Прибыль от ипотечного долга с мбс

Содержание

• Как они сформированы
• Типы МБС
• МБС Эмитенты
• Паевые инвестиционные фонды
• Суть

По данным Федерального резервного банка Нью-Йорка, ипотечные сальдо составляли самый крупный компонент задолженности домашних хозяйств во втором квартале 2018 года. По состоянию на 30 июня отчеты по потребительским кредитам показали в общей сложности 9 триллионов долларов США в долгах, связанных с ипотечным кредитованием, увеличившись на 60 миллиардов долларов с первого квартала года. Хотя ожидается, что ставки по ипотечным кредитам будут расти, спрос на жилье в сочетании с низким уровнем безработицы может по-прежнему подпитывать рынок ипотеки. Это означает, что это заимствование обязательно будет расширяться. Эта ситуация создает возможность для проницательных инвесторов, которые могут использовать ипотечные ценные бумаги (MBS), чтобы владеть частью этого долга.

Имейте в виду, что эти активы сыграли ключевую роль в финансовом кризисе 2008 года. Банки сняли многие ограничения на ипотечное кредитование, причем некоторые даже не брали деньги, и полностью финансировали ипотечные кредиты. Но основная масса новых домовладельцев просто не могла позволить себе платить, что, похоже, не беспокоило кредиторов. Они все еще могли зарабатывать деньги, упаковывая кредиты и продавая их инвесторам. Это, в свою очередь, создало пузырь, который в конце концов лопнул в 2007 году. Эффект струйки обрушился на Lehman Brothers, вызвав крах банка, а затем вызвал шок во всей мировой экономике.

Так вы можете позволить себе инвестировать в эти активы? мы покажем вам, как вы можете использовать MBS в качестве дополнения к другим активам с фиксированным доходом.

Ключевые вынос

• Ипотечные ценные бумаги (MBS) являются инструментами с фиксированным доходом, которые объединяют отдельные ипотеки в единую ценную бумагу. Хотя MBS диверсифицируют риски, связанные с недвижимостью, они также очень рискованны и отчасти ответственны за финансовый кризис 2008 года и обвал на рынке ипотеки. начал изучать отдельные предложения MBS и может определить прибыльные ценные бумаги. Отдельным инвесторам трудно получить доступ к MBS, но они могут сделать это косвенно через паевые инвестиционные фонды, которые инвестируют в MBS.

Как они сформированы

Ценные бумаги с ипотечным покрытием - это долговые обязательства, приобретаемые у банков, ипотечных компаний, кредитных союзов и других финансовых учреждений, а затем объединяемые в пулы правительственными, квазигосударственными или частными организациями. Эти организации затем продают ценные бумаги инвесторам. Этот процесс иллюстрируется ниже:

1. Покупатели недвижимости берут кредиты у финансовых учреждений. Финансовые учреждения продают ипотечные кредиты субъектам MBS. Предприятия MBS формируют ипотечные пулы и выпускают ипотечные ценные бумаги. Отдельные лица инвестируют в пулы MBS.

Типы МБС

Существует два типа MBS. Сквозной сертификат или сертификат участия представляет собой прямое владение ипотечным пулом. Вы получите пропорциональную долю всех основных и процентных платежей, внесенных в пул, поскольку эмитент получает ежемесячные платежи от заемщиков. Ипотечный пул обычно имеет срок погашения от пяти до 30 лет. Тем не менее, денежный поток может меняться от месяца к месяцу, в зависимости от того, сколько ипотеки выплачивается досрочно. В этом и заключается риск предоплаты. Когда текущие процентные ставки снижаются, заемщики могут рефинансировать и досрочно погашать свои кредиты. Затем инвесторы должны попытаться найти доходность, аналогичную их первоначальным инвестициям, в условиях более низкой процентной ставки. И наоборот, инвесторы могут столкнуться с риском изменения процентных ставок, когда процентные ставки повышаются. Заемщики останутся со своими кредитами, в результате чего инвесторы застрянут с более низкой доходностью в условиях роста текущей процентной ставки.

Второй тип MBS - это залоговое обязательство с обеспечением (CMO). Это пул сквозной ипотеки.

