В ипотечной индустрии США есть два колоссальных института: Fannie Mae и Freddie Mac. Большинство людей слышали о них, но мало кто понимает, что они делают или какую важную роль они играют в финансировании домовладения в Америке. Кроме того, большинство людей не понимают потенциальный систематический риск, который они представляют для всей нашей финансовой системы. мы обсудим то, что они делают, их статус спонсируемого правительством предприятия (GSE), их публичные миссии и как они получают прибыль. Затем мы рассмотрим опасность, которую эти бегемоты могут представлять для ипотечного рынка США, если им не удастся эффективно управлять своим риском. Помните, когда великаны падают, это крестьяне, которые раздавлены.
Что они делают
Fannie Mae и Freddie Mac приобретают и гарантируют ипотечные кредиты через вторичный ипотечный рынок. Они не создают и не обслуживают закладные.
Создатели ипотеки продают ипотечные кредиты непосредственно Fannie Mae и Freddie Mac или обменивают с ними ипотечные пулы в обмен на обеспеченные ипотекой ценные бумаги (MBS), обеспеченные теми же ипотечными кредитами, но в которых имеется дополнительная гарантия своевременной выплаты основной суммы и процентов за держатель безопасности Когда инициаторы ипотеки продают ипотечные кредиты Fannie Mae или Freddie Mac или продают MBS, которые были выданы им обратно, это, в свою очередь, освобождает средства, использованные для выдачи этих закладных, с тем чтобы инициаторы могли создавать еще больше закладных. Fannie Mae и Freddie Mac также вкладывают значительные средства в свои собственные MBS в то, что известно как их сохраненные портфели.
Короче говоря, они облегчают поток денег от Уолл-стрит до главной улицы.
СМОТРИТЕ: за кулисами вашей ипотеки
Спонсируемые правительством предприятия
Fannie Mae и Freddie Mac - это GSE. Оба были созданы актами Конгресса; Fannie Mae в 1938 году и Freddie Mac в 1970 году. Обе компании являются публично торгуемыми компаниями, учрежденными для выполнения публичных задач. Их акции торгуются на NYSE под символами FNM и FRE соответственно. Хотя они являются публичными компаниями, из-за своих уставов они имеют следующие связи с федеральным правительством:
- Обе компании имеют совет директоров, состоящий из 18 членов, пять из которых назначаются президентом Соединенных Штатов. Для поддержания своей ликвидности секретарь казначейства уполномочен, но не обязан, покупать у каждой компании до 2, 25 миллиардов долларов ценных бумаг. Обе компании освобождены от государственных и местных налогов.
Из-за этих связей рынок склонен полагать, что ценные бумаги, выпущенные Fannie Mae и Freddie Mac, несут подразумеваемую гарантию правительства США. Другими словами, рынок считает, что если что-то пойдет не так в Fannie Mae или Freddie Mac, правительство США вмешается, чтобы выручить их. Эта неявная гарантия отражается в том, насколько дешево они могут получить доступ к финансированию. Fannie Mae и Freddie Mac могут выпускать корпоративные долги, известные как «долговые обязательства агентств», с доходностью ниже, чем у других учреждений.
Общественная цель и миссия Fannie Mae's и Freddie Mac
Согласно их уставам, публичной целью Fannie Mae's и Freddie Mac является содействие устойчивому потоку недорогих ипотечных средств.
Их чартеры включают следующее:
- Их особое внимание уделяется рынку жилой ипотеки. Они не могут вступать в несвязанные с ними виды бизнеса или прекращать поддержку рынка ипотечного кредитования. Ипотека, которую они приобретают и гарантируют, должна быть ниже суммы, указанной Управлением федерального надзора за жилищными предприятиями (OFHEO). Им запрещено входить в бизнес других компаний, занимающихся жилищным финансированием, например, ипотечные кредиты. Они должны соответствовать ежегодным целям, установленным Департаментом жилищного строительства и городского развития (HUD). Эти цели сосредоточены вокруг жилья с низким и средним уровнем дохода и жилья для меньшинств. Они подлежат основанным на риске и минимальным требованиям к капиталу и ежегодным проверкам OFHEO.
На веб-сайте Freddie Mac говорится, что его миссия заключается в обеспечении ликвидности, стабильности и доступности на рынке жилья. На веб-сайте Fannie Mae говорится, что его миссия заключается в расширении доступного жилья и привлечении мирового капитала в местные общины для обслуживания рынка жилья в США. (Чтобы узнать больше о недвижимости, см. Раздел «Инвестиции в недвижимость» , « Интеллектуальные сделки с недвижимостью» и наш учебник « Изучение инвестиций в недвижимость» .)
Прибыльные компании с публичной миссией
Не заблуждайтесь - Fannie Mae и Freddie Mac движимы прибылью, как требуют их акционеры. Выполняя свою публичную миссию, они получают прибыль двумя основными способами: гарантируют доход от комиссионных и нераспределенные портфели.
