Получение ипотеки против оплаты наличными за инвестиционную собственность: обзор
Жилищная катастрофа полностью реструктурировала американский ипотечный рынок. Часть этого развития включала в себя более жесткие ограничения на получение ипотеки в сочетании с обилием новых доступных домов для продажи. Это, в свою очередь, позволило некоторым инвесторам покупать вторую недвижимость для инвестиций и сдачи в аренду.
При рассмотрении вопроса об инвестициях в недвижимость и о том, как к ним подходить, есть две основные мысли: одна считает, что разумнее заплатить все деньги за второй дом, тогда как другая сторона считает, что она может быть использована на втором, или даже третьем или четвертом собственность - гораздо более прибыльная. Ниже приведены случаи для обоих.
Ключевые вынос
- Инвестор с левереджем может получить довольно большую прибыль с тремя или четырьмя объектами, в то время как покупатель может быть ограничен. Денежные инвесторы могут покупать быстро, когда есть хорошая возможность, а не ждать ипотечного процесса. При покупке недвижимости с ипотекой или наличными каждый требует значительного количества располагаемого дохода.
Получение ипотеки
Эта дискуссия широко освещается в Интернете, и несколько финансовых новостных сайтов и блогов утверждают, что использование заемных средств имеет больше смысла при покупке инвестиционной недвижимости. Например, Али Бун из BiggerPockets.com утверждает, что прибыль выше, а риски ниже при использовании этого типа инвестиций. Логика заключается в том, что если стоимость недвижимости возрастет, инвестор будет меньше вкладывать, но затем сможет получить гораздо больше, чем его первоначальный капитал.
Например, предположим, вы положили 15% на дом на 500 000 долларов. Тогда ваши первоначальные инвестиции составят $ 75 000. Два года спустя, если стоимость этого дома вырастет до 650 000 долларов, вы сможете продать и получить гораздо больше, чем ваши первоначальные 75 000 долларов. В этом случае возвращаются ваши основные инвестиции в размере 75 000 долларов США плюс дополнительные 75 000 долларов США. В этом случае вы рискуете гораздо меньше, чем инвестор, покупающий наличные, в этой ситуации, но все же получаете значительную прибыль.
Умножьте эту формулу и стратегию на три или четыре свойства, и опытный инвестор может получить довольно большую прибыль. Инвестор с левериджем имеет больше возможностей, чем его коллега, покупающий деньги в подобных ситуациях. Покупатели за наличные часто покупают дома сразу, имея большую часть денег, которые у них есть для инвестиций. Напротив, инвестор с левереджем может диверсифицировать распределение этих денег по нескольким различным свойствам, таким образом, возможно, увеличивая его норму прибыли в долгосрочной перспективе.
Риск быть заемным
Взятие любого типа инвестиций сопряжено с риском, особенно когда речь идет о неопределенности на рынке жилья. Прежде всего, диверсификация денег по инвестиционным объектам - это подход, который должен серьезно рассматриваться только хорошо информированным инвестором. Необходимо четкое понимание текущих экономических условий, общего состояния рынка жилья в целом и области, в которую вы конкретно покупаете.
Хотя получение кредита для покупки инвестиционной собственности имеет несколько преимуществ, все может пойти не так. Давайте предположим, что каждая арендуемая недвижимость резко обесценилась. Инвестор с левереджем теперь должен намного больше, чем он или она когда-либо подавлял. Если вы хотя бы чуть-чуть не ошибетесь на рынке, вы можете сильно потерять, особенно с парой свойств в вашем портфеле.
Хотя выгода здесь в том, что банк, безусловно, потеряет больше, чем вы, на ваш кредитный рейтинг может быть оказано серьезное влияние. Потенциал для получения значительной прибыли привлекает многих к этому типу стратегии, но к нему следует подходить с четким учетом всех рисков. Эта стратегия, конечно, также потребует от вас пройти процесс ипотеки - во многих случаях, несколько раз - что является еще одной вещью, чтобы рассмотреть.
Оплата наличными за инвестиционную собственность
Денежные инвесторы могут обойти весь процесс подачи заявки на ипотечный кредит и сделать быстрые инвестиции, если они увидят возможность, что очень выгодно. Еще одним преимуществом при оплате наличными за недвижимость заранее является то, что вам не нужно платить проценты. Даже с низкими процентными ставками, как сейчас, в долгосрочной перспективе всегда будет дороже платить любые проценты, чем не иметь их.
Для многих инвесторов, у которых есть средства, покупка недвижимости за наличные имеет смысл, особенно если вы считаете, что в ближайшие пару лет рынок значительно улучшится.
Например, скажем, вы покупаете дом сразу за 400 000 долларов и сидите на нем, пока не увидите подходящий момент для продажи. Если вы правы в отношении подъема, и дом оценивает стоимость до 500 000 долларов, то это прямая прибыль в размере 100 000 долларов для инвестора, без необходимости платить банковские проценты или сумму, которую вы заимствовали в закладной. Наличие 100% акций в доме также облегчает инвестору брать кредит под залог в будущем, если это потребуется. Прямая покупка дома за наличные также может создать немедленный денежный поток для инвестора.
Определенные инвесторы надеются создать движущийся доход со своей собственностью, и правильный тип арендаторов может обеспечить это.
Покупка недвижимости с ипотекой или наличными требует значительного объема располагаемого инвестиционного дохода.
Особые соображения: риски оплаты наличными
Объединение всех ваших активов в одну инвестицию чрезвычайно рискованно. Этот подход может быть не самой лучшей стратегией для инвестора, который имеет ограниченную сумму денег для долгосрочного использования.
Хотя стоимость дома может увеличиться, она может так же быстро обесцениться, и вы потеряете деньги. Диверсификация является одной из основных заповедей инвестирования. Связывание большинства активов в одном классе активов может привести к огромным потерям. Вложение сотен тысяч долларов в один класс активов также связывает вашу ликвидность, пока у вас не появится продавец.
Ключевые отличия
Обе стратегии предлагают преимущества, но для разных типов инвесторов. Важно отметить, что любая из этих стратегий требует значительного объема располагаемого инвестиционного дохода. Даже покупатели с левереджем, которые распределяют свои инвестиции по нескольким объектам, должны будут принять на себя риск обесценивания всех этих объектов. Кроме того, при покупке нового дома за деньги не используйте пенсионные сбережения или ваш чрезвычайный фонд.
Для инвестора, у которого есть большие деньги, готовые инвестировать, склонность к риску - это то, что действительно будет определять направление решения. Позиции с левереджем в инвестиционной собственности, несомненно, принесут более высокую доходность, но для менее вовлеченного или сумасбродного инвестора, который все еще ищет капитал и прибыль, покупка наличными может быть лучшим вариантом. (Информацию по теме см. В разделе «Стоит ли платить наличными за следующий дом?»)
