Анализ дисконтированных денежных потоков, или DCF, очень часто используется при оценке инвестиций в недвижимость, хотя определение ставки дисконтирования включает ряд переменных, которые могут быть трудно точно предсказать. Анализ дисконтированных денежных потоков - это метод оценки, который стремится определить доходность или простую жизнеспособность инвестиции путем изучения прогнозируемого будущего дохода или денежного потока от инвестиции, а затем дисконтировать этот денежный поток для получения расчетной текущей стоимости инвестиции., Эта расчетная текущая стоимость обычно называется чистой приведенной стоимостью, или NPV. Для оценки инвестиций в недвижимость ставкой дисконтирования обычно является желаемая или ожидаемая годовая норма прибыли.
Расчет дисконтированных денежных потоков для недвижимости
Для инвестиций в недвижимость следующие факторы должны быть включены в расчет:
- Первоначальная стоимость - либо покупная цена, либо первоначальный взнос на имущество. Расходы на финансирование - Расходы на процентную ставку для любого первоначального или ожидаемого финансирования. Период хранения - Для инвестиций в недвижимость период владения обычно рассчитывается на период от пяти до 15 лет, хотя это варьируется между инвесторами и конкретными инвестициями. Дополнительные ежегодные расходы - сюда входят прогнозируемые расходы на техническое обслуживание и ремонт; налог на недвижимость; и любые другие расходы, кроме затрат на финансирование. Прогнозируемые денежные потоки - годовой прогноз любого дохода от аренды, полученного от владения недвижимостью. Прибыль от продаж - Прогнозируемая сумма прибыли, которую владелец ожидает получить при продаже имущества в конце прогнозируемого периода хранения.
Ряд переменных должен быть оценен в расчете DCF; это может быть сложно точно определить и включать такие вещи, как затраты на ремонт и техническое обслуживание, прогнозируемое увеличение арендной платы и увеличение стоимости имущества. Эти объекты обычно оцениваются с использованием обзора аналогичных свойств в этом районе. Хотя определение точных цифр для прогнозирования будущих затрат и потоков денежных средств может оказаться сложной задачей, после определения этих прогнозов и ставки дисконтирования расчет чистой приведенной стоимости довольно прост, а компьютеризированные расчеты доступны бесплатно.
