Что такое просто компенсация?
Под справедливой компенсацией понимается компенсация, которую получают люди, когда их имущество конфискуется государством для общественного пользования. Например, когда в 1950-х годах была построена национальная система автомобильных дорог, у многих домовладельцев было изъято имущество, поскольку правительству понадобилась земля для строительства системы межгосударственных автомобильных дорог.
Право на справедливую компенсацию предусмотрено в Положение об уплате пятой поправки и обычно считается справедливой рыночной стоимостью. Однако то, что правительство считает справедливой компенсацией, не может считаться «справедливым» лицом, чья собственность арестована. Способность правительства брать частную собственность в общественное пользование называется выдающимся доменом.
Ключевые вынос
- Справедливая компенсация выплачивается владельцам собственности за законный захват личного имущества или земли. Это юридически определено в соответствии с положениями об изъятиях в пятой поправке. Сложно. Существуют различные методы, используемые для определения стоимости имущества, и они включают рыночный подход, доходный подход и затратный подход.
Понимание справедливой компенсации
Идея справедливой компенсации состоит в том, чтобы отремонтировать имущество индивида, как будто изъятие собственности не произошло. Это означает оплату справедливой рыночной стоимости недвижимости.
Тем не менее, люди, которые потеряли свои дома в результате действия выдающегося домена, могут не рассматривать справедливую рыночную стоимость имущества как справедливую компенсацию за их потерю, потому что она не учитывает время, стресс и стоимость перехода к новой собственности, Справедливая компенсация также не учитывает потерю социальных связей по соседству или эмоциональную связь, которую владелец может иметь с собственностью. Справедливая стоимость часто оспаривается в случаях выдающихся доменов.
Факторы справедливой компенсации
При определении справедливой компенсации учитываются следующие вопросы:
Справедливая рыночная стоимость земли
Цена, которую получит владелец недвижимости, если он будет желать, а не будет вынуждена продать землю, может быть использована для определения справедливой рыночной стоимости земли. Например, если землевладелец решил, что ему нужен более значительный участок земли, и выставил на аукцион свою существующую собственность, аукционная цена продажи будет считаться справедливой рыночной стоимостью.
Справедливая рыночная стоимость мелиорации
Улучшение земель относится к структурам, которые улучшают стоимость изъятых земель. Благоустройство территории может включать отдельные дома, сараи и отдельные гаражи. Нематериальные улучшения земли также должны быть приняты во внимание. Например, земля около области с природными ресурсами может рассматриваться как улучшение земли.
Остаток Ущерб
Если изъята только часть имущества, остаточный ущерб относится к повреждению оставшегося имущества в результате конфискации. Ущерб от остатков может включать невозможность использовать лучшую часть земли, любые изменения или форму земли и новую близость земли к общественной инфраструктуре, такой как дороги или коммунальное оборудование.
Преимущества
Владельцы недвижимости, хотя и не так часто, могут выиграть от захвата их земли. Например, если часть земли владельца захватывается для новой подъездной дороги, которая позволяет разделить имущество, эта выгода может использоваться для компенсации общей полученной компенсации.
Методы оценки имущества
Существует три общепринятых метода для оценки свойства в случае выдающегося домена. К ним относятся следующие:
1. Рыночный подход
Рыночный подход довольно прост в том, что арестованное имущество сравнивается с недавними продажами недвижимости с аналогичными характеристиками. Этот метод обычно используется для оценки жилой недвижимости.
2. Доходный подход
Доходный подход лучше всего используется для объектов, приносящих доход. В этих случаях операционный доход от имущества должен быть определен в первую очередь. Затем доход и уровень капитализации используются для получения значения.
3. Затратный подход
Подход, основанный на затратах, учитывает очень специфическую структуру объекта, которая является достаточно уникальной, и владельцу потребуется воссоздать ее для любого будущего объекта. Стоимость пустой земли будет принята во внимание, плюс стоимость замены новой структуры и минус амортизация текущей структуры.