Существует несколько типов CMO, которые предназначены для снижения риска досрочного погашения инвестора. В CMO с последовательной оплатой эмитенты CMO будут распределять денежные потоки между держателями облигаций из ряда классов, называемых траншами. Каждый транш содержит ценные бумаги с ипотечным покрытием с одинаковыми сроками погашения и схемами движения денежных средств. Каждый транш отличается от других в ОКУ. Например, CMO может иметь четыре транша с ипотечными кредитами, которые в среднем составляют два, пять, семь и 20 лет каждый. Когда начнутся выплаты по ипотеке, эмитент CMO сначала выплатит указанную купонную процентную ставку держателям облигаций в каждом транше. Запланированные и внеплановые выплаты основного долга пойдут сначала инвесторам в первых траншах. Как только они будут погашены, инвесторы в последующих траншах получат основные платежи. Концепция заключается в переносе риска предоплаты с одного транша на другой. Некоторые CMO могут иметь 50 или более взаимозависимых траншей. Поэтому вы должны понимать особенности других траншей в СМО, прежде чем инвестировать. Есть два типа траншей:

• Транши PAC используют концепцию амортизационных фондов, чтобы помочь инвесторам снизить риск предоплаты и получить более стабильный денежный поток. Сопутствующая облигация установлена ​​для поглощения избыточного основного долга, поскольку ипотека выплачивается досрочно. Затем, имея доход из двух источников (PAC и сопутствующие облигации), инвесторы имеют больше шансов на получение платежей в течение первоначального срока погашения. Z-транши также известны как транши по методу начисления или по акциям аккреционной облигации. В течение периода начисления проценты не выплачиваются инвесторам. Вместо этого, основной возрастает с комбинированной скоростью. Это устраняет риск инвесторов реинвестировать с более низкой доходностью, если текущие рыночные ставки снижаются. После погашения предыдущих траншей держатели Z-транша будут получать купонные выплаты на основе более высокого основного остатка облигации. Плюс, они получат любую основную предоплату от основной ипотеки. Поскольку проценты, начисляемые в течение периода начисления, облагаются налогом - даже если инвесторы фактически не получают его, - Z-транши могут лучше подходить для счетов с отложенным налогообложением.

Лишенные ипотечные ценные бумаги - это MBS, которые платят только основной капитал (PO) или только проценты (IO). Полосы создаются из MBS, или они могут быть траншами в CMO.

• Только основная сумма (ПО): Инвесторы платят за ПО цену с большой скидкой и получают основную оплату от базовой ипотеки. Рыночная стоимость ПО может широко колебаться в зависимости от текущих процентных ставок. По мере снижения процентных ставок предоплата может увеличиться, а стоимость ПО может возрасти. С другой стороны, когда текущие ставки повышаются, а предоплата снижается, стоимость ПО может уменьшиться. Только проценты (IO): IO строго выплачивает проценты, основанные на сумме непогашенной основной суммы. Поскольку ипотека амортизирует, а предоплата уменьшает основной баланс, денежный поток IO уменьшается. Стоимость IO колеблется в зависимости от PO, так как при снижении текущих процентных ставок и увеличении предоплат доход может уменьшаться. А когда текущие процентные ставки растут, инвесторы с большей вероятностью получают процентные платежи в течение более длительного периода времени, что увеличивает рыночную стоимость МО.

Fitch Ratings и другие предоставляют кредитные рейтинги, а также ставки купонов и даты погашения для MBS.

МБС Эмитенты

Вы можете купить MBS у нескольких разных эмитентов. Инвестиционные банки, финансовые институты и строители жилья выпускают ценные бумаги с ипотечным покрытием под частной маркой. Их рейтинг кредитоспособности и безопасности может быть намного ниже, чем у государственных учреждений и финансируемых государством предприятий.

Freddie Mac - это государственное предприятие, финансируемое государством, которое покупает ипотечные кредиты по всей стране. Затем он перепаковывает их в ценные бумаги, которые могут быть проданы инвесторам в самых разных формах. Правительство США не пользуется поддержкой Freddie Mac, но у корпорации есть особые полномочия заимствовать у казначейства США.

Fannie Mae является акционерной компанией, которая в настоящее время продается без рецепта. Он был удален из S & P 500 в 2008 году и исключен из списка на Нью-Йоркской фондовой бирже в 2010 году после того, как упал ниже минимальных ценовых требований. Он не получает государственного финансирования или поддержки. Что касается безопасности, MBS Fannie Mae поддерживаются финансовым положением корпорации, а не правительством США.

Джинни Мэйс - единственные MBS, которые поддерживаются полной верой и кредитом правительства США. В основном они состоят из ссуд, застрахованных Федеральной жилищной администрацией или гарантированных Администрацией ветеранов.

Паевые инвестиционные фонды

Помимо большей диверсификации кредитов, паевые инвестиционные фонды могут реинвестировать все возвраты основного долга в другие MBS. Это позволяет инвесторам получать доходность, которая изменяется с текущими ставками, и снижает риски предоплаты и процентных ставок.

Суть

MBS может предложить поддержку федерального правительства, ежемесячный доход и фиксированную процентную ставку. Недостатком, однако, является то, что термин может быть неопределенным, и они могут не увеличиться в стоимости, как другие облигации, когда текущие процентные ставки падают. Кроме того, не забывайте, что вы можете получить часть своего основного долга с каждым ежемесячным платежом. Следовательно, при наступлении срока погашения у вас может не остаться основной суммы для реинвестирования.