Содержание
- Признательность
- Роль инфляции
- доход
- Дым и зеркала
- Суть
Если вам всегда было интересно узнать об инвестиционном потенциале недвижимости или просто надоели рекламные ролики, обещающие малоизвестные способы «получить прибыль от вашей собственности!», - на самом деле стоит узнать, как недвижимость создает богатство.
Мы не рассматриваем неясные стратегии инвестирования в недвижимость или предложения учебника по домовладению (последнее см. в «Руководстве для начинающих покупателей жилья» ). Вместо этого эта статья будет сосредоточена на основных способах заработка на недвижимости. И, к счастью для нас, они не менялись веками, независимо от того, какой глянец пытаются нанести гуру на данный момент.
Учебник: Изучение инвестиций в недвижимость
Эмили Робертс {Copyright} Investopedia, 2019.
Признательность
Наиболее распространенный способ, которым недвижимость приносит прибыль: она дорожит, то есть растет в цене. Это достигается разными способами для разных типов имущества, но реализуется только одним способом: путем продажи. Однако вы можете увеличить рентабельность инвестиций несколькими способами. Один из них - если вы одолжили деньги, чтобы купить его в первую очередь, - это рефинансировать кредит под более низкие проценты (используйте наш ипотечный калькулятор для расчета текущих ставок рефинансирования). Это снизит вашу базовую стоимость имущества, тем самым увеличив сумму, которую вы очистите от него.
Сырая Земля
Самым очевидным источником признания за неосвоенную землю, конечно же, является ее развитие. Поскольку города расширяются, земля за пределами становится все более ценной из-за потенциальной возможности ее покупки застройщиками. Затем разработчики строят дома, которые еще больше повышают эту ценность.
Признательность в отношении земли может также исходить от открытия на ней ценных полезных ископаемых или других товаров при условии, что покупатель, конечно же, имеет на них права. Экстремальным примером этого может быть поразительное масло, но оценка может также прийти из гравийных отложений, деревьев и так далее.
Жилая недвижимость
При взгляде на жилую недвижимость, местоположение часто является самым большим фактором в оценке. По мере развития района вокруг дома добавление транзитных маршрутов, школ, торговых центров, игровых площадок и т. Д. Может привести к росту стоимости. Конечно, эта тенденция может работать и в обратном направлении: стоимость домов падает по мере того, как соседство распадается.
Благоустройство дома также может стимулировать повышение цен, и это то, что собственник может контролировать напрямую. Установка дополнительной ванной комнаты, отопление гаража и переоборудование кухни с использованием самых современных приборов - это лишь некоторые из способов, которыми владелец недвижимости может попытаться увеличить стоимость дома. Многие из этих методов были усовершенствованы ластами, которые специализируются на добавлении исправлений с высокой доходностью в дома в короткие сроки.
Модернизация недвижимости и переворот в недвижимости могут быть выгодным способом создания быстрого краткосрочного повышения стоимости, хотя и требуют тщательного планирования.
Коммерческая недвижимость
Коммерческая недвижимость приобретает ценность по тем же причинам, что и необработанная земля и жилая недвижимость: местоположение, застройка и благоустройство. Лучшие коммерческие объекты постоянно востребованы. (Для получения дополнительной информации см. 7 шагов к горячей сделки с коммерческой недвижимостью .)
Роль инфляции
При рассмотрении вопроса об оценке следует учитывать один важный фактор: влияние инфляции на экономику. Ежегодный уровень инфляции в 10% означает, что ваш доллар может купить только около 90% того же товара в следующем году, включая собственность. Если бы в 1970 году участок земли стоил 100 000 долларов, а он десятилетиями оставался бездействующим, неразвитым и нелюбимым, он все равно стоил бы во много раз больше сегодня. Из-за безудержной инфляции в 1970-е годы и стабильных темпов, вероятно, сейчас потребовалось бы более 500 000 долларов на покупку, при условии, что 100 000 долларов были справедливой рыночной стоимостью в то время.
Таким образом, одна только инфляция может вызвать повышение цен на недвижимость, но это немного пиррова победа. Несмотря на то, что вы можете получить в пять раз больше денег из-за инфляции, многие другие товары стоят в пять раз дороже, поэтому покупательная способность в нынешних условиях все еще является фактором. (Узнайте больше в 5 рассказах о неконтролируемой инфляции .)
