Что такое чистый операционный доход - NOI?
Чистый операционный доход (NOI) - это расчет, используемый для анализа доходности приносящих доход инвестиций в недвижимость. NOI равняется всем доходам от собственности, за вычетом всех разумно необходимых операционных расходов. NOI - это показатель до налогообложения, который указывается в отчете о прибылях и убытках объекта недвижимости и исключает выплаты основной суммы и процентов по кредитам, капитальным затратам, износу и амортизации. Когда этот показатель используется в других отраслях, он называется «EBIT», что означает «прибыль до вычета процентов и налогов».
Ключевые вынос
- Чистый операционный доход измеряет доходность приносящей доход собственности до добавления каких-либо затрат от финансирования или налогов. Операционными расходами, используемыми в метрике NOI, можно манипулировать, если владелец собственности откладывает или ускоряет определенные статьи доходов или расходов. Метрика NOI не включает капитальные затраты.
Формула для NOI:
Чистый операционный доход = RR-OEwhere: RR = доход от недвижимости OE = операционные расходы
Чистый операционный доход
Что тебе говорит NOI?
Чистый операционный доход - это метод оценки, используемый профессионалами в области недвижимости для определения точной стоимости их приносящих доход свойств. Для расчета NOI операционные расходы объекта должны быть вычтены из дохода, получаемого объектом.
В дополнение к доходу от аренды, недвижимость может также приносить доход от таких удобств, как парковочные сооружения, торговые автоматы и услуги прачечной. Операционные расходы включают в себя расходы на эксплуатацию и техническое обслуживание здания, в том числе страховые взносы, судебные издержки, коммунальные услуги, налоги на имущество, расходы на ремонт и уборку. Капитальные затраты, такие как затраты на новую систему кондиционирования для всего здания, не включены в расчет.
NOI помогает инвесторам в сфере недвижимости определить уровень капитализации, что, в свою очередь, помогает им рассчитать стоимость недвижимости, что позволяет им сравнивать различные объекты недвижимости, которые они могут рассматривать при покупке или продаже.
Для финансируемых объектов NOI также используется в коэффициенте покрытия долга (DCR), который сообщает кредиторам и инвесторам, покрывает ли доход объекта свои операционные расходы и выплаты по долгам. NOI также используется для расчета мультипликатора чистого дохода, денежного дохода на инвестиции и общего дохода на инвестиции.
Пример использования чистого операционного дохода
Предположим, что вы владеете имуществом, которое ежегодно приносит доход в 120 000 долларов, а операционные расходы - 80 000 долларов. В этом случае он будет иметь результирующий NOI в размере 40 000 долларов США (120 000 долларов США - 80 000 долларов США). Если общая сумма отрицательна, а операционные расходы выше выручки, результат называется чистым операционным убытком (NOL).
Кредиторы и коммерческие кредиторы в значительной степени полагаются на NOI, чтобы определить потенциал получения дохода от закладываемого имущества, даже больше, чем они учитывают кредитную историю инвестора в своих решениях. Проще говоря: эта метрика помогает кредиторам фундаментально оценить первоначальную стоимость имущества, прогнозируя его денежные потоки. Если имущество считается прибыльным, кредиторы также используют эту цифру, чтобы определить размер кредита, который они готовы сделать. С другой стороны, если собственность показывает чистый операционный убыток, кредиторы, скорее всего, сразу отклонят заявку на ипотеку заемщика.
Владельцы недвижимости могут манипулировать своими операционными расходами, откладывая определенные расходы, одновременно ускоряя другие. NOI также может быть увеличен путем повышения арендной платы и других сборов, одновременно уменьшая разумно необходимые операционные расходы. В качестве примера последнего рассмотрим сценарий, когда владелец квартиры отказывается от ежегодной арендной платы арендатора в размере 12 000 долл. США в обмен на этого съемщика, выступающего в качестве управляющего недвижимостью. Если владелец квартиры, как правило, платит управляющему зданием зарплату в размере 30 000 долл. США, он может, следовательно, вычесть «разумно необходимые» расходы в размере 30 000 долл. США из выручки, а не фактические затраты в размере 12 000 долл. США. (Соответствующее чтение см. В разделе «NOI против EBIT: сравнение различий»)
