Первый

Содержание

• Преимущество первого покупателя жилья
• Рассмотрите это, прежде чем купить
• Процесс покупки
• Советы для новых домовладельцев
• Суть

Покупка дома может быть сложной задачей для новичка. В конце концов, есть так много шагов, задач и требований, и вы можете быть обеспокоены дорогой ошибкой. Но впервые покупатели жилья на самом деле пользуются некоторыми особыми преимуществами, созданными для привлечения новых участников на рынок недвижимости. Чтобы демистифицировать процесс, чтобы получить максимальную отдачу от покупки, вот краткое изложение того, что вам нужно учитывать перед покупкой, и того, что вы можете ожидать от самого процесса покупки, а также советы по упрощению жизни после покупки вашего первого дома.,

Ключевые вынос

• Новые покупатели жилья, согласно определению Министерства жилищного строительства и городского развития США, могут получить помощь по государственным программам, налоговым льготам и кредитам, финансируемым из федерального бюджета. Прежде чем начать поиск, рассмотрите тип жилья, который будет отвечать вашим потребностям, что вы может позволить себе, сколько финансирования вы можете получить, и кто поможет вам провести поиск. Покупка дома включает в себя поиск недвижимости, обеспечение финансирования, предложение, осмотр дома и завершение покупки. Как только вы переехали в, важно поддерживать свой дом, а также продолжать экономить.

Преимущество первого покупателя жилья

Покупка дома до сих пор считается ключевым аспектом американской мечты. Как покупатель в первый раз, у вас есть доступ к государственным программам, налоговым льготам и кредитам, финансируемым из федерального бюджета, если у вас нет обычного минимального первоначального взноса - в идеале 20% от покупной цены для обычного кредита - или вы член определенной группы (см. Важную выноску ниже). И вы можете квалифицироваться как покупатель впервые, даже если вы не новичок.

Согласно данным Департамента жилищного строительства и городского развития США (HUD), впервые покупающий жилье - это человек, который удовлетворяет любому из следующих условий:

• Физическое лицо, которое не владело основной резиденцией в течение трех лет. Если вы владели домом, а ваш супруг (а) не имеет, то вы можете вместе приобрести жилье в качестве начинающего покупателя жилья. Родитель-одиночка, который владел домом только с бывшим супругом, будучи женатым. супруга (супруга). Физическое лицо, которому принадлежит только основное место жительства, не закрепленное за постоянным фондом на постоянной основе в соответствии с применимыми правилами. не может быть приведен в соответствие за меньшую сумму, чем стоимость строительства постоянной конструкции.

Лучшие советы по покупке вашего первого дома

6 вопросов, чтобы рассмотреть, прежде чем купить

Ваш первый шаг - определить ваши долгосрочные цели и то, как домовладение соответствует этим целям. Возможно, вы просто хотите превратить все эти «потраченные впустую» арендные платежи в ипотечные платежи, которые дают вам нечто реальное: капитал. Или, может быть, вы видите домовладение как признак независимости и наслаждаетесь идеей быть вашим собственным арендодателем. Покупка дома также может быть хорошей инвестицией. Сужение ваших общих целей домовладения укажет вам правильное направление. Вот шесть вопросов для рассмотрения.

1. Как ваше финансовое здоровье?

Прежде чем переходить по страницам списков в Интернете или влюбляться в дом своей мечты, проведите серьезную проверку своих финансов. Вы должны быть готовы как к покупке, так и к постоянным расходам на жилье. Результаты этого аудита скажут вам, готовы ли вы сделать этот большой шаг, или вам нужно сделать больше, чтобы подготовиться. Следуй этим шагам:

Посмотри на свои сбережения. Даже не думайте о покупке дома до того, как у вас будет аварийный сберегательный счет с расходами на проживание от трех до шести месяцев. Когда вы покупаете дом, будут существенные первоначальные расходы, включая первоначальный взнос и заключительные расходы. Вам нужно отложить деньги не только на эти расходы, но и на ваш чрезвычайный фонд. Кредиторы будут требовать этого.

Одной из самых больших проблем является сохранение ваших сбережений в доступном, относительно безопасном транспортном средстве, которое по-прежнему обеспечивает возврат, поэтому вы не отставаете от инфляции.

