Что такое предполагаемая ипотека?
Предполагаемая ипотека - это тип соглашения о финансировании, при котором непогашенная ипотека и ее условия передаются от текущего владельца покупателю. Принимая на себя оставшуюся задолженность предыдущего владельца, покупатель может избежать получения собственной ипотеки.
Ключевые вынос
- Предполагаемая ипотека - это механизм, в котором непогашенная ипотека и ее условия могут быть переданы от текущего владельца покупателю. При повышении процентных ставок, предполагаемая ипотека привлекательна для покупателя, который берет существующий кредит, который был обеспечен с более низкой ставкой. Процентная ставка. Единственными двумя типами займов, которые являются приемлемыми, являются займы, застрахованные Федеральным управлением жилищного строительства и Департаментом по делам ветеранов США.
Понимание предполагаемой ипотеки
Многие покупатели жилья обычно берут ипотечные кредиты в кредитном учреждении для финансирования покупки дома или недвижимости. Договорное соглашение о погашении ссуды на имущество включает проценты, которые заемщик должен выплачивать в месяц в дополнение к основным выплатам кредитору.
Если домовладелец решит продать свой дом в будущем, он может передать ипотеку покупателю жилья. В этом случае первоначальный залог выдается.
Приемлемая ипотека позволяет покупателю на текущий основной баланс, процентную ставку, срок погашения и любые другие договорные условия ипотеки продавца. Вместо того, чтобы пройти строгий процесс получения кредита на жилье от банка, покупатель может взять существующую ипотеку. При этом может быть выгодно сэкономить, если текущие процентные ставки выше, чем процентные ставки по предполагаемому кредиту.
В период роста процентных ставок стоимость заимствований также увеличивается. Когда это произойдет, заемщики будут сталкиваться с высокими процентными ставками по любым утвержденным кредитам. Следовательно, предполагаемая ипотека в течение этого периода, вероятно, будет иметь более низкую процентную ставку, отражающую текущее состояние экономики. Если предполагаемая ипотека имеет фиксированную процентную ставку, это не повлияет на повышение процентных ставок.
Предполагаемая ипотека привлекательна для покупателей, когда процентные ставки растут. Существующая ипотека продавца может иметь более низкую фиксированную процентную ставку, чем текущая процентная ставка.
Преимущества и недостатки предполагаемой ипотеки
Преимущества приобретения предполагаемой ипотеки в условиях высокой процентной ставки ограничены суммой существующего ипотечного баланса по кредиту или собственному капиталу. Например, если покупатель приобретает дом за 250 000 долл. США, а предполагаемая ипотека продавца составляет только 110 000 долл. США, покупателю потребуется внести авансовый платеж в размере 140 000 долл. США, чтобы покрыть разницу, или покупателю потребуется отдельная ипотека для обеспечения дополнительные средства.
Недостатком является то, что, если цена покупки дома значительно превышает ипотечный баланс, покупателю может потребоваться получить новую ипотеку. Если это произойдет, банк или кредитное учреждение может включить более высокую процентную ставку по ипотечному кредиту в размере 140 000 долларов США в зависимости от кредитного риска покупателя.
Обычно покупатель берет вторую закладную на существующий ипотечный баланс, если собственный капитал продавца высок. Покупателю, возможно, придется взять вторую ссуду с кредитором, отличным от кредитора продавца, что может создать проблему, если оба кредитора не будут сотрудничать друг с другом или если заемщик не выполнит свои обязательства по обоим займам.
Однако, если собственный капитал продавца низок, предполагаемая ипотека может быть привлекательным приобретением для покупателя. Если стоимость дома составляет 250 000 долларов США, а предполагаемый остаток по закладной составляет 210 000 долларов США, покупателю нужно всего лишь выложить 40 000 долларов США. Если покупатель имеет эту сумму наличными, он может заплатить продавцу напрямую, без необходимости обеспечения другой кредитной линии.
Особые соображения в отношении предполагаемой ипотеки
Окончательное решение о возможности передачи предполагаемой ипотеки не остается за покупателем и продавцом. Кредитор первоначальной ипотеки должен одобрить допущение по ипотеке, прежде чем какая-либо из сторон может подписать сделку. Покупатель жилья должен подать заявку на предполагаемый кредит и соответствовать требованиям кредитора, таким как наличие достаточных активов и кредитоспособность.
В случае одобрения право собственности переходит к покупателю, который ежемесячно производит необходимые платежи в банк. Если передача не одобрена кредитором, продавец должен найти другого покупателя, который готов принять ипотечный кредит и имеет хороший кредит.
Ипотека, принятая третьей стороной, не означает, что продавец освобожден от уплаты долга. Продавец может быть привлечен к ответственности за любые дефолты, которые, в свою очередь, могут повлиять на их кредитный рейтинг. Чтобы избежать этого, продавец должен снять свои обязательства в письменной форме в момент принятия, а кредитор должен одобрить запрос об освобождении, освобождая продавца от всех обязательств из ссуды.
Быстрый факт
Продавец по-прежнему несет ответственность за любые долговые платежи, если ипотека принимается третьей стороной, если только кредитор не одобрит запрос об освобождении от обязательств, освобождающий продавца от всех обязательств по кредиту.
Обычные ипотеки не допускаются. Возможны два вида кредитов: кредиты FHA, которые застрахованы Федеральным управлением жилищного строительства, и кредиты VA, гарантированные Департаментом по делам ветеранов США.
