Как работает амортизация арендуемой недвижимости

Инвестиции в арендуемую недвижимость могут оказаться разумным финансовым ходом. Для начала, аренда недвижимости может обеспечить стабильный источник дохода, в то время как вы строите капитал, и недвижимость (в идеале) ценится. Существуют также налоговые льготы: вы можете вычесть свои расходы по аренде из любого дохода от аренды, тем самым снизив свои налоговые обязательства. Большинство расходов по аренде имущества, включая страхование ипотеки, налоги на имущество, расходы на ремонт и обслуживание, расходы на домашний офис, страхование, профессиональные услуги и командировочные расходы, связанные с управлением, вычитаются из года, когда вы тратите деньги.

Однако другой ключевой налоговый вычет - один для амортизации - работает по-другому. Амортизация - это процесс, используемый для вычета затрат на покупку и улучшение арендуемой недвижимости. Вместо того, чтобы делать один большой вычет в год, когда вы покупаете (или улучшаете) имущество, амортизация распределяет вычет по сроку полезного использования имущества. Служба внутренних доходов (IRS) имеет очень конкретные правила, касающиеся амортизации, и если вы владеете арендованным имуществом, важно понимать, как работает этот процесс.

Какая недвижимость подлежит амортизации?

Согласно IRS, вы можете амортизировать арендуемое имущество, если оно отвечает всем этим требованиям:

• Вы владеете собственностью. (Вы считаетесь владельцем, даже если имущество обременено долгами.) Вы используете имущество в своем бизнесе или в качестве приносящей доход деятельности. Свойство имеет определяемый срок полезного использования, что означает, что оно изнашивается, разлагается, израсходовано, устарело или теряет свою ценность из-за естественных причин. Ожидается, что имущество просуществует более одного года.

Даже если имущество соответствует всем вышеперечисленным требованиям, его нельзя амортизировать, если вы ввели его в эксплуатацию и избавились от него (или больше не используете его для служебных нужд) в том же году. Земля не считается амортизируемой, и, как правило, вы не можете амортизировать затраты на уборку, посадку и благоустройство территории, поскольку эти работы считаются частью стоимости земли.

Когда начинается амортизация?

Вы можете начать производить амортизационные отчисления, как только объект будет введен в эксплуатацию или готов к использованию в качестве арендной платы. Вот пример: вы покупаете арендуемую недвижимость 15 мая. После нескольких месяцев работы над домом вы подготовьте его к сдаче в аренду 15 июля, чтобы начать рекламу в Интернете и в местных газетах. Вы найдете арендатора, и аренда начинается 1 сентября. Поскольку имущество было сдано в эксплуатацию - то есть готово к сдаче в аренду и занято - 15 июля, вы начнете обесценивать дом в июле, а не в сентябре, когда Вы начинаете собирать арендную плату.

Вы продолжаете амортизировать свойство до тех пор, пока не будет выполнено одно из следующих условий.

• Вы вычли всю свою стоимость или другое основание в собственность. Вы отказываетесь от имущества из обслуживания, даже если вы не полностью восстановили его стоимость или другое основание. Имущество снимается со службы, когда оно больше не используется в качестве приносящей доход собственности, или если вы продаете или обмениваете его, конвертируете в личное пользование, отказываетесь от него или уничтожаете.

Вы можете продолжать требовать вычет за амортизацию имущества, которое временно «простаивает» или не используется. Например, если вы производите ремонт после того, как один арендатор уезжает, вы все равно можете амортизировать имущество, пока готовите его для следующего.

Метод амортизации

Три фактора определяют сумму амортизации, которую вы можете вычитать каждый год: ваша база в собственности, период восстановления и используемый метод амортизации. Любая арендуемая жилая недвижимость, введенная в эксплуатацию после 1986 года, амортизируется с использованием Модифицированной системы ускоренного возмещения затрат (MACRS), метода учета, который распределяет затраты (и амортизационные отчисления) на 27, 5 года, то есть на период времени, который IRS считает «полезным сроком службы». Аренды недвижимости.