• Если у вас есть от одного до трех лет для реализации вашей цели, депозитный сертификат может быть хорошим выбором. Это не сделает вас богатым, но вы также не потеряете деньги (если не получите штраф за досрочное обналичивание). Та же идея может быть применена к покупке портфеля краткосрочных облигаций или с фиксированным доходом, который даст вам некоторый рост, но также защитит вас от бурной природы фондовых рынков. Если у вас есть от шести месяцев до года, сохраняйте деньги ликвидными. Сберегательный счет с высокой доходностью может быть лучшим вариантом. Убедитесь, что он застрахован FDIC (большинство банков), чтобы в случае банкротства у вас был доступ к вашим деньгам до 250 000 долларов.

Проверьте свои расходы. Вы должны точно знать, сколько вы тратите каждый месяц - и куда он идет. Этот расчет покажет вам, сколько вы можете выделить на ипотечный платеж. Убедитесь, что вы учитываете все: коммунальные услуги, питание, обслуживание автомобилей и выплаты, студенческий долг, одежду, детские мероприятия, развлечения, пенсионные накопления, регулярные сбережения и любые другие предметы.

Проверьте свой кредит. Как правило, чтобы претендовать на ипотечный кредит, вам понадобится хороший кредит, история своевременной оплаты счетов и максимальное отношение долга к доходу (DTI) 43%. В наши дни кредиторы обычно предпочитают ограничивать расходы на жилье (основной капитал, проценты, налоги и страхование домовладельцев) примерно до 30% ежемесячного валового дохода заемщиков, хотя эта цифра может широко варьироваться в зависимости от местного рынка недвижимости.

2. Какой тип дома лучше всего подойдет вашим потребностям?

При покупке жилой недвижимости у вас есть несколько вариантов: традиционный дом для одной семьи, дуплекс, таунхаус, квартира, кооператив или многоквартирный дом с двумя-четырьмя квартирами. У каждого варианта есть свои плюсы и минусы, в зависимости от ваших целей домовладения, поэтому вам нужно решить, какой тип недвижимости поможет вам достичь этих целей. Вы можете сэкономить на цене покупки в любой категории, выбрав верхний фиксатор, но имейте в виду: количество времени, потовый капитал и деньги, необходимые для превращения верхнего фиксатора в дом вашей мечты, могут быть намного больше, чем вы рассчитывали за.

3. Какие особенности вы хотите, чтобы ваш идеальный дом имел?

Хотя хорошо сохранить некоторую гибкость в этом списке, вы делаете, возможно, самую крупную покупку в своей жизни, и вы заслуживаете того, чтобы эта покупка соответствовала вашим потребностям и желаниям как можно ближе. Ваш список должен включать основные пожелания, такие как размер и соседство, вплоть до более мелких деталей, таких как планировка ванной комнаты и кухня, оснащенная долговечной техникой.

4. Сколько ипотеки вы имеете право?

Прежде чем начать делать покупки, важно понять, сколько кредитор даст вам на покупку вашего первого дома. Вы можете подумать, что можете позволить себе дом на 300 000 долларов, но кредиторы могут подумать, что вы хороши только на 200 000 долларов, исходя из таких факторов, как, сколько у вас других долгов, ваш ежемесячный доход и как долго вы работаете на своей нынешней работе. Кроме того, многие риэлторы не будут проводить время с клиентами, которые не уточнили, сколько они могут позволить себе потратить.

Обязательно получите предварительное одобрение на получение кредита перед размещением предложения на жилье: во многих случаях продавцы даже не будут принимать предложение, которое не сопровождается предварительным утверждением ипотеки. Вы делаете это, подав заявку на ипотеку и заполнив необходимые документы. Полезно найти кредитора и сравнить процентные ставки и комиссионные с помощью такого инструмента, как ипотечный калькулятор или поиски в Google.

5. Сколько дома вы можете себе позволить?

