В период расцвета жилищного бума в 2004 и 2005 годах кредиторы шутили, что «все, что вам нужно для получения ипотеки, - это дышать». Времена изменились. Между крахом рынка недвижимости и банковским кризисом стандарты утверждения займов ужесточились гораздо дольше. (Для прочтения взгляните на 4 ключевых фактора, которые определяют рынок недвижимости .)
Учебник: экономические показатели, чтобы знать
Хотя сегодня может быть сложнее претендовать на ипотеку, этот процесс во многих отношениях является просто возвратом к тем временам бума, который был до начала жилищного строительства, когда потребители должны были доказать свой доход и активы, продемонстрировать свою способность погасить кредит и получить достаточные сбережения. для первоначального взноса и денежных резервов.
Требования к авансовому платежу Дни широко доступных, без первоначального взноса кредитов прошли для большинства покупателей. В разгар жилищного бума кредиты без первоначального взноса были легко доступны, но в настоящее время обычные кредиты требуют первоначального взноса от 5 до 15%. Займы FHA, застрахованные государством, требуют первоначального взноса 3, 5% для квалифицированных покупателей, но те, кто имеет кредитный рейтинг ниже 580, должны внести первоначальный взнос в размере 10%. Ссуды VA, доступные для военных и ветеранов, доступны без первоначального взноса. Программа кредитования USDA, доступная жителям в определенных сельских районах, также не предусматривает выдачи авансовых платежей. (Узнайте больше о ссудах VA в Уникальных Преимуществах Закладов VA .)
Типы ссуд Заемщики имели обыкновение подавать заявки на различные ипотечные продукты, такие как ссуды только для процентов и опционные ARM. В то время как ссуды только для процентов сегодня доступны редко, опционные ARM полностью исчезли. Простые ванильные кредиты с фиксированной процентной ставкой сегодня наиболее популярны для большинства заемщиков, за которыми следуют гибридные ARM с фиксированной ставкой от одного до десяти лет, за которыми следует ставка, которая корректируется ежегодно. (о опционных ARM в опционных ARM: американская мечта или ипотечный кошмар? )
Кредитные баллы Кредиторы сегодня в большей степени, чем в прошлом, полагаются на ваш кредитный рейтинг, чтобы определить не только то, имеете ли вы право на ипотеку, но и установить свою процентную ставку. В то время как кредиторы различаются, большинство говорят, что кредитный рейтинг 680 должен быть одобрен для обычного кредита. Требования по кредиту FHA немного более мягкие, и некоторые кредиторы (но не все) одобрят кредит FHA для потребителя с кредитным рейтингом 620 или ниже. Многие требуют 640 баллов за кредит FHA. Заемщики с кредитным рейтингом 720 или 740 и выше, вероятно, будут одобрены, в зависимости от других финансовых обстоятельств. Процентные ставки устанавливаются на многоуровневой основе, при этом лучшие процентные ставки предоставляются заемщикам с самыми высокими кредитными баллами.
Проверка В разгар жилищного бума многие кредиторы одобряли «кредиты без проверки доходов / без документации», но сегодня их практически невозможно найти. Заемщики должны доказать свой доход с помощью налоговых деклараций за два года, а также банковские выписки, чтобы доказать, что у них есть активы и денежные резервы Деньги, которые используются для авансового платежа и затрат на закрытие, должны иметь бумажный след, показывающий, откуда они поступили, поскольку существуют правила, касающиеся возможности использования подарочных средств.
Занятость Несколько лет назад кредиторы одобряли кредиты с «заявленным доходом», но теперь кредиторы уделяют время проверке занятости и внимательно следят за стабильностью работы в рамках процесса утверждения. Утверждение ипотеки намного сложнее для самозанятых заявителей, которые должны доказать стабильный поток доходов и жизнеспособность бизнеса.
Соотношения Еще один более ограничительный шаг для заемщиков сегодня - это отношение долга к доходу. В дни ослабления руководящих принципов кредиторы были более склонны увеличивать соотношение долга к доходу до 50%, если казалось, что заемщики имеют возможность погасить кредит. Большинство кредиторов в настоящее время ограничивают заемщиков выплатой жилья от 31 до 33% валового ежемесячного дохода и общей задолженностью от 43 до 45%. Иногда высокий кредитный рейтинг, значительные денежные резервы или высокий авансовый платеж позволяют заемщикам превышать эти рекомендации, но кредиторы гораздо меньше готовы расширять эти коэффициенты, чем в прошлом.
Дополнительные кредитные проверки В рамках своих новых более строгих правил кредиторы иногда перепроверяют ваш кредит после одобрения кредита, но до даты погашения кредита, в качестве дополнительной защиты своих инвестиций. Заемщики должны быть очень осторожны, чтобы не использовать свои кредитные карты, подавать заявки на дополнительные кредиты или менять рабочие места в критический период между утверждением кредита и расчетом.
Итог Все эти новые правила и изменения в ипотечном процессе означают, что еще одна вещь изменилась после банковского кризиса: одобрение займов занимает больше времени. Кредиторы теперь должны тщательно проверять каждую деталь в заявке на кредит, а также проводить оценку, поэтому заемщики должны быть подготовлены к заявке на расчетный период не менее 30 дней, но часто от 45 до даже 60 дней. Хотя это может быть неприятно, все это является частью возобновления усилий кредиторов по тщательному отбору заявок на получение ссуды. (Для дополнительного чтения также проверьте самый высокий кредитный рейтинг: возможно ли получить? )