доход
Второй важный способ, которым недвижимость генерирует богатство, - это регулярные выплаты доходов. Обычно упоминаемый как арендная плата, доход от недвижимости может прийти во многих формах.
Доход от сырой земли
В зависимости от ваших прав на землю, компании могут выплачивать вам роялти за любые открытия или регулярные платежи за любые структуры, которые они добавляют. К ним относятся насосные домкраты, трубопроводы, гравийные карьеры, подъездные пути, вышки сотовой связи и так далее. Сырье также можно сдавать в аренду для производства, как правило, сельскохозяйственного производства.
Доход от жилой недвижимости
Подавляющее большинство доходов от жилой недвижимости поступает в виде базовой ренты. Ваши арендаторы платят фиксированную сумму в месяц - и это будет расти вместе с инфляцией и спросом - и вы берете на себя ваши расходы, утверждая оставшуюся часть как доход от аренды. Хотя это правда, что вы получите страховую выплату, если ваши арендаторы сожгут это место, выплата покрывает только стоимость замены того, что было потеряно, и не является реальным доходом.
Коммерческая недвижимость Доход
Коммерческая недвижимость может приносить доход из вышеупомянутых источников, причем базовая рента снова является наиболее распространенной, но также может добавлять еще одну в форме опционного дохода. Многие коммерческие арендаторы будут платить сборы за договорные варианты, такие как право первого отказа в офисе по соседству. Арендаторы платят премию за удержание этих опций, независимо от того, используют они их или нет. Варианты дохода иногда существуют для необработанной земли и даже жилой недвижимости, но они далеко не распространены.
альтернативы
Инвестиционные трасты в недвижимость (REIT), ипотечные ценные бумаги (MBS), ипотечные инвестиционные корпорации (MIC) и инвестиционные группы в недвижимость (REIG) могут быть известны как альтернативы в секторе недвижимости. Эти инвестиции, как правило, считаются средствами получения дохода от недвижимости, но они имеют различные процессы для этого и различные процессы для входа.
С REIT владелец нескольких коммерческих объектов недвижимости продает акции (часто обращающиеся на бирже) инвесторам (обычно для финансирования покупки большего количества объектов), а затем передает доход от аренды в форме распределения. REIT является арендодателем для арендаторов (которые платят арендную плату), но владельцы REIT регистрируют доход, как только расходы на эксплуатацию зданий и REIT оплачиваются. Существует специальный метод оценки REIT.
MBS и MIC - это еще один шаг, поскольку они вкладывают средства в частные ипотеки, а не в базовые объекты. MIC отличаются от MBS тем, что они держат целые ипотечные кредиты и передают проценты по платежам инвесторам, а не секьюритизируют части основного долга и / или процентов. Тем не менее, оба не столько инвестиции в недвижимость, сколько долговые.
Могут существовать и другие альтернативы, такие как REIG. REIG обычно являются частными инвестициями с их собственной уникальной структурой, предлагающей инвесторам инвестиции в акционерный капитал или партнерское обслуживание.
Существует несколько надежных альтернатив недвижимости для заработка в этом секторе, но они имеют различные предостережения и точки входа.
Дым и зеркала
Подобно другим альтернативам с недвижимостью, лежащей в основе инвестиций, большинство методов «сногсшибательного умопомрачительного дохода» - это просто слой поверх основных потоков дохода.
Например, существуют неформальные варианты жилой недвижимости, где вы платите комиссию или премию, чтобы иметь право купить дом в течение определенного периода по согласованной цене. Затем вы найдете инвесторов, которые будут платить больше, чем ваша цена опциона на недвижимость. В этом случае премия, которую вы получаете, - это, по сути, плата за поиск подходящего человека, который ищет инвестиции, и человека, который хочет продать - на самом деле не отличается от комиссии агента по недвижимости. Хотя это доход, он не исходит от владения (то есть владения активом) частью недвижимости. (Более подробное обсуждение см. В разделе « Как заработать на опциях недвижимости» .)
Суть
Существует несколько проверенных стратегий зарабатывания денег на недвижимости. Признание, инфляция и доход занимают первое место в списке, но также существует несколько альтернативных инвестиций в недвижимость. Понимание ваших инвестиций, рисков и того, стоит ли весь процесс или нет, зависит от вас.
