Что такое облигации Жилищного управления?
Облигации жилищного управления или жилищные облигации выпускаются государственным или местным государственным органом для финансирования строительства или восстановления доступного арендного жилья. В соответствии с определенными программами доходы от таких облигаций также могут быть использованы для помощи людям с низким доходом в приобретении жилья. Проценты, полученные инвесторами по облигациям жилищного фонда, освобождены от федеральных налогов, а также могут быть освобождены от государственных и местных налогов на прибыль.
Как и большинство муниципальных облигаций, облигации жилищного управления исторически считались очень надежными инвестициями. В этом случае облигации поддерживаются федеральным правительством, которое рассматривает их как средство стимулирования строительства жилья для людей с низким доходом.
Основы облигаций Жилищного управления
Муниципальные власти могут выпускать долговые обязательства в форме облигаций для привлечения капитала для финансирования проектов. Два типа муниципальных облигаций - это облигации с общим обязательством и облигации с доходами. Выплата процентов и погашение основного долга по облигациям общего обязательства (GO) финансируются из финансовой казны штата или местного правительства. Эти облигации обеспечены полным доверием и кредитом муниципального правительства, которое может иметь полномочия увеличивать налоги для выполнения своих обязательств по платежам по облигации GO. С другой стороны, платежные обязательства по группе доходов подкрепляются прогнозируемым потоком доходов по проекту, для которого была выпущена облигация. Одной из форм доходной облигации является жилищная облигация.
Ключевые вынос
- Облигации жилищного управления или жилищные облигации выпускаются государственным или местным государственным органом для финансирования строительства или восстановления доступного арендного жилья. Государственные и местные органы власти выпускают жилищные облигации для финансирования строительства или восстановления доступного арендного жилья. В дополнение к погашению основного долга, государство или населенный пункт должны платить проценты по деньгам, которые они заимствуют. Как и большинство муниципальных облигаций, облигации жилищного управления исторически считались очень надежными инвестициями.
Государственные и местные органы власти выпускают жилищные облигации для финансирования строительства или восстановления доступного арендного жилья. В дополнение к погашению основного долга, государство или населенный пункт должны платить проценты по деньгам, которые они заимствуют. Как и частные облигации (PAB), жилищные облигации могут быть выпущены от имени квалифицированных заемщиков и некоммерческих застройщиков для финансирования многоквартирных и жилищных проектов с низким доходом. Кроме того, доходы от жилищных облигаций могут также выдаваться для предоставления недорогого ипотечного финансирования семьям или частным лицам с низким доходом, чтобы они могли приобрести дом. Ипотека, предоставляемая с помощью жилищных облигаций, предоставляется только начинающим покупателям жилья, которые зарабатывают не более среднего дохода в этом районе. Кроме того, цена дома, приобретенного по ипотечному кредиту, ограничена 90 процентами от средней цены покупки.
Жилищные облигации, как правило, имеют низкие процентные ставки и могут быть выпущены как обязательство по требованию с фиксированной или переменной ставкой (VRDO). Выплаты основного долга и процентов держателям облигаций осуществляются за счет залоговых выплат по ипотечным кредитам и доходов от инвестиций - выплаты по ипотечным кредитам заемщиков взимаются доверительным управляющим жилищной облигации, которая инвестирует средства в краткосрочные инвестиции до запланированного срока выплаты. интерес для держателей облигаций. По сути, выплаты по жилищным облигациям подкрепляются своевременной и последовательной выплатой процентов и основной выплатой основных закладных заемщиками.
Жилищные облигации выгодны как государству, так и частным инвесторам. С одной стороны, правительство получает доступ к большому количеству дешевого финансирования. С другой стороны, налоговые преимущества, предлагаемые жилищными облигациями, очень привлекательны для тех, кто находится в верхних налоговых скобках. Для инвесторов проценты, выплачиваемые жилищными облигациями, освобождаются от федерального, а иногда и от государственного подоходного налога. Чем выше предельная ставка налога, тем более ценным является освобождение от уплаты налога на облигации с доходом от жилья. Хотя инвесторы, облагаемые альтернативным минимальным налогом (АМТ), могут облагаться налогами, освобождение означает, что инвесторы с высокими федеральными налогами получают выгоду от доходных облигаций и других муниципальных облигаций. Это освобождение от налогов помогает компенсировать низкую процентную ставку по облигациям.
Федеральные налоговые льготы на жилье с низким доходом являются еще одним источником капитала, который может использоваться вместо жилищных облигаций или в дополнение к ним для финансирования проектов доступного жилья. Эти кредиты являются невозмещаемыми федеральными налоговыми льготами для части процентов по ипотечным кредитам, которые квалифицированные покупатели жилья выплачивают каждый год.
Пример облигаций Жилищного управления
Поскольку они влекут за собой государственный долг, продажа облигаций жилищного управления иногда требует одобрения местных избирателей. Например, в 2018 году калифорнийские избиратели утвердили избирательный бюллетень по продаже облигаций жилищного управления на сумму 4 млрд. Долл. США для финансирования программ для малообеспеченных жителей, ветеранов и работников сельского хозяйства.
