Чистый операционный доход и прибыль до вычета процентов и налогов: обзор
Чистый операционный доход (NOI) определяет выручку организации или имущества за вычетом всех необходимых операционных расходов. Он не учитывает проценты, налоги, капитальные затраты, амортизацию или амортизацию.
И наоборот, прибыль до вычета процентов и налогов (EBIT) состоит из выручки с меньшими затратами, за исключением налогов и процентов, но она учитывает расходы на амортизацию и амортизацию. EBIT определяет прибыльность компании.
Чистый операционный доход
NOI обычно используется для анализа рынка недвижимости и способности здания приносить доход. Недвижимость может приносить доход от арендной платы, платы за парковку, платы за обслуживание и техническое обслуживание. Недвижимость может иметь эксплуатационные расходы на страхование, сборы за управление имуществом, коммунальные расходы, налоги на имущество, сборы за уборку, уборку снега и другие расходы на обслуживание на открытом воздухе, а также расходные материалы.
Эмпирическое правило заключается в том, чтобы классифицировать расходы как операционные расходы, если не тратить деньги на эти затраты, это может поставить под угрозу способность актива продолжать приносить доход. Подоходные налоги и проценты по ипотечным кредитам не влияют на потенциал компании или инвестиций в недвижимость, чтобы получать доход, поэтому они не включены в NOI.
Уравнение NOI представляет собой валовой доход за вычетом операционных расходов, равный чистому операционному доходу. NOI также определяет уровень капитализации объекта или норму прибыли. Капитализация объекта недвижимости рассчитывается путем деления его ежегодного NOI на его потенциальную общую цену продажи.
Прибыль до процентов и налогов
EBIT рассчитывается путем вычитания себестоимости проданных товаров компании (COGS) и ее операционных расходов из выручки. EBIT также может быть рассчитан как операционная выручка и внереализационная прибыль за вычетом операционных расходов.
Предположим, что компания ABC получила доход в размере 50 миллионов долларов США, а ее себестоимость составила 20 миллионов долларов, расходы на амортизацию - 3 миллиона долларов, внереализационные доходы - 1 миллион долларов, а расходы на техническое обслуживание - 10 миллионов долларов в течение последнего финансового года. Итоговый показатель EBIT составил 21 миллион долларов. Уравнение EBIT составляет 50 миллионов долларов США (выручка) плюс 1 миллион долларов США за вычетом 10 миллионов долларов США (расходы на техническое обслуживание) за вычетом 20 миллионов долларов США (стоимость проданных товаров), равных 21 миллиону долларов США.
Чистый операционный доход и прибыль до вычета процентов и налогов Пример
Предположим, что инвестор приобретает многоквартирный дом за наличный расчет. Собственность приносит 20 миллионов долларов в виде арендной платы и платы за обслуживание. Жилой дом имеет эксплуатационные расходы, которые составляют 5 миллионов долларов, и амортизационные расходы в размере 100 000 долларов за стиральные машины.
Результирующий NOI, генерируемый многоквартирным домом, составляет 15 миллионов долларов США (20 миллионов долларов США за вычетом 5 миллионов долларов США), поскольку амортизация не включена в этот расчет.
EBIT здания отличается тем, что EBIT учитывает расходы на амортизацию. Таким образом, полученный EBIT от этого многоквартирного дома составит 14, 9 млн. Долл. США (20 млн. Долл. США за вычетом 5 млн. Долл. США за вычетом 100 000 долл. США).
Ключевые вынос
- Расчет NOI включает в себя вычитание операционных расходов из доходов объекта недвижимости. При расчете EBIT используется то же уравнение, но затраты на амортизацию и стоимость проданных товаров также вычитаются. Налог на прибыль не влияет на NOI или EBIT компании, но налоги на имущество включены в это уравнение. Операционные расходы определяются как расходы, которые необходимы для поддержания выручки и прибыльности актива.