- Во-первых, давайте покроем доход от гарантийного взноса, или «g-fee». Fannie Mae и Freddie Mac сохраняют определенный процент от каждого платежа по ипотечному кредиту за каждую гарантированную ими ипотеку, гарантирующую своевременную выплату основного долга и процентов владельцу MBS (инвестору). Например, каждый ежемесячный платеж по кредиту можно разбить на основную сумму и проценты. Основная сумма и проценты, собранные ипотечным агентом, передаются одной из двух компаний, скажем, Fannie Mae. Затем Fannie Mae передает основную сумму и проценты владельцу обеспеченной ипотекой ценной бумаги; тем не менее, он удерживает определенный процент с процентов в качестве гарантийного взноса - обычно от 0, 12% до 0, 50% годовых. Думайте об этом как страховой полис. Надеемся, что Fannie Mae собирает больше в виде гарантийного взноса, чем выплачивает его держателям ипотечных ценных бумаг из-за дефолта заемщика. Это очень большой страховой полис. По словам министра финансов США Роберта Стила (15 марта 2007 г., свидетельство перед Комитетом по финансовым услугам Палаты представителей США по реформе GSE), в конце 2006 года обе компании имели кредитные гарантии на 2, 9 трлн. Долларов США.
Во-вторых, у Fannie Mae и Freddie Mac есть огромный портфель закладных и MBS. Они вкладывают значительные средства в свои собственные - и друг друга - ценные бумаги. Из-за их подразумеваемой федеральной гарантии, как обсуждалось ранее, они могут выпустить долг с доходностью ниже, чем у других корпораций, для финансирования своих оставшихся портфелей. Другими словами, они могут зарабатывать на своих портфелях спреды, которые потенциально больше, чем у других учреждений, благодаря этому преимуществу финансирования. Сказать, что размер их портфелей огромен - преуменьшение. В 2006 году совокупные ипотечные портфели двух компаний составляли 1, 4 триллиона долларов, опять же по данным Steel (15 марта 2007 года).
Надзор за Фанни Мэй и Фредди Маком
Fannie Mae и Freddie Mac регулируются OFHEO и HUD. OFHEO регулирует финансовую безопасность и надежность Fannie Mae и Freddie Mac, включая реализацию, обеспечение соблюдения и мониторинг их стандартов капитала и ограничение размера их сохраняемых портфелей. OFHEO также устанавливает годовой лимит кредитования. HUD отвечает за жилищную миссию Fannie Mae и Freddie Mac. Все новые кредитные программы, в которых они могут участвовать (покупка и / или гарантия), должны быть одобрены HUD. Кроме того, HUD устанавливает ежегодные цели для Fannie Mae и Freddie Mac для выполнения своей жилищной миссии. Эти цели сосредоточены на жилье с низким и средним уровнем дохода и жилье для меньшинств.
Слишком большой риск сконцентрирован в двух компаниях с федеральными связями?
Нет сомнений в том, что Fannie Mae и Freddie Mac играют важную роль в нашей системе финансирования жилищного строительства. Однако существует опасность сосредоточения такого большого риска только в двух компаниях. Они управляют огромным количеством кредитных и процентных рисков. Если что-то пошло не так с их методами управления рисками и / или управления портфелем, нет сомнений, что боль и стресс будут ощущаться на финансовых рынках по всему миру. Многие критики считают, что из-за их размера и сложности управления ипотечным риском они представляют слишком большой систематический риск для нашей экономики. Кроме того, некоторые считают, что у Fannie Mae и Freddie Mac есть несправедливое преимущество из-за их скрытой федеральной гарантии, которая позволяет им выпускать долговые обязательства по процентным ставкам, недоступным для других корпораций, в частности, что именно эта скрытая гарантия позволила Fannie Mae и Freddie Mac вырасти таким большим.
Проще говоря, существует опасность, что обеим компаниям будет позволено взять на себя слишком большой риск за счет потенциальных американских налогоплательщиков. Для сравнения: по словам министра финансов Сталь, в конце 2006 года на долю Fannie Mae и Freddie Mac пришлось около 4, 3 триллиона долларов США по ипотечным кредитам, что составило около 40% от общего объема непогашенной ипотечной задолженности в США (15 марта 2007 года).). Или по-разному, две компании имеют задолженность в размере 5, 2 триллиона долларов и обязательства MBS, что превышает 4, 9 триллиона долларов публичного долга правительства США, по словам председателя совета директоров Федеральной резервной системы Бена Бернанке (апрель 2007 года).
Кроме того, никто никогда не утверждал, что кредитный риск или риск процентной ставки по ипотечному кредиту легко управляются или уменьшаются с помощью производных финансовых инструментов.
Вывод
Летом 2007 года рынок всех ипотечных кредитов, за исключением тех, которые гарантированы Fannie Mae и Freddie Mac, полностью остановился, подчеркнув важность ролей, сыгранных двумя компаниями. Осенью 2007 года Freddie Mac потрясла рынок, объявив о крупных убытках, связанных с кредитами, и разожгла огонь из-за аргумента, что две компании представляют огромный риск для всей финансовой системы. Будут ли выгоды, которые Fannie Mae и Freddie Mac создадут для американского домовладельца, перевесят риски, которые они представляют для всей нашей финансовой системы и американского налогоплательщика? Время покажет.
Чтобы узнать об этих двух учреждениях, посмотрите Прибыль от ипотечного долга с MBS .
