Что такое несоответствующая ипотека
Несоответствующая ипотека не соответствует руководящим принципам спонсируемых правительством предприятий (GSE), таких как Fannie Mae и Freddie Mac. Поэтому его нельзя продать Fannie Mae или Freddie Mac. Рекомендации GSE включают в себя, помимо прочих факторов, максимальную сумму кредита, подходящие свойства, требования к авансовому платежу и кредитные требования.
НАРУШЕНИЕ НЕДОСТАТОЧНОЙ ИПОТЕКИ
Несоответствующая ипотека не является плохой ссудой в том смысле, что она является рискованной. Однако финансовым учреждениям они не нравятся, потому что их сложнее продать. По этой причине банки обычно устанавливают более высокую процентную ставку.
Хотя частные банки изначально пишут большинство ипотечных кредитов, они часто оказываются в портфелях Fannie Mae и Freddie Mac. Эти два спонсируемых правительством предприятия (GSE) покупают кредиты у банков, а затем упаковывают их в ипотечные ценные бумаги (MBS), которые продаются на вторичном рынке. MBS - это тип обеспеченного активами обеспечения, обеспеченного набором закладных, которые возникли в регулируемом и уполномоченном финансовом учреждении. Хотя есть частные финансовые компании, которые будут покупать, упаковывать и перепродавать MBS, Fannie и Freddie являются двумя крупнейшими покупателями.
Банки используют деньги от продажи закладных, чтобы инвестировать в предложение новых займов по текущей процентной ставке. Но Fannie Mae и Freddie Mac не могут купить ни одного ипотечного продукта. У двух GSE есть федеральные правила, ограничивающие покупку кредитов, которые считаются относительно безрисковыми. Эти кредиты соответствуют ипотечным кредитам, и банки любят их именно потому, что они с готовностью продают.
Напротив, ипотеки, которые Fannie Mae и Freddie Mac не могут купить, по своей природе рискованнее для банков. Эти непродаваемые кредиты должны либо оставаться в портфеле банка, либо продаваться организациям, специализирующимся на вторичном рынке для несоответствующих кредитов.
Типы несоответствующих ипотечных кредитов
Существуют различные ситуации с заемщиками и виды кредитов, которые Фанни и Фредди считают несоответствующими.
- Самая распространенная несоответствующая ипотека - это то, что часто называют гигантской ипотекой. Ипотечные кредиты - это кредиты, оформленные на сумму, более существенную, чем лимиты Fannie Mae и Freddie Mac. В 2018 году этот предел в большинстве округов США составлял 453 100 долларов, но в некоторых дорогостоящих районах он может достигать 679 650 долларов. Но ипотека не должна быть огромной, чтобы не соответствовать требованиям. Низкий первоначальный взнос может вызвать несоответствующий статус. Порог варьируется, но может составлять 10 процентов для обычной ипотеки или всего 3 процента для кредита FHA. Также одним из факторов является отношение долга к доходу (DTI) покупателя, которое обычно должно быть ниже 42 -процент, чтобы квалифицироваться как соответствующий кредит. Кредитный балл выше 630-650 также обычно требуется. Тип имущества также может определить, если ипотека не соответствует. Например, покупатели кондоминиумов часто попадают в замешательство, когда узнают, что их апартаменты в отпуске мечты не соответствуют требованиям, поскольку комплекс считается необоснованным. Это включает в себя ассоциации кондоминиумов, в которых одному объекту, например разработчику, принадлежит более 10 процентов единиц. К другим подводным камням относятся, если большинство квартир не занято владельцами, если более 25 процентов квадратных метров являются коммерческими, или если ассоциация домовладельцев (HOA) находится в процессе судебного разбирательства.
