Если вы инвестируете в недвижимость, особенно в большую зону метро, возможно, вы подумали об открытии аренды для арендаторов секции 8. Эта федеральная программа помогает тем, у кого очень низкие доходы, субсидируя часть их ежемесячной арендной платы. Как у арендодателя, есть плюсы и минусы в принятии жилищных ваучеров, поэтому, прежде чем принять решение о выходе на этот нишевый рынок и предоставить столь необходимое жилье, имеет смысл тщательно изучить, чего ожидать.
Что такое Раздел 8?
Закон о жилищном строительстве и развитии общин 1974 года учредил Программу ваучеров на выбор жилья, которая стала поправкой к разделу 8 Закона о жилье 1937 года. Эта программа помогает арендаторам с низким доходом, предоставляя ваучеры, которые платят примерно 70% от их ежемесячной арендной платы и коммунальных услуг., Под надзором Министерства жилищного строительства и городского развития (HUD) раздел 8 находится в ведении государственных жилищных агентств (PHA), расположенных во всех 50 штатах. PHAs определяют право раздела 8 для их области на основе дохода и размера семьи. В целом, доход семьи должен быть ниже 50% медианного дохода, чтобы их район соответствовал разделу 8, но это может варьироваться в зависимости от города и штата.
Поскольку спрос на ваучеры по разделу 8 очень высок во многих районах, список ожидания может быть очень длинным, так как некоторые семьи ожидают помощи в течение многих лет. Местные PHA закрывают свой список ожидания, когда он становится чрезмерным - например, в Лос-Анджелесе список ожидания закрыт с 2004 года.
Как только семья получает ваучер по разделу 8, она может найти подходящую квартиру или дом, в котором могут проживать жильцы по разделу 8. Местные PHA обычно имеют списки таких свойств, в то время как веб-сайты, такие как GoSection8, облегчают поиск аренды по почтовому индексу. Как правило, жилищный ваучер покрывает 70% от стандартной арендной платы за этот район, а семья оплачивает оставшиеся 30%.
Преимущества
- Арендная плата оплачивается вовремя: одним из самых больших льгот по аренде для арендаторов секции 8 является (70%) вашей арендной платы, выплачиваемой вовремя каждый месяц. Если в прошлом вы боролись за то, чтобы получить арендную плату от арендаторов, которые не были так любезны, вы по достоинству оцените это преимущество. Правительство будет вносить вашу часть арендной платы прямо на ваш банковский счет в тот же день каждого месяца. Нет недостатка в арендаторах: если во многих городах заполнены списки ожидания, у вас вряд ли когда-нибудь возникнут проблемы с арендой недвижимости в разделе 8. Это особенно выгодно в городах, где аренда имеет тенденцию оставаться вакантной в течение длительных периодов времени из-за более высокого интереса к покупке домов или квартир. Можете ли вы позволить себе оплатить ипотечные платежи за несколько месяцев без арендаторов?
проблемы
- Обширные проверки имущества: прежде чем принимать арендаторов, ваша собственность должна пройти тщательную проверку персоналом HUD. Если ваша собственность считается недостаточной, у вас есть 30 дней, чтобы внести необходимые исправления, прежде чем вы будете повторно осмотрены. После первоначальной проверки ваша собственность будет проходить повторные проверки, как правило, на ежегодной основе. Арендная плата ограничена местным PHA: местный PHA определяет справедливую рыночную арендную плату для вашего подразделения, которая является максимальной суммой, которую вы можете взимать. Кроме того, арендная плата не может превышать 40% дохода потенциального арендатора. Это часто приводит к тому, что арендодатели секции 8 взимают с арендаторов меньше, чем они могли бы арендаторам секции 8. Трудные выселения. Хотя вы имеете право выселять жильцов раздела 8, которые не платят свою долю арендной платы, не наносят ущерб собственности или не создают трудностей для других арендаторов, вам необходимо будет следовать процедуре HUD, которая обычно более ограничительна, чем процесс местного выселения., Потенциальные проблемы преступности: Некоторые исследования показали связь между разделом 8 жилья и более высокими уровнями преступности. Независимо от того, правда ли это, предположение может привести к снижению стоимости вашей собственности.
Суть
Независимо от того, являетесь ли вы новичком в мире инвестиций в недвижимость или пожилыми людьми, в какой-то момент вы, вероятно, рассмотрите возможность открытия своей собственности для арендаторов раздела 8. Прежде чем принять решение, разумно вооружить себя знанием как хорошего, так и плохого об аренде именно этой ниши. Только вы вместе со своим управляющим недвижимостью можете решить, перевесят ли плюсы минусы в вашей конкретной ситуации. Если вы решите открыть свою собственность для арендаторов раздела 8, вы будете предоставлять безопасное, здоровое жилье нуждающимся семьям.
