Содержание
- Что такое кредитное плечо?
- Способы доступа к кредитному плечу
- Пример использования
- Опасности рычага
- Минусы Использование многих свойств
- Избегать использования рисков
- Суть
Инвестирование в недвижимость стало популярным способом диверсификации вашего инвестиционного портфеля. Куда бы мы ни посмотрели, нам постоянно напоминают о преимуществах покупки недвижимости, о многих рекламных роликах о семинарах по недвижимости или о домашних показах, которые составляют невероятную ценность управления или смены арендной недвижимости.
Но это не так просто. В конце концов, покупка арендуемой недвижимости - это не то же самое, что инвестирование в акции. Вы не можете просто отложить немного здесь и там и стать владельцем недвижимости. Вам нужен капитал, чтобы сделать эту покупку. И процесс часто может быть долгим и затяжным. Не говоря уже о всех рисках, особенно если вы не проводите исследования. Но есть ли способ выйти на рынок, увеличив свой собственный капитал? Попробуйте использовать кредитное плечо в ваших интересах. Делая это, вы можете откладывать мало денег или использовать долги, чтобы помочь вам получить прибыль.
Читайте дальше, чтобы узнать больше о том, как вы можете использовать кредитное плечо для увеличения собственного капитала недвижимости, а также о некоторых связанных с этим рисках. (Для получения дополнительной информации см. Отслеживание чистых активов Investopedia.)
Ключевые вынос
- Кредитное плечо использует заемный капитал или долг для увеличения потенциальной отдачи от инвестиций. В сфере недвижимости наиболее распространенный способ использовать ваши инвестиции - это собственные деньги или ипотека. Кредитное плечо работает в ваших интересах, когда стоимость недвижимости растет, но это может также привести к убыткам, если значения снижаются. Избегайте использования рисков путем принятия обоснованных инвестиционных решений и учета ипотечных платежей, вакансий и жесткой экономики.
Что такое кредитное плечо?
Кредитное плечо - это использование различных финансовых инструментов или заемного капитала - иными словами, долга - для увеличения потенциального возврата инвестиций. Обычно используется как на Уолл-стрит, так и на Мэйн-стрит, когда речь идет о рынке недвижимости. Кредитное плечо - это техника, используемая как людьми, так и компаниями, чтобы расширить потенциал для получения прибыли, и в то же время увеличить негативные последствия любых рисков, если что-то не получается.
Хотя возможен хороший доход - например, когда цены на недвижимость растут - использование рычагов может быть обоюдоострым мечом. Это потому, что это может также привести к убыткам, если инвестиции движутся в противоположном направлении. В случае с ценами на недвижимость, потери происходят, когда цены снижаются.
Способы доступа к кредитному плечу
Самый простой способ получить доступ к кредитному плечу - использовать собственные деньги. В случае ипотеки, стандартный 20% первоначальный взнос дает вам 100% от дома, в котором вы хотите жить. Некоторые программы финансирования позволяют откладывать еще меньше денег.
Кредитное плечо: увеличение чистой стоимости недвижимости
Пример использования
Рассмотрим обычное требование покупки недвижимости в размере 20% первоначального взноса. Это 100 000 долларов США за недвижимость в 500 000 долларов. Откладывая только 20% денег и занимая остальные, покупатель, по существу, использует относительно небольшой процент своих собственных средств для совершения покупки. Таким образом, большинство предоставляется кредитором. Вот почему инвесторы в недвижимость часто называют оставшиеся 80% покупной цены деньгами других людей.
Давайте предположим, что недвижимость растет в размере 5% в год. Это означает, что чистый капитал заемщика вырастет до 525 000 долларов всего за 12 месяцев. Сравнение этого выигрыша с выручкой от покупки, совершенной напрямую, без какого-либо кредита, подчеркивает ценность стратегии левереджа. Например, один и тот же заемщик мог бы использовать 100 000 долларов для полной покупки имущества на 100 000 долларов.
Если исходить из той же 5% -ной ставки признания, чистая стоимость покупателя в результате покупки 100 000 долларов США недвижимости вырастет на 5 000 долларов США в течение 12 месяцев по сравнению с 25 000 долларов США для более дорогой недвижимости. Разница в 20 000 долларов США демонстрирует потенциальное увеличение собственного капитала за счет использования кредитного плеча. Теперь представьте, что 5% выигрывают каждый год в течение 20 лет. Со временем использование кредитного плеча может оказать очень существенное и очень положительное влияние на ваш собственный капитал.
