с последующим выпуском облигаций или других ценных бумаг для инвесторов. Эти ценные бумаги затем торгуются на вторичном рынке ипотеки.
REMIC были впервые разрешены в соответствии с принятием Закона о налоговой реформе 1986 года. Инвестиционный канал ипотеки в недвижимость может быть организован как товарищество, траст, корпорация или ассоциация. REMICs являются субъектами, не облагаемыми федеральным налогом, хотя инвесторы все еще облагаются индивидуальным подоходным налогом. Безналоговый статус REMIC может быть утрачен, если заем в его пуле обменивается на другой заем. Федеральные правила требуют, чтобы ссуды в данном пуле были постоянными. Другими словами, кредиты не могут быть существенно изменены или обменены на другие кредиты с новыми условиями.
Fannie Mae и Freddie Mac являются одними из наиболее выдающихся издателей REMIC.
Проблемы с ипотечным инвестиционным каналом (REMIC)
Могут быть наложены ограничения на кредиты на коммерческую недвижимость, которые были секьюритизированы REMIC. Если владелец недвижимости заинтересован в улучшении недвижимости, покрываемой таким кредитом, он может столкнуться с ограничениями, которые мешают ему принять меры. Запланированные ремонтные работы могут существенно изменить стоимость обеспечения, которое обеспечило кредит, что не будет разрешено. Были внесены предложения по изменению правил, которые ограничивают и ограничивают такие ремонтные работы. Цель заключалась в том, чтобы позволить владельцам недвижимости с коммерческими кредитами, секьюритизированными REMIC, вносить улучшения и улучшения, чтобы сделать их объекты более привлекательными для рынка.
Например, в 2009 году был предложен законопроект об улучшении условий для ипотечного инвестирования в недвижимость. Предполагаемая цель состояла в том, чтобы обновить правила REMIC, чтобы владельцы проблемных объектов недвижимости могли изменять свою собственность. Он был специально ориентирован на квалифицированную ипотеку и имущество взыскания в рамках Программы помощи проблемным активам (TARP).
Предлагаемое законодательство включает декларацию о том, что изменение имущества в соответствии с такими условиями не будет рассматриваться как запрещенные сделки, как указано в Службе внутренних доходов. Интерес к REMIC будет по-прежнему рассматриваться как регулярный процент, а поступления, полученные от изменений в собственности, будут обрабатываться так же, как если бы они были получены с помощью квалифицированных закладных.
