Многие взволнованные инвесторы в недвижимость думают, что могут разбогатеть, используя банковский кредит для покупки и модернизации местных помощников по ремонту. Хотя инвестирование в недвижимость может быть лучше, чем инвестирование в фондовый рынок - поскольку существование небольших местных рынков недвижимости создает неэффективность, которую могут использовать инвесторы, - вам потребуется более высокий уровень понимания, чтобы зарабатывать деньги на жилой недвижимости. Чтобы перейти от разнорабочего к магнату с недвижимостью, вы должны понимать рынок, а также три ключевых компонента значительного роста рынка недвижимости.
Ищите здоровый национальный рынок
В то время как опытные и проницательные инвесторы в недвижимость могут зарабатывать деньги в слабой общенациональной среде с недвижимостью, шансы против них; шансы на успех для новых инвесторов на таком рынке еще хуже. Повышение процентных ставок может дать много холодной воды на остром жарком рынке недвижимости, поскольку те, кто приобрел недвижимость с ипотекой с регулируемой ставкой, должны платить больше, чтобы сохранить ее, и не каждый может себе это позволить. Это приводит к снижению спроса на недвижимость, и цены соответственно падают.
Таким образом, когда вы начинаете строить свой портфель недвижимости, идеальное время находится в условиях снижения процентных ставок. Вообще говоря, не только ваш кредит будет менее дорогим, но, за исключением кратковременного кредитного кризиса, спрос, вероятно, будет выше, что может быть выдержано при хорошем управлении капиталом.
Другой желательной чертой является здоровый валовой внутренний продукт (ВВП), поскольку этот показатель действительно говорит об общем состоянии экономической системы, поддерживающей рынок недвижимости. В здоровые времена ВВП, такие как рост более чем на 3% в год, редко можно увидеть существенные недостатки недвижимости.
Наконец, данные по уровню безработицы часто являются основным показателем мягкости рынка. Если люди видят мало перспектив для получения дохода там, где они живут, они двигаются. В свою очередь, это значительно снижает оценку цен на жилье (HPA).
Выберите конкретное местоположение
Местные данные по безработице часто весьма показательны для данных по жилью. Интеллектуальный инвестор стремится инвестировать в город, показывающий здоровые тенденции безработицы и относительно сильные данные HPA. Надеюсь, это город, в котором вы живете, и, следовательно, хорошо разбираетесь в капризах местного рынка - и, следовательно, можете легко управлять собственностью. Тем не менее, благодаря надежному управлению, можно успешно инвестировать в другие места, где есть партнеры по управлению качеством.
Найти городскую точку перегиба
После того, как вы нашли идеальный город для желаемых инвестиций, поищите точку разрастания городов. Если вы видите, что город расширяется, и можете терпеть некоторый риск, тогда инвестируйте в недвижимость по периметру. Однако, если рынок выглядит зловещим или расплывчатым, придерживайтесь внутренних колец, чтобы иметь буфер против обратного разрастания городов.
Предупреждающие знаки, указывающие на то, что вам следует держаться подальше от периметра, включают в себя существенные изменения безработицы и / или замедление экономического роста на местном уровне. Вы также можете взглянуть на основную деловую стабильность основных работодателей в этом районе. Если оно будет слабым, вероятно, наступят временные увольнения, что может привести к снижению стоимости недвижимости из-за незначительного сокращения предложения рабочей силы. Если деловое здоровье главных работодателей области является сильным, обратное верно.
Стоимость недвижимости может варьироваться в пределах столичного района. Например, если средний HPA в городе составляет 5%, он может быть 2% в центре города, 6% в первом пригородном кольце и 10% во втором пригородном кольце. Третье кольцо, скорее всего, будет сельхозугодий со скромным потенциалом HPA. Обратите внимание на это явление: ваше самое неустойчивое повышение цен на недвижимость произойдет во внешнем кольце, прилегающем к сельхозугодьям, потому что это внешний пик города. Этот рычаг местоположения можно использовать, владея преимуществом на растущих рынках. По логике вещей, на нисходящем рынке вы бы хотели быть в центре. Именно здесь, скорее всего, произойдет наименьшее снижение стоимости, поскольку на полных рынках жилья это наименее вероятное место для нарушения баланса спроса и предложения.
Понимание инвестиционного риска в различных районах города очень похоже на понимание того, как финансовые инструменты обычно ведут себя. Думайте о городской местности города как об облигациях инвестиционного уровня, о первом пригородном кольце как о акциях, а о внешнем кольце как о производных. Понимание того, где в городе происходит разрастание городов, может способствовать росту прибыли или защищать инвестиции с другой стороны.
Для развлечения давайте очистим лук еще на один слой, чтобы найти самые горячие области. Предположим, что вы решили инвестировать в периметр, так как вы видите экономический рост и растущий спрос на рабочую силу в этом районе. Вы можете попытаться предвидеть местоположение стоп-сигналов. Именно здесь будут построены будущие коммерческие объекты, такие как пригородные торговые центры; так как развитие жилой недвижимости заполняет эти будущие торговые центры, стоимость недвижимости, вероятно, значительно вырастет по сравнению со средней доходностью недвижимости.
Суть
Вероятность получения доходности выше среднего в сфере недвижимости кажется больше, чем в сфере финансовых инструментов, поскольку на неоднородные единицы обращают меньше внимания. Знание местного рынка также дает инвестиционное преимущество. Долгосрочная стратегия или стратегия «купи-и-держи» лучше, если у вас достаточно капитала и ограниченных возможностей, в то время как краткосрочная или перевернутая стратегия имеет больше смысла, если у вас ограниченный капитал и потрясающее понимание «сладких мест». Независимо от ваших временных рамок, вы должны сначала искать сильный национальный рынок, а затем регион, где публикуемые данные показывают достойную возможность HPA. Наконец, поиграйте по периметру городской застройки, если считаете, что область растет, или держитесь подальше от нее, если считаете, что она уменьшается. Понимание этих ключевых моментов может помочь максимизировать стоимость любого портфеля недвижимости.