Иногда банк будет давать вам кредит на большее количество домов, чем вы действительно хотите заплатить. Тот факт, что банк заявляет, что одолжит вам 300 000 долларов, вовсе не означает, что вы действительно должны занимать так много. Многие начинающие покупатели жилья совершают эту ошибку и в конечном итоге становятся «бедными домами», и им остается немного после того, как они вносят ежемесячные ипотечные платежи для покрытия других расходов, таких как одежда, коммунальные услуги, отдых, развлечения или даже еда.

Принимая решение о том, какой размер кредита на самом деле взять, вам нужно будет учитывать общую стоимость дома, а не только ежемесячный платеж. Подумайте, насколько высоки налоги на недвижимость в выбранном вами районе, сколько будет стоить страхование домовладельцев, сколько вы планируете потратить на содержание или улучшение дома, и сколько будут стоить ваши расходы на закрытие.

6. Кто поможет вам найти дом и проведет вас через покупку?

Агент по недвижимости поможет вам найти дома, которые соответствуют вашим потребностям и находятся в вашем ценовом диапазоне, а затем встретиться с вами, чтобы просмотреть эти дома. После того, как вы выбрали дом для покупки, эти профессионалы могут помочь вам в переговорах по всему процессу покупки, включая внесение предложения, получение кредита и заполнение документов. Опыт хорошего агента по недвижимости может защитить вас от любых ловушек, с которыми вы можете столкнуться во время процесса. Большинство агентов получают комиссию, выплачиваемую из выручки продавца.

1:34

Кредиты для начинающих покупателей жилья

Процесс покупки

Теперь, когда вы решили сделать решающий шаг, давайте рассмотрим, что вы можете ожидать от самого процесса покупки жилья. Это может быть хаотичное время с предложениями и встречными предложениями, яростно летающими, но если вы подготовлены к хлопотам (и к оформлению документов), вы можете пройти через процесс без ущерба для здравомыслия. Вот основная прогрессия, которую вы можете ожидать:

Найти дом

Воспользуйтесь всеми доступными вариантами поиска домов на рынке, в том числе с помощью агента по недвижимости, поиска объявлений в Интернете и поездок по окрестностям, которые вас интересуют, в поисках торговых знаков для продажи. Поместите несколько щупалец с друзьями, семьей и деловыми контактами тоже. Вы никогда не знаете, откуда может быть хорошая рекомендация или руководство по дому.

После того, как вы серьезно сделаете покупки дома, не ходите в открытый дом без агента (или, по крайней мере, будьте готовы выкинуть имя человека, с которым якобы работаете). Вы можете увидеть, как это может не сработать в ваших интересах, если вы начнете общаться с агентом продавца, прежде чем связываться с вашим собственным.

Если у вас ограниченный бюджет, ищите дома, потенциал которых еще не реализован. Даже если вы не можете позволить себе заменить отвратительные обои в ванной комнате сейчас, вы, возможно, захотите пожить с ними какое-то время в обмен на то, чтобы попасть в место, которое вы можете себе позволить. Если дом отвечает вашим потребностям с точки зрения больших вещей, которые трудно изменить, таких как местоположение и размер, не позволяйте физическим недостаткам отвлекать вас. Покупатели жилья в первый раз должны искать дом, к которому они могут добавить ценность, так как это обеспечивает рост капитала, чтобы помочь им подняться по лестнице собственности.

Рассмотрите ваши варианты финансирования и надежное финансирование

У тех, кто впервые покупает жилье, есть широкий выбор вариантов, чтобы помочь им проникнуть в дом - как те, которые доступны любому покупателю, включая ипотечные кредиты, предоставленные Федеральным жилищным управлением (FHA), так и ипотеки, специально предназначенные для новичков. Многие программы для начинающих покупателей жилья предлагают минимальные первоначальные взносы от 3% до 5% (по сравнению со стандартными 20%), а некоторые вообще не требуют первоначального взноса. Обязательно изучите или учтите:

