Рефинансирование часто кажется отличным способом уменьшить ваши ежемесячные ипотечные платежи и оставить вам больше денег для других вещей. И это может. Но когда вы взвешиваете все за и против, не забудьте подумать, как этот шаг может повлиять на ваш собственный капитал. Причина: ипотека - это больше, чем ежемесячный платеж. Это долговый инструмент, используемый для финансирования актива. И этот жаргонный профессор бухгалтерского учета означает, что наличие ипотеки снижает вашу чистую стоимость.
Вот как работает эта линия рассуждений: На балансе домохозяйства закладной является обязательство. Как таковая, она вычитается из активов домохозяйства для определения чистой стоимости этого домохозяйства. Слишком много потребителей попадают в ловушку рефинансирования ипотеки, чтобы снизить свои ежемесячные платежи, не задумываясь о том, как это рефинансирование влияет на их общую чистую стоимость. Окупается ли когда-нибудь рефинансирование вашего дома? Или это просто кратковременное решение большой проблемы?
Срок окупаемости
Самый популярный метод определения экономики рефинансирования ипотеки включает в себя расчет простого срока окупаемости. Это уравнение составляется путем вычисления суммы ежемесячных сбережений платежей, которые могут быть реализованы путем рефинансирования в новую ипотеку с более низкой процентной ставкой, и определения месяца, в котором эта совокупная сумма ежемесячных сбережений платежей превышает затраты на рефинансирование.
Предположим, например, что у вас есть 30-летний ипотечный кредит на 200 000 долларов. Когда вы вынули его, вы получили фиксированную процентную ставку 6, 5%, и ваш платеж на начало месяца составляет $ 1, 257. Если фиксированные процентные ставки в настоящее время составляют 5, 5%, это может уменьшить ваш ежемесячный платеж до 1130 долларов, что дает ежемесячную экономию в размере 127 долларов, что составляет 1524 доллара в год. (Типичное практическое правило заключается в том, что если вы можете снизить текущую процентную ставку на 0, 75% до 1% или выше, имеет смысл рассмотреть вопрос о рефинансировании.)
Затем вам нужно будет попросить нового кредитора рассчитать общую стоимость закрытия для возможного рефинансирования. Если они достигают приблизительно 2300 долларов США, вы знаете, что срок окупаемости дома составит 1, 5 года (2300 долларов США, разделенные на 1524 доллара, равны 1, 5 года). Таким образом, если вы планируете оставаться дома два года или дольше, рефинансирование имеет смысл, по крайней мере, в соответствии с простым методом окупаемости.
Ключевые вынос
- Простой метод периода окупаемости часто используется для расчета месяца, когда совокупные сбережения домовладельца превышают стоимость рефинансирования. Более финансово обоснованным способом расчета стоимости рефинансирования является учет влияния на собственный капитал вашей семьи. Когда решение о рефинансировании действительно становится экономичным, домовладелец должен сравнить оставшийся график погашения в существующей ипотеке с графиком погашения новой ипотеки.
Рефинансирование влияет на чистую стоимость вашего домохозяйства
Тем не менее, этот метод игнорирует баланс домохозяйства и уравнение общей чистой стоимости. Две основные вещи не учтены:
- Принципиальное соотношение существующей ипотеки и новой ипотеки игнорируется. Рефинансирование не бесплатно. Расходы по рефинансированию должны быть оплачены из своего кармана или, в большинстве случаев, включены в основной баланс новой ипотеки. Когда ипотечный баланс увеличивается посредством операции рефинансирования, сторона баланса баланса домохозяйства увеличивается, и, при прочих равных условиях, чистая стоимость домохозяйства немедленно уменьшается на величину, равную стоимости рефинансирования. Рефинансирование 30-летней ипотеки 25 лет до тех пор, пока он не будет выплачен в новую 30-летнюю ипотеку, означает, что в итоге вы можете заплатить больше общих процентов в течение срока действия новой ипотеки, даже если процентная ставка по новой ипотеке ниже, чем ставка, которую вы бы сделали оплатить оставшиеся 25 лет действующей ипотеки.
