Что такое Propco (компания по недвижимости)?
Подразделение, занимающееся недвижимостью или компания, занимающееся недвижимостью, - это вторичное юридическое лицо, созданное предприятием для владения и управления недвижимостью, которой владеет предприятие. Propcos чаще всего создаются как дочерняя компания, которая существует для владения или владения доходной недвижимостью материнской компании или операционной компании (операционной компании). Компания владеет всей недвижимостью и связанной с ней задолженностью, предоставляя материнской или операционной компании преимущества, связанные с вопросами финансирования и кредитного рейтинга.
Понимание Propcos
Соглашения Propco почти всегда заключаются для обеспечения более выгодного финансирования как для propco, так и для opco. Компания может финансировать за счет гораздо более высокой доли своих активов в сфере недвижимости по гораздо более конкурентоспособным ставкам, поскольку банк принимает решение о физических, приносящих доход активах, а не о более гибком мире оценки деловых операций. Это создает ясность для финансирующего банка, и, в свою очередь, операционная служба устраняет балансовую стоимость своей недвижимости из своих непосредственных книг.
Компании по недвижимости делают финансирование более четким.
Риски соглашения Propco
Этот тип договоренности по proco-opco позволяет эксплуатирующей компании арендовать или арендовать собственность у компании по недвижимости. На практике это выглядит как продажа с обратной арендой. Тем не менее, компания никогда не сдает собственность каким-либо реальным способом, так как propco и opco являются частью одной группы компаний. Хотя это звучит как корпоративный эквивалент того, чтобы иметь свой пирог и есть его, у создания пропко может быть и обратная сторона.
Если бизнес работает из нескольких мест, а не из основного, договоренность о пропко блокирует компанию в ситуации, когда закрытие любого местоположения становится более трудным. Например, в традиционной бизнес-среде компания может предпочесть закрыть неэффективное место или офис и, вероятно, продать имущество.
В отличие от этого, в рамках договоренности по проппо пропко владеет собственностью и не может продать ее, если рынок не вернется достаточно, чтобы покрыть долги. В результате операционная служба может потребовать уплаты арендной платы за недвижимость, даже если она не использует ее, поскольку эта компания зависит от этого дохода для обслуживания объектов недвижимости, финансируемых за счет задолженности. Фактически, разделение propco-opco обычно делается для того, чтобы капитализировать всю компанию для расширения, так что компании часто в результате получают множество мест.
Propco REIT Переходы
Поскольку propco может ограничивать гибкость opco в определенных ситуациях, операционная компания иногда выделяет компанию по продаже недвижимости как инвестиционный траст в недвижимость (REIT), чтобы превратить ее в свою собственную организацию. Создание REIT имеет налоговые преимущества для материнской компании, так как устраняет любые проблемы двойного налогообложения, которые могут возникнуть при заключении соглашения о pro-opco. После выделения, propco может действовать как любой другой REIT, добавляя свойства в свой портфель, которые не связаны с бизнесом opco.