• Список ресурсов HUD. Хотя само правительственное агентство не предоставляет гранты напрямую физическим лицам, оно предоставляет средства, предназначенные для тех, кто впервые покупает жилье, организациям, имеющим налоговый статус IRS. На сайте HUD есть детали. FHA (и его кредитная программа) является частью HUD. Твой ИРА. Каждый новый покупатель жилья может снять до 10 000 долларов США со своего индивидуального традиционного IRA или Roth IRA без уплаты 10% штрафа за досрочное снятие средств (но вы все равно будете платить налоги, если используете традиционный IRA). Это означает, что пара может снять максимум 20 000 долларов США (10 000 долларов США с каждого аккаунта), чтобы использовать их для покупки первого дома. Просто знайте, что если вы не вернете деньги в течение 120 дней - а вам не исполнилось 59, 5 лет - это облагается штрафом в 10%. Вы также должны будете уплатить подоходный налог на вывод средств. Программы вашего штата. Многие штаты, в том числе Иллинойс, Огайо и Вашингтон, предлагают финансовую помощь с авансовыми платежами и заключительными затратами, а также с расходами на реабилитацию или улучшение недвижимости для тех, кто впервые приобретает жилье. Как правило, право на участие в этих программах зависит от дохода и, зачастую, размера покупной цены недвижимости. Варианты коренных американцев. Покупатели жилья американских индейцев могут подать заявку на получение кредита по Разделу 184. Этот кредит требует первоначального гарантийного взноса в размере 1, 5% и первоначального взноса в размере 2, 25% по кредитам на сумму более 50 000 долларов США (для кредитов ниже этой суммы - 1, 24%). Ссуды по разделу 184 можно использовать только для домов на одну семью (от одного до четырех единиц) и для первичных домов.

Не связывайтесь верностью с вашим текущим финансовым учреждением при поиске предварительного одобрения или поиске ипотеки: ищите, даже если вы имеете право только на один тип кредита. Тарифы могут быть на удивление разнообразны. Например, ссуда FHA может иметь различные сборы в зависимости от того, подаете ли вы заявку на получение кредита через местный банк, кредитный союз, ипотечного банкира, крупный банк или ипотечного брокера. Процентные ставки по ипотечным кредитам, которые, конечно, оказывают значительное влияние на общую цену, которую вы платите за ваш дом, также могут варьироваться.

После того, как вы определились с кредитором и подали заявление, кредитор проверит всю предоставленную финансовую информацию (проверка кредитных баллов, проверка информации о занятости, расчет DTI и т. Д.). Кредитор может предварительно одобрить заемщика на определенную сумму. Имейте в виду, что даже если вы были предварительно одобрены для ипотеки, ваш кредит может просрочить в последнюю минуту, если вы сделаете что-то, чтобы изменить свой кредитный рейтинг, например, финансировать покупку автомобиля.

Некоторые власти также рекомендуют иметь резервного кредитора. Право на получение кредита не является гарантией того, что ваш кредит в конечном итоге будет финансироваться: руководящие принципы андеррайтинга могут измениться, анализ рисков кредитора может измениться, а рынки инвесторов могут измениться. Клиенты могут подписывать кредитные и условные документы, а затем уведомлять за 24-48 часов до закрытия о том, что кредитор приостановил финансирование своей кредитной программы. Наличие второго кредитора, который уже квалифицировал вас для получения ипотеки, дает вам альтернативный способ сохранить процесс или приблизиться к графику.

Сделать предложение

Ваш агент по недвижимости поможет вам решить, сколько денег вы хотите предложить для дома, а также любые условия, которые вы хотите попросить. Ваш агент затем представит предложение агенту продавца; продавец примет ваше предложение или выдаст встречное предложение. Затем вы можете принять или продолжать идти вперед и назад, пока не достигнете сделки или не решите отменить ее.

Перед отправкой вашего предложения, еще раз посмотрите на ваш бюджет. На этот раз учитывайте приблизительные затраты на закрытие (которые могут составлять от 2% до 5% от покупной цены), расходы на проезд и любые немедленные ремонты и обязательные приборы, которые могут вам понадобиться, прежде чем вы сможете начать работу. Подумайте заранее: это легко попадать в засаду более высоких или неожиданных коммунальных и других расходов, если вы переезжаете из арендной платы в более крупный дом. Вы можете запросить счета за электроэнергию за последние 12 месяцев, например, чтобы получить представление о среднемесячных затратах.

Когда вы просматриваете свой бюджет, не забывайте о скрытых расходах, таких как осмотр дома, страхование жилья, налоги на недвижимость и сборы товариществ собственников жилья.