Посмотрите на фактическую стоимость рефинансирования
Более финансово обоснованным способом определения экономики рефинансирования, учитывающей фактические затраты на рефинансирование в уравнении чистой стоимости домохозяйства, является сравнение оставшегося графика амортизации существующей ипотеки с графиком амортизации новой ипотеки.
График амортизации новой ипотеки будет включать расходы на рефинансирование в основном балансе. (Если расходы на рефинансирование будут оплачены из своего кармана, то ту же сумму в долларах следует вычесть из основного остатка существующей ипотеки, исходя из предположения, что если операция рефинансирования не состоится, деньги, которые вы выложите на расходы вместо этого может использоваться для погашения основного остатка существующего кредита.)
Вычтите ежемесячные сбережения платежей между двумя закладными от основного баланса новой ипотеки. (Это сделано потому, что, теоретически, вы можете использовать ежемесячные сбережения, полученные в результате рефинансирования, для уменьшения основного остатка новой ипотеки.) Месяц, в котором измененный основной баланс новой ипотеки меньше основного остатка существующего Ипотека - это месяц, в который был достигнут действительно экономичный период окупаемости рефинансирования, основанный на собственном капитале домохозяйства.
Кстати, калькуляторы амортизации можно найти на большинстве сайтов, связанных с ипотекой. Вы можете скопировать и вставить результаты в программу для работы с электронными таблицами, а затем выполнить дополнительный расчет вычитания разницы в ежемесячных платежах из основного баланса новой ипотеки.
Используя вышеописанные расчеты, анализ рефинансирования существующей ипотеки с фиксированной процентной ставкой 7%, 25 лет до погашения и основной остаток в размере 200 000 долларов США в новую 30-летнюю ипотеку с фиксированной процентной ставкой 6, 25% и затраты на рефинансирование в размере 3000 долларов США (которые будут включены в основной баланс новой ипотеки) дают следующие результаты:
Если для определения экономической эффективности рефинансирования в приведенном выше примере используется простой анализ периода окупаемости, совокупная ежемесячная экономия по платежам превышает затраты на рефинансирование в размере 3000 долларов США, начиная с 19-го месяца. Другими словами, метод простого периода окупаемости говорит нам, что если домовладелец рассчитывает получить новую ипотеку в течение 19 или более месяцев, рефинансирование имеет смысл.
Тем не менее, если использовать подход с использованием собственного капитала, решение о рефинансировании не станет экономичным до 29 месяца, когда основной баланс новой ипотеки за вычетом накопленных ежемесячных сбережений платежей будет меньше основного баланса существующей ипотеки. Подход с использованием чистых активов говорит нам, что до того, как рефинансирование станет экономически выгодным, потребуется больше времени, чем при использовании простого периода окупаемости
Другие факторы
Имейте в виду, что в периоды, когда стоимость жилья снижается, многие дома оцениваются гораздо дешевле, чем они ранее стоили. Это может привести к тому, что у вас не будет достаточного капитала в вашем доме, чтобы удовлетворить первоначальный взнос в размере 20% по новой ипотеке, и потребовать от вас внести больший денежный депозит, чем ожидалось. Это также может потребовать от вас частной ипотечной страховки, которая в конечном итоге увеличит ваш ежемесячный платеж. В этих случаях, даже при снижении процентных ставок, ваши реальные сбережения могут не составлять много.
Суть
Рассчитав реальную экономику рефинансирования вашей ипотеки, вы можете точно определить, с каким реальным периодом окупаемости вам придется бороться. Сокращение чисел требует немного работы, но любой может это сделать.
Особенно, если вы планируете переехать в ближайшие несколько лет, потратить несколько минут, чтобы рассчитать реальную экономику рефинансирования вашей ипотеки, может очень помочь вам избежать повреждения вашего собственного капитала на тысячи долларов. И если это похоже на то, что рефинансирование окупится за вас, у вас будет гораздо более четкое понимание того, когда именно вы начнете получать выгоду от этого шага.
