Содержание
- Первые дни
- Создание ликвидности
- Ипотечные ценные бумаги
- Финансовый кризис
- Правительственное поглощение и спасение
- Варианты кредита
- Модификации займа
- Суть
Есть очень хороший шанс, что вы слышали о Fannie Mae. Но знаете ли вы, что он делает и как работает?
Федеральная национальная ипотечная ассоциация (FNMA), обычно известная как Fannie Mae, является спонсируемым правительством предприятием (GSE), основанным в 1938 году Конгрессом во время Великой депрессии в рамках Нового курса. Он был создан для стимулирования рынка жилья путем предоставления большего количества ипотечных кредитов заемщикам со средним и низким доходом.
Fannie Mae не предоставляет и не предоставляет ипотечные кредиты заемщикам. Но он покупает и гарантирует их через вторичный ипотечный рынок. Фактически это один из двух крупнейших покупателей ипотеки на вторичном рынке. Другой - его родной брат, Федеральная корпорация ипотечного кредитования или Freddie Mac, еще одно спонсируемое правительством предприятие, созданное Конгрессом.
Первые дни
В начале 1900-х годов получение ипотеки, не говоря уже о доме, было непростой задачей. Многие люди не могли себе позволить получить первоначальный взнос, и кредиты почти всегда были краткосрочными - не такими, как те, с долгосрочными периодами амортизации, которые мы знаем сегодня. На самом деле, когда многие из ссуд приходились в срок, они обычно требовали крупных балансовых платежей от должника. Если домовладелец не сможет произвести платеж, банк лишится права выкупа. Когда началась Великая депрессия, примерно 25% домовладельцев страны потеряли свои дома.
Конгресс Соединенных Штатов ответил созданием Fannie Mae. Цель состояла в том, чтобы помочь создать поток жилищного финансирования, доступного каждому на каждом рынке. Это привело к финансированию долгосрочных ипотечных кредитов с фиксированной ставкой, что позволило домовладельцам рефинансировать свои кредиты в любой момент в течение срока их кредита.
1938
В этом году Конгресс создал Fannie Mae.
В конце 1960-х Fannie Mae начала финансировать себя, продавая акции и облигации после того, как правительство сняло их с федерального бюджета. Тем не менее, Fannie Mae сохранила свои связи с правительством в качестве GSE с советом директоров, состоящим не более чем из 13 членов. Он также освобожден от местных и государственных налогов.
Ключевые вынос
- Fannie Mae - это спонсируемое правительством предприятие, которое предоставляет ипотечные кредиты заемщикам с низким и средним доходом. Оно не предоставляет займы, но поддерживает или гарантирует их на вторичном рынке ипотечного кредитования. Fannie Mae обеспечивает ликвидность, инвестируя в ипотечный рынок, объединяя кредиты в ипотечные ценные бумаги. Фэнни Мэй был спасен правительством США после финансового кризиса и исключен из NYSE.
Создание ликвидности
Инвестируя в ипотечный рынок, Fannie Mae создает больше ликвидности для кредиторов, таких как банки, кредитные организации и кредитные союзы, что, в свою очередь, позволяет им поддерживать или финансировать больше ипотечных кредитов. Закупки, которые он покупает, и гарантии должны соответствовать строгим критериям. Например, предел для обычного кредита для дома на одну семью в 2019 году составляет 484 350 долл. США для большинства районов и 726 525 долл. США для дорогих районов. К таким районам относятся Гавайи, Аляска, Гуам и Виргинские острова США, где средние значения домов превышают базовую сумму как минимум на 115%.
Для того, чтобы ипотечный кредитор имел право на поддержку Fannie Mae, он должен согласиться не практиковать неэтичные методы субстандартного кредитования. Субстандартные ссуды имеют более высокие ставки, чем ссуды с высокой ставкой, и предлагаются заемщикам с плохим кредитом, которые кредитор считает кредитором более рискованными.
Согласно веб-сайту Fannie Mae, в первом квартале 2019 года он обеспечил ликвидность на 102 миллиарда долларов для финансирования рынка жилья. Это помогло людям по всей стране купить, рефинансировать и арендовать около 527 000 домов.
Fannie Mae поддерживает или гарантирует ипотеку, но не выдает ее.