Осмотрите дом

Даже если дом, который вы планируете приобрести, кажется безупречным, ничто не заменит квалифицированному специалисту, который проведет домашний осмотр объекта на предмет качества, безопасности и общего состояния вашего потенциального нового дома. Вы не хотите застрять в яме с деньгами или от головной боли, связанной с неожиданным ремонтом. Если при осмотре дома обнаружатся серьезные дефекты, которые продавец не обнаружил, вы, как правило, сможете отменить свое предложение и вернуть свой депозит. Кроме того, вы можете договориться о том, чтобы продавец сделал ремонт или снизил цену продажи.

Закрыть - или двигаться дальше

Если вы можете договориться с продавцом или, что еще лучше, если проверка не выявила каких-либо существенных проблем, вы должны быть готовы к закрытию. Закрытие в основном подразумевает подписание тонны документов за очень короткий промежуток времени, при этом молясь, чтобы ничего не провалилось в последнюю минуту.

Вещи, с которыми вы будете иметь дело и оплачивать на последних этапах покупки, могут включать оценку дома (ипотечные компании требуют этого для защиты своего интереса в доме), поиск по названию, чтобы убедиться, что никто, кроме у продавца есть претензия к собственности, получение частной ипотечной страховки или дополнительного кредита, если ваш первоначальный взнос составляет менее 20%, и заполнение ипотечной документации. Другие заключительные расходы могут включать сборы за выдачу кредита, страхование прав собственности, обследования, налоги и сборы за кредитные отчеты.

Поздравляю, новый домовладелец! Что теперь?

Вы подписали документы, заплатили грузчикам, и новое место начинает чувствовать себя как дома. Игра окончена, верно? Не совсем. Расходы на домовладение выходят за рамки авансовых платежей и ежемесячных платежей по ипотечным кредитам. Давайте теперь рассмотрим несколько последних советов, чтобы сделать жизнь нового домовладельца более веселой и безопасной.

Продолжай экономить

Домовладение сопряжено с большими неожиданными расходами, такими как замена крыши или приобретение нового водонагревателя. Создайте аварийный фонд для своего дома, чтобы вас не застали врасплох, когда эти расходы неизбежно возникнут.

Выполнять регулярное техническое обслуживание

С большой суммой денег, которую вы вкладываете в свой дом, вы захотите позаботиться о нем. Регулярное техническое обслуживание может снизить ваши затраты на ремонт, позволяя устранять проблемы, когда они небольшие и управляемые.

Игнорировать рынок жилья

Неважно, сколько стоит ваш дом в любой момент, кроме момента, когда вы продаете его. Возможность выбирать, когда вы продаете свой дом, вместо того, чтобы быть вынужденным продавать его из-за перемещения на работу или из-за финансовых затруднений, будет определяющим фактором того, будете ли вы получать солидную прибыль от своих инвестиций.

Не полагайтесь на продажу вашего дома для финансирования вашего выхода на пенсию

Несмотря на то, что у вас есть дом, вы должны делать все возможное, чтобы каждый год максимально экономить на своих пенсионных накопительных счетах. Хотя кому-то, кто наблюдал за состоянием, которое некоторые люди заработали во время пузыря на рынке жилья, может показаться трудным поверить, вы не обязательно совершите убийство, когда продадите свой дом. Если вы хотите рассматривать свой дом как источник богатства при выходе на пенсию, то после того, как вы выплатили ипотеку, рассмотрите деньги, которые вы тратили на ежемесячные выплаты, как источник финансирования ваших расходов на проживание и медицинские расходы при выходе на пенсию. Кроме того, пенсионеры часто хотят оставаться на месте (несмотря на все статьи, которые вы видите о сокращении или выходе на пенсию в экзотических регионах).

Суть

Этот обзор должен помочь вам найти пути к заполнению пробелов в знаниях о покупке жилья. Помните, что чем больше вы заранее узнаете об этом процессе, тем меньше будет стресса и тем больше у вас шансов получить желаемый дом по доступной цене. Когда это будет сделано, у вас будет уверенность в том, что вы успешно договорились о важном шаге в своей жизни.