Опасности рычага
Теперь о плохих новостях. Все это звучит замечательно, но есть и обратная сторона. Плечо может работать против вас, так же, как оно может работать в вашу пользу. Чтобы показать, как, давайте вернемся к нашему предыдущему примеру. Если вы используете авансовый платеж в размере 100 000 долларов США для покупки дома стоимостью 500 000 долларов США, и цены на недвижимость в вашем районе последовательно снижаются в течение нескольких лет, левередж работает в обратном порядке. После первого года ваша собственность на 500 000 долларов может стоить 475 000 долларов, если она обесценивается на 5%. Если цены продолжат идти по той же траектории, ваша собственность может стоить 451 250 долларов, а потеря капитала - 48 750 долларов.
Как рычаг может работать в вашу пользу, так и против вас.
При таком же сценарии снижения цен на 5%, если эти 100 000 долларов были использованы для покупки за 100 000 долларов США за наличный расчет, покупатель потерял бы всего 5 000 долларов в первом году, когда цены на жилье упали - гораздо меньше, чем в более дорогом доме.
На рынках недвижимости, где цены значительно падают, домовладельцы могут в итоге получить больше денег, чем дом на самом деле стоит. Для инвесторов снижение цен может уменьшить или даже устранить прибыль. Если арендная плата тоже падает, результатом может быть имущество, которое нельзя арендовать по цене, которая покроет стоимость ипотеки и другие расходы. Если вы планируете стать арендодателем, необходимо учитывать множество факторов.
Минусы Использование многих свойств
Проблемы становятся еще больше, когда задействовано несколько объектов, поскольку инвесторы в коммерческую недвижимость часто вкладывают как можно меньше денег. Цель состоит в том, чтобы использовать ваши деньги, взяв под контроль 100% активов, при этом опуская только 20% стоимости. Рассмотрим $ 500 000 в нашем предыдущем примере. только скажем, это небольшой жилой дом. Поскольку он был приобретен за 100 000 долл. США в качестве первоначального взноса, если стоимость здания снижается на 30%, стоимость имущества составляет всего 350 000 долл. США, но инвестор все равно должен выплатить проценты и основную сумму по полной стоимости кредита в размере 400 000 долл. США.
Если сумма, которую инвестор получит при снижении арендной платы, может привести к дефолту по недвижимости. Если инвестор использует денежные потоки от этого имущества для погашения ипотеки по другим объектам, потеря дохода может привести к эффекту домино, который может закончиться потерей права выкупа всего портфеля по одному безнадежному кредиту на одно свойство.
Избегать использования рисков
Теперь, когда вы узнали об основах использования недвижимости, а также о некоторых подводных камнях, вы можете подумать, что с помощью этой техники невозможно получить хороший доход. Не беспокойтесь - это просто вопрос здравого смысла. Как и любые инвестиции, недвижимость сопряжена с риском. Хотя вы можете использовать кредитное плечо в своих интересах, есть несколько ключевых моментов, которые вы должны избегать, чтобы получить лучшее преимущество на рынке.
Во-первых, не думайте, что произойдет до того, как это произойдет. Вы не всегда можете использовать прошлые результаты в качестве индикатора того, что произойдет в будущем, особенно на рынке жилья. Если вы видите, что значения свойств в определенной области выросли на 5-10% за определенный период времени, это не означает, что они будут продолжать идти по тому же пути.
Затем составьте соответствующий бюджет и узнайте, во что вы ввязываетесь. Если вы отложите более низкий первоначальный взнос, сумма вашего кредита будет выше. Это означает, что вам придется внести больший ипотечный платеж. Возможно, вам придется учитывать более низкий уровень вакантных должностей, более жесткую экономику, плохих арендаторов - все это обернется вами. В конечном счете, вы по-прежнему несете ответственность за выплату ипотеки, поэтому вы должны быть уверены, что сможете удержаться на плаву в любой ситуации.
Суть
Изображения таких покупок с привлечением заемных средств напоминают те рекламные ролики поздней ночи, когда гладко говорящие питчеры предполагают, что вы можете заработать миллионы долларов, покупая недвижимость без потерь денег. Хотя это возможно, мы не рекомендуем идти по этому маршруту.
К счастью, вам не нужно. Существуют менее экзотические способы использования кредитного плеча, позволяющие покупать недвижимость с относительно небольшой суммой, даже без денег. На самом деле, хотя они и не думают об этом как о рычаге, большинство людей так и делают, если они берут закладную, когда покупают дом. Они возвращают кредит в течение нескольких лет или десятилетий, наслаждаясь использованием имущества. Мораль этой истории заключается в том, что рычаги - это распространенный инструмент, который хорошо работает - при разумном использовании.