Ипотечные ценные бумаги
После покупки ипотеки на вторичном рынке Fannie Mae объединяет их в ценные бумаги с ипотечным покрытием (MBS). MBS - это обеспеченные активами ценные бумаги, обеспеченные закладной или пулом закладных. Ипотечные ценные бумаги Fannie Mae приобретаются такими учреждениями, как страховые компании, пенсионные фонды и инвестиционные банки. Он гарантирует выплаты основной суммы и процентов по своей MBS.
У Fannie Mae также есть собственный портфель, обычно называемый нераспределенным портфелем. Это инвестирует в свои собственные ипотечные ценные бумаги, а также в другие учреждения. Fannie Mae выпускает долг, называемый агентским долгом, для финансирования своего оставшегося портфеля.
Финансовый кризис
Fannie Mae публично торгуется с 1968 года. До 2010 года она торговалась на Нью-Йоркской фондовой бирже (NYSE). Он был исключен из списка после ипотечного, жилищного и финансового кризиса после того, как его акции упали ниже минимальных требований к капиталу, предписанных Нью-Йоркской фондовой биржей. Теперь он торгуется без рецепта.
Неэтичные методы кредитования привели к кризису. Во время жилищного бума середины 2000-х кредиторы снизили свои стандарты и предложили ссуды на покупку жилья заемщикам с плохим кредитом. В 2007 году лопнул пузырь на рынке жилья, и сотни тысяч этих заемщиков обанкротились, что привело к так называемому кризису субстандартного кредитования. Это оказало волновое воздействие на кредитные рынки, что привело к тому, что финансовые рынки оказались в упадке, и привело к самой серьезной рецессии за последние десятилетия в Соединенных Штатах. (Подробнее см.: Обзор прошлых рецессий .)
Правительственное поглощение и спасение
Во второй половине 2008 года Фанни Мэй и Фредди Мак были переданы правительству через консерваторию Федерального комитета по жилищному финансированию. В то время обе страны гарантировали или держали половину ипотечных кредитов на сумму около 5 триллионов долларов. Оба были выручены на сумму 187, 4 миллиарда долларов, что спасло их от краха. По сути, правительство США вмешалось, чтобы восстановить доверие к рынкам, пообещав выручить плохие кредиты и предотвратить дальнейшее падение на рынке жилья. Это, в свою очередь, привело к увеличению суммы государственного долга, который на тот момент имел около 9 триллионов долларов.
Варианты кредита
Сейчас Fannie Mae предлагает ряд различных бизнес-инициатив и вариантов кредитования домовладельцам, работая с кредиторами, чтобы помочь людям, у которых в противном случае могут возникнуть трудности с получением финансирования.
- HomeReady Mortgage: этот продукт позволяет домовладельцам получить финансирование и купить дом с низким первоначальным взносом. Заемщики имеют право, если у них низкий или умеренный доход и кредитный рейтинг ниже 620. Люди с оценками выше 620 получают лучшую оценку. 3% первоначальный взнос : еще один ресурс для домовладельцев, которые могут не иметь доступа к достаточным средствам, чтобы обеспечить большой первоначальный взнос. HFA Preferred: Эта программа помогает домовладельцам получить доступное финансирование через местные и государственные агентства по финансированию жилищного строительства и других кредиторов. Уровни доходов для заемщиков определяются HFA, и нет никаких требований к покупателям, впервые применяемым.
Полный список продуктов и их описание доступно на сайте Fannie Mae.
Модификации займа
После краха ипотеки Fannie Mae начала концентрироваться на модификации кредита. С 2009 года Fannie Mae завершила более 1, 5 миллионов модификаций кредита. Изменения ссуды изменяют условия существующей ипотеки, чтобы помочь заемщикам избежать дефолта по ипотечным кредитам, в результате чего взыскание и в конечном итоге потеря их дома. Модификации могут включать снижение процентной ставки или продление срока кредита. Изменение кредита также может снизить ежемесячные платежи.
Суть
Fannie Mae удалось развернуться с тех пор, как в 2008 году оказалась на грани. Сегодня она является крупнейшим спонсором 30-летней ипотеки с фиксированной ставкой и остается ключевым механизмом содействия домовладению.
