Все больше и больше американцев ищут за рубежом дома для отдыха, арендуемые дома и места для проживания во время выхода на пенсию - будь то через пять или 30 лет. Налоговые льготы на владение недвижимостью за рубежом аналогичны налоговым льготам на владение в Соединенных Штатах, за некоторыми исключениями.
Ключевые вынос
- Если вы владеете недвижимостью за рубежом, ваши налоговые льготы в США зависят от того, как вы используете собственность. Вы можете вычесть проценты по ипотечным кредитам, но не налоги на недвижимость, если недвижимость предназначена для личного пользования. Если вы получаете доход от аренды, правила зависят от того, сколько дни, когда вы используете дом для личного или арендного использования.
Преимущества, которые владельцы недвижимости получают от налогового законодательства США, зависят от того, как они используют собственность. Например, если вы живете дома, вы можете вычесть проценты по ипотечным кредитам. Если вы используете имущество в качестве дохода от аренды, вы можете вычесть проценты по ипотечным кредитам и ряд других расходов, включая страхование имущества и ответственности, расходы на ремонт и техническое обслуживание, а также местные и междугородные командировочные расходы, связанные с содержанием имущества.
Читайте дальше, чтобы увидеть, как налоговые законы США относятся к собственности на иностранную собственность, а также к налоговым последствиям продажи недвижимости.
Недвижимость для личного пользования
Как и в случае основного места жительства, вы не можете списывать расходы, такие как коммунальные услуги, обслуживание или страхование, если не можете требовать вычета в домашнем офисе.
Несмотря на то, что вычет процентов по ипотечному кредиту является одинаковым, независимо от того, где он находится - в США или за границей, налоги на имущество работают по-разному. Согласно Закону о сокращении налогов и рабочих мест (TCJA), вы больше не можете вычитать налоги на недвижимость для иностранной собственности.
Аренда недвижимости
Налоговые правила сложнее, если вы получаете доход от аренды на имущество. Применяются разные правила, в зависимости от того, сколько дней вы используете дом для личного, а не арендного использования. В общем, вы попадете в одну из двух категорий:
- Вы сдаете дом в аренду на 14 или менее дней и используете имущество более 14 дней или 10% от общего количества дней, в которые оно было сдано в аренду. Вы можете арендовать дом кому-то еще на срок до двух недель (14 ночей) каждый год, не сообщая об этом доходе в IRS. Даже если вы арендуете его за 5000 долларов за ночь, вам не нужно сообщать о доходе от аренды, если вы не арендовали более 14 дней. Дом считается личной резиденцией, что позволяет вычитать проценты по ипотечным кредитам в соответствии со стандартными правилами второго дома, но не потери или расходы по аренде. Вы сдаете дом в аренду на 15 и более дней и используете его менее 14 дней или 10% от дней аренды дома. В этом случае IRS рассматривает аренду жилья, а действия по аренде рассматриваются как бизнес. Помните: если член вашей семьи пользуется домом (например, ваш супруг, братья и сестры, родители, бабушка и дедушка, дети и внуки), он считается личным днем, если вы не соберете справедливую стоимость аренды. Вы должны сообщить обо всех доходах от аренды в IRS, но хорошая новость заключается в том, что это позволяет вам вычитать расходы на аренду, такие как проценты по ипотечным кредитам, налоги на иностранную недвижимость, рекламные расходы, страховые взносы, коммунальные услуги и сборы, выплачиваемые управляющим недвижимостью. Одно заметное различие между арендуемой собственностью дома и одной за границей: Ваша собственность за границей амортизируется в течение 40-летнего периода вместо текущих 27, 5 лет для внутренних жилых объектов. В любом случае вы обесцениваете стоимость только структуры (здания); земля не подлежит амортизации.
Продажа недвижимости
Раздел 1031 США позволяет продавать и заменять иностранную собственность только другой иностранной собственностью.
Однако существенное различие в налоговом режиме в отношении отечественной и иностранной собственности заключается в том, что собственность в США не считается подобной для любой зарубежной собственности. Раздел 1031 США разрешает только обмены внутри страны и за рубежом.
США считают, что любое имущество за пределами США является аналогичным любому другому подобному имуществу за пределами США, поэтому 1031 человек может обменять дом в Панаме на другой в Панаме, Эквадоре или Коста-Рике. Это просто не будет считаться добрым с любой собственностью в США.
Двойное налогообложение
В дополнение к получению налогового кредита по любым уплаченным налогам на доход от аренды, вы также можете потребовать иностранный налоговый кредит, если вы продаете недвижимость и платите налог на прирост капитала в другой стране.
Суть
Когда вы покупаете за границей, вы должны быть особенно внимательны с планированием и деталями. Во многих странах есть правила и положения о том, кто может владеть собственностью и как ее можно использовать. Если вы покупаете дом за границей, убедитесь, что сделка проводится таким образом, чтобы защитить ваши права собственности. В США покупатели жилья получают право собственности на недвижимость; это различие не так ясно во всех странах.
Также имейте в виду, что, как владелец иностранной недвижимости, вам может потребоваться заполнить несколько налоговых форм США, в зависимости от вашей конкретной ситуации. Например, если вы сдаете свой дом за границу и открываете банковский счет для получения арендной платы, вы должны подать форму FBAR (Отчет по иностранным банкам и финансовым счетам), если совокупная стоимость всех ваших счетов составляет 10 000 долларов США или более "на любом день календарного года."
Другие формы включают Форму 5471 - Информационный возврат лиц из США в отношении некоторых иностранных корпораций (если ваша собственность находится в иностранной корпорации); и Форма 8858 - Информационный возврат лиц из США в отношении иностранных неучтенных лиц (если ваше оффшорное имущество находится в иностранном LLC).
Поскольку право собственности на иностранное имущество и налоговые законы сложны и время от времени меняются, защитите себя, посоветовавшись с квалифицированным налоговым бухгалтером и / или адвокатом по недвижимости в США и за рубежом.
