Содержание
- Что такое первая ипотека?
- Понимание первой ипотеки
- Пример первой ипотеки
Что такое первая ипотека?
Первая ипотека является основным залогом на имущество. Первая ипотека - это основной кредит, который оплачивает имущество, и кредит имеет приоритет над всеми другими залогами или претензиями на имущество в случае дефолта. Первая ипотека - это не ипотека первого дома заемщика; это первоначальная ипотека, взятая на любую собственность. Это также называется First Lien. Если дом рефинансируется, рефинансированная ипотека принимает первую ипотечную позицию.
Ключевые вынос
- Первая ипотека является основным залогом имущества, которое обеспечивает ипотеку. Вторая ипотека - это деньги, заимствованные под домашний капитал для финансирования других проектов и расходов. Если соотношение ссуды к стоимости (LTV) первой ипотеки превышает 80 %, кредиторы, как правило, требуют частного ипотечного страхования. Проценты по ипотечным кредитам, выплачиваемые по первому ипотечному кредиту, не облагаются налогом, применимы только к налогоплательщикам, которые классифицируют расходы в своих налоговых декларациях.
Понимание первой ипотеки
Когда человек хочет купить недвижимость, он может принять решение о финансировании покупки с помощью кредита в кредитной организации. Кредитор ожидает, что ипотечный кредит или ипотека будут погашаться ежемесячными платежами, которые включают часть основной суммы и процентные платежи. Кредитор будет иметь залог на имущество, поскольку кредит обеспечен домом. Эта ипотека, взятая покупателем жилья для покупки дома, называется первой ипотекой.
Первая ипотека - это первоначальный кредит, взятый на недвижимость. Домовладелец может иметь несколько свойств на свое имя; тем не менее, это первоначальные ипотеки, взятые для обеспечения каждого из свойств, которые составляют первую ипотеку. Например, если владелец недвижимости берет ипотеку для каждого из своих трех домов, каждая из трех закладных является первой закладной.
Термин «первая ипотека» позволяет понять, что на недвижимость могут быть и другие закладные. Домовладелец может взять другую ипотеку, например, вторую, тогда как первоначальная и первая ипотека все еще действует. Второй залог - это деньги, взятые в долг под залог жилья для финансирования других проектов и расходов. Тем не менее, вторая ипотека и любые другие последующие ипотеки, взятые на одно и то же имущество, подчиняются первой ипотеке. Это означает, что первая ипотека выплачивается до вторичной ипотеки в случае дефолта.
Первый Залог и Займ к Значению (LTV)
Если отношение кредита к стоимости (LTV) первой ипотеки превышает 80%, кредиторы, как правило, требуют частного ипотечного страхования (PMI). В таком случае иногда для заемщика может быть экономичным ограничить размер первой ипотеки до 80% LTV и использовать вторичное финансирование для заимствования оставшейся необходимой суммы. Экономика выплаты PMI по сравнению с использованием второго кредита во многом зависит от скорости, с которой заемщик ожидает увеличения стоимости своего дома. PMI может быть устранен, когда LTV первой ипотеки достигает 78%. Однако, второе залоговое удержание, которое обычно имеет более высокую процентную ставку, чем первая ипотека, должно быть погашено. Скорее всего, это делается путем рефинансирования первой ипотеки на сумму, равную остатку как первой, так и второй ипотеки.
Налоги на первую ипотеку
Проценты по ипотечным кредитам, выплачиваемые по первой ипотеке, не облагаются налогом. Это означает, что домовладельцы могут уменьшить свой налогооблагаемый доход на сумму процентов, выплаченных по кредиту за налоговый год. Тем не менее, налоговый вычет по ипотечным процентам применяется только к налогоплательщикам, которые классифицируют расходы в своих налоговых декларациях.
Пример первой ипотеки
Например, если покупатель жилья получает первую ипотеку в размере 250 000 долларов США на имущество дома и через несколько лет получает вторую ипотеку на сумму 30 000 долларов США для той же недвижимости, первая ипотека является приоритетной для второй ипотеки. Заемщик по умолчанию не выплачивает свои платежи после того, как он уже выплатил 50 000 долларов США от первоначальной суммы кредита, а его имущество исключено и продано для покрытия кредита. Если выручка от продажи имущества составит до 210 000 долларов, первый ипотечный кредитор получит остаток задолженности, то есть 200 000 долларов. Второй ипотечный кредитор получит все, что осталось, что в данном случае составляет 10 000 долларов. Поскольку первая ипотека является первичным требованием, которое имеет приоритет над вторичными требованиями, вторые ипотеки обычно имеют более высокие процентные ставки, чем первые ипотеки.
