Что такое целевой кредит?
Ссуды на пожертвования, также известные как ссуды на пожертвования, представляют собой вид ипотеки, при котором заемщик выплачивает проценты по кредиту только каждый месяц. Вместо того, чтобы платить по основной сумме, заемщик регулярно вкладывает средства в накопительный план или фонд, который будет погашаться по мере погашения ипотеки. Заемщик затем использует средства из этого фонда для погашения основной суммы ипотеки.
Целевые ссуды были прежде всего популярны в Соединенном Королевстве. Потребители, использующие их, часто предпочитали покупать то, что британцы называют полисом страхования жизни (эквивалент целого полиса страхования жизни в США), чтобы накопить сбережения, необходимые для погашения основной суммы. Этот полис страхования жизни будет установлен одновременно с ипотекой.
Как работает ссудный фонд
Для того, чтобы разрешить предоставление целевого кредита, кредитору потребуются доказательства того, что у заемщика имеется реалистичный план погашения основной суммы. Этот план не может полагаться на ожидаемое наследство или неожиданность.
Скажем, заемщик решает купить дом стоимостью 150 000 долларов, финансируя покупку с помощью 25-летнего ипотечного кредита. Кредитор, выдающий ипотеку, устанавливает ежемесячный платеж в размере 850 долларов США (что отражает преобладающую процентную ставку в 6, 8%). Эта сумма покрывает только проценты по кредиту; Заемщик должен покрыть любые соответствующие налоги и страховку самостоятельно.
Между тем, заемщик также приобрел полис страхования жизни, срок которого истекает через 25 лет. Он вносит ежемесячные платежи в размере 250 долларов США в эту политику, потому что компания, выпустившая политику, рассчитала, что ежемесячные выплаты этой суммы с ожидаемой доходностью через проценты будут гарантировать, что к концу 25-го дня полис будет иметь денежную стоимость 150 000 долларов или более. года. Если по истечении 25 лет рынки будут стабильными, политика будет зрелой, и заемщик будет использовать накопленные 150 000 долларов для погашения основной суммы. Любая сумма в полисе свыше 150 000 долларов пойдет на заемщика. Любой дефицит потребует, чтобы заемщик погасил разницу наличными.
В случае целевого кредита ежемесячные платежи заемщика идут только на проценты по кредиту; основная сумма выплачивается единовременно при наступлении срока погашения ипотеки.
Плюсы и минусы целевого кредита
Хорошая часть. Целевые ссуды предлагают много стимулов для заемщиков. Главный из них - это, конечно, более низкие ежемесячные платежи, поскольку они платят только проценты, а не проценты и основную сумму по кредиту. Конечно, они по-прежнему должны вносить взносы в политику страхования жизни или другой вид сберегательного плана, чтобы продемонстрировать, что они планируют окончательный основной платеж в момент погашения кредита.
Но принудительный сберегательный план редко бывает плохим, и он может быть даже выгодным: многие люди ввели целевые ссуды, полагая, что деньги, которые они экономят в рамках своей политики страхования жизни, в конечном итоге будут больше, чем основная сумма их ипотеки. В этих случаях заемщик получит дополнительную единовременную сумму после погашения основного долга.
Рискованная часть. Несмотря на эти преимущества, целевые ссуды могут быть более рискованными, чем традиционные ипотеки. Любой вид инвестиционного или сберегательного плана со временем может потерять ценность в зависимости от рынка: что, если произойдет серьезная коррекция, приводящая к падению активов портфеля, как раз в тот момент, когда наступает срок погашения ипотеки? Аналогичным образом, резкие изменения процентных ставок могут исказить прогнозируемые темпы роста денежной стоимости полиса страхования жизни. Если полис теряет свою стоимость, заемщик может остаться с дефицитом, когда ипотека созревает. В этом случае им потребуется другой источник наличности, чтобы иметь возможность погасить ипотеку.
Реальный пример ссуды на пожертвования
Этот самый сценарий поразил тысячи британских домовладельцев в последние годы. В конце 1980-х годов целевые ипотечные кредиты были чрезвычайно популярным способом финансирования покупки жилья, чему способствовали быстро развивающиеся рынки акций и недвижимости (и некоторые специальные налоговые льготы для продукта); за один год было продано более миллиона планов или полисов по накопительным пожертвованиям. Но к концу 1990-х годов стало ясно, что эти планы не оправдают своих оптимистически прогнозируемых темпов роста и суммы ипотечных кредитов, которые они должны были покрыть. В 2010-х годах многие домовладельцы были вынуждены найти другие способы погашения ипотеки или рискуют потерять свое жилье.
Многие регуляторы и финансовые аналитики осудили целевые ссуды как случай неправильной продажи, мало чем отличающийся от ситуации с переменными универсальными полисами страхования жизни, которые разворачивались в США примерно в то же время. Сегодня в Великобритании продается очень мало целевых кредитов.