Хотя при расчете амортизации всегда рекомендуется работать с квалифицированным налоговым бухгалтером, здесь приведены основные шаги:

1. Определите основу имущества: основой имущества является его стоимость или сумма, которую вы заплатили (наличными, с помощью ипотеки или иным образом) для приобретения имущества. Некоторые комиссионные сборы и заключительные расходы, включая юридические сборы, регистрационные сборы, обследования, трансфертные налоги, страхование прав собственности и любую сумму, которую продавец должен заплатить (например, возврат налогов), включены в основу. Некоторые сборы за расчет и закрытие не могут быть включены в вашу базу, в том числе страховые взносы на случай пожара, арендная плата, связанная с заполнением объекта до закрытия и расходами, связанными с получением или рефинансированием займа: баллы, страховые взносы по ипотечному кредиту, расходы на кредитный отчет, и оценочные сборы. Разделите стоимость земли и зданий: поскольку вы можете амортизировать только стоимость здания, а не земли, вы должны определить стоимость каждого из них, чтобы амортизировать правильную сумму. Чтобы определить стоимость, вы можете использовать справедливую рыночную стоимость каждого на момент покупки недвижимости или вы можете основать число на оцененных значениях налога на недвижимость. Скажем, вы купили дом за 110 000 долларов. Последняя оценка налога на недвижимость оценивает недвижимость в 90 000 долларов, из которых 81 000 долларов - для дома, а 9 000 - для земли. Таким образом, вы можете выделить 90% ($ 81 000 ÷ $ 90 000) от покупной цены на дом и 10% ($ 9 000 ÷ $ 90 000) от покупной цены на землю. Определите свою основу в доме: теперь, когда вы знаете основу собственности (дом плюс земля) и стоимость дома, вы можете определить свою базу в доме. Используя приведенный выше пример, ваша база в доме - сумма, которая может быть амортизирована - составила бы 99 000 долларов США (90% от 110 000 долларов США). Ваша база в земле будет $ 11 000 (10% от $ 110 000). При необходимости определите скорректированную основу: вам может потребоваться увеличить или уменьшить свою базу для определенных событий, которые происходят между моментом, когда вы покупаете недвижимость, и временем, когда вы готовы сдать ее в аренду. Примеры увеличения базы включают в себя стоимость любых добавлений или улучшений, срок полезного использования которых составляет не менее одного года, прежде чем вводить объект в эксплуатацию, деньги, потраченные на восстановление поврежденного объекта, стоимость предоставления коммунальных услуг в объект и определенные юридические сборы.

Примерами снижения базовой суммы являются страховые выплаты, которые вы получаете в результате повреждения или кражи, потери от несчастных случаев, не покрытые страховкой, за которую вычли вычет, и деньги, которые вы получаете за предоставление сервитута.

Какую систему использовать

Следующие шаги включают определение того, какой из двух MACRS применяется: Общая система амортизации (GDS) или Альтернативная система амортизации (ADS). GDS применяется к большинству объектов недвижимости, находящихся в эксплуатации, и, как правило, вы должны использовать его, если только вы не сделаете безотзывные выборы для ADS или закон не требует, чтобы вы использовали ADS. ADS обязателен, когда свойство:

• Имеет квалифицированное деловое использование 50% времени или меньше. Имеет ли освобождение от уплаты налогов Финансирование безналоговых облигаций? Используется преимущественно в сельском хозяйстве

Как правило, вы будете использовать GDS, если у вас нет причин использовать ADS. Опять же, рекомендуется проконсультироваться с квалифицированным налоговым бухгалтером, который поможет вам определить наиболее выгодный способ амортизации арендуемой недвижимости.

Как только вы узнаете, какая система MACRS применяется, вы можете определить период восстановления недвижимости. Период восстановления с использованием GDS составляет 27, 5 лет для арендуемой жилой недвижимости. Если вы используете ADS, период восстановления для того же типа имущества составляет 30 лет для имущества, введенного в эксплуатацию после 31 декабря 2017 года, или 40 лет, если он был размещен. в обслуживании до этого.

Затем определите сумму, которую вы можете амортизировать каждый год. Поскольку большая часть жилой арендуемой недвижимости использует GDS, мы сосредоточимся на этом расчете.

За каждый полный год эксплуатации объекта вы будете амортизировать равную сумму: 3, 636% в год, если вы продолжаете амортизировать объект. Если имущество находилось в эксплуатации менее одного года (например, вы купили дом в мае и начали сдавать его в аренду в июле), вы будете амортизировать меньший процент в этом году, в зависимости от того, когда он был введен в эксплуатацию. Согласно таблице IRS жилой арендной собственности IRS:

январь	3, 485%
февраль	3, 182%
марш	2, 879%
апрель	2, 576%
май	2, 273%
июнь	1, 970%
июль	1, 667%
августейший	1, 364%
сентябрь	1, 061%
октября	0, 758%
ноябрь	0, 455%
Декабрь	0, 152